도시재생 성공이 쉽지 않은 이유[광화문]

'신화가 된 도시재생'이란 글을 통해 도시재생을 성공시키기란 쉽지 않다는 점을 지적해왔다.

국회도 현행 도시재생사업의 문제점을 인식한 듯 하다. 지난 2017년부터 2020년까지 11조5758억원(국가 및 지자체 예산 9조9513억원)의 예산이 집행됐음에도 민간의 저조한 참여로 인해 실질적인 도시재생 효과가 크지 않다는 내용의 국회 예산정책처의 보고서가 나온 것.

국회 예산정책처는 최근 발간한 '2020년도 국토교통위원회 결산 분석' 보고서를 통해 "도시재생 사업에서 국비 지원의 마중물 사업을 토대로 다른 부문 투자를 이끌어낼 필요가 있으나, 공기업·민간투자 등의 실적이 저조하게 나타나고 있다"며 "실효성 있는 재원 확보 방안 마련이 필요해 보인다"고 진단했다.

도시재생사업의 원래 계획과 달리 민간의 저조한 참여로 실효성이 낮았다는 지적이다. 이 기간 민간이 도시재생 활성화에서 차지하는 금액은 1조2871억원(11.1%) 수준에 불과했다. 기금 투자는 722억원(0.6%), 공기업 투자는 2652억원(2.3%)에 그쳤다.

도시재생은 전면 철거 방식의 재개발과 달리 쇠퇴하는 도시의 시설을 개선하면서 기존 마을과 생활권의 기능을 보존하면서 지역 활성화를 이루는 정책이다. 정부나 지자체가 마중물을 만들어 선도적 투자를 통해 변화의 씨앗이자 마중물을 심어주면 민간의 자발적 재투자가 일어나 도시가 자연스럽게 재생된다는 이론이 배경이다.

2014년 13개 지역이 선정된 후 2020년에는 117개 지역이 대상지역으로 선정되는 등 총 447개 지역이 도시재생 대상지역으로 선정돼 사업이 완료됐거나 진행 중이다. 하지만 지금까지 수조원을 투자했음에도 성공사례는 거의 나오지 않았다.

정부와 서울시 등 지자체는 전면 철거가 아닌 도시재생 정책으로도 저층 주거지도 매력적인 주거지로 거듭날 수 있다며 정책을 밀어붙였다. 하지만 간과한게 있다. 수 조원 대 천문학적 예산을 퍼부었을지 몰라도 개별 도시재생 선정 마을엔 100억~200억원 남짓 돌아가는 게 '도시재생'의 현실이란 점이다.

도시재생이 성공하려면 '생활권'을 중심으로 주민들이 체감할 수 있을 정도의 과감한 투자가 이뤄져야 하지만 동 단위의 넓은 지역에서 이 정도 예산으론 할 수 있는게 많지 않다. 모두가 즐길 충분한 규모의 공원을 조성하기에도, 하늘을 거미줄처럼 옳아매는 전선을 매립해 뻥뚫린 하늘을 보게 하기에도, 도서관을 짓거나 골목 주차난을 해결할 주차장을 건설하기에도, 좁은 길을 넓히기에도 턱없이 부족하다. 주민들의 주택 리모델링을 돕기도 쉽지 않다.

실제 도시재생 선도지역의 주민으로서 바로 옆에서 도시재생 사업을 지켜봤지만 사업이 끝난 후에도 큰 변화를 느낄 수 없었다. 골목시장 바닥에 색깔이 칠해진 것과 마중물(커뮤니티센터)이 하나 들어선 것 외엔 달라진 게 없다. 민간투자가 이어지지 못한 탓이다.

공공사업이 민간 견인효과를 발생시키지 못하면 재정지원 종료후 도시재생 동력은 급속도로 상실될 수밖에 없다. 현재 도시재생 방식은 다른 주체들의 투자를 유발하기 어렵다. 예산정책처 보고서도 2014년 도시재생지역사업으로 선정된 지역들을 2019년 말 기준과 비교해보면 도시재생사업을 통해 뚜렷하게 성과가 발생했다고 보기 어려운 점이 있다고 지적했다. 일부 지역은 인구가 감소하는 등 오히려 쇠퇴도가 심화됐다고 평가했다.

도시 다양성 차원에서 저층 주거지를 무조건 고밀 개발하는 것이 답은 아니다. 도시재생이 적합한 지역은 있다. 주거에 대한 사람들의 인식을 바꾸려면 아파트가 아닌 저층 주거지도 살기 좋은 곳이란 성공사례를 도출하는 것은 중요하다. 이를 위한 현행 도시재생 방식 개선은 반드시 필요하다.

반대로 도시재생 시범지역으로 선정됐지만 뚜렷한 개선 효과를 보지못한 종로구 창신동 사례에서 보듯 도시재생 성과를 체감하기 힘든 지역도 있다. 이러한 곳은 차라리 민간이나 공공 재개발 등을 비롯해 다른 대안을 모색하는 게 나을 수도 있다. '삶의 질'을 높일 다양한 대안을 고민해볼 시기다.

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김경환 정책사회부장 kennyb@mt.co.kr

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