다주택·고가1주택 때리자고..복잡한 양도세 더 꼬아버린 與

더불어민주당 송영길 대표와 김진표 부동산특별위원회 위원장이 5월 12일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 부동산특위 1차회의에서 나란히 입장하고 있다. /사진제공=뉴스1

여당이 당론으로 채택해 2023년부터 시행을 예고한 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제) 축소 방안이 기존 규제와 맞물려 세법을 더 복잡하게 만들고 있다는 지적이 나온다.

정부가 2018년 9.13 대책에서 도입해 올해부터 시행된 '최종 1주택' 개념과 혼선을 빚을 가능성이 제기된다. 이는 다주택자가 기존에 보유한 주택을 처분하고 남은 주택 1채에 대해 양도세 비과세(현행 9억 기준) 혜택을 받기 위해선 기존 주택을 처분한 뒤 2년이 경과해야 가능토록 한 규제다.

최종 1주택은 다주택자가 단기간 시세차익을 얻은 이후 남은 1주택에 대한 비과세 특례까지 모두 받는 '절세 전략'을 막으려 도입했다. 하지만 현장에선 이미 '일시적 2주택'을 비롯한 수많은 예외 사례가 발생해 기획재정부가 여러 유권해석을 내놓은 바 있다. 이런 상황에서 여권이 남아있는 장특공제까지 손질하려 하자 세무 전문가들도 "복잡하다"며 난색을 표한다.

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비과세 12억은 공포일, 1주택 장특공제 초기화는 2023년 1월…왜 다르게 했나

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6일 국회 기획재정위원회에 따르면 지난 2일 유동수 더불어민주당 의원이 대표 발의한 소득세법 개정안에 '1세대 1주택자 장특공제 거주 및 보유기간 기산점을 1주택자가 되는 시점부터 적용토록 변경'하는 95조4항은 2023년 1월 1일부터 시행하되, 이 법 시행일 현재 2주택 이상 보유한 1세대가 처분한 분부터 적용한다는 부칙이 포함됐다.

1주택 양도세 비과세 기준을 9억원으로 12억원으로 높이고, 보유기간과 양도차익에 따라 장특공제 감면비율을 차등 적용하는 방안은 '법 공포일'을 시행일로 정한 것과 차별화했다.

법을 이렇게 설계한 이유는 장특공제 축소를 앞둔 내년 말까지 다주택 보유자에 실거주 1주택 이외 주택을 처분하라는 시그널을 주면서 최종 1주택 시행에 따른 혼선도 막기 위해서다.

예컨데 주택 2채를 10년 이상 보유한 A씨가 당장 이달 중 한 채를 처분하면 해당 주택 처분에 따른 양도차익에 대해 최대 65%(지방소득세 포함시 71.5%)의 세율이 적용된다. 이후 A씨가 나머지 주택을 처분하려 해도 최종 1주택을 인정받는 2023년 8월까지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

이런 상황에서 갑자기 법을 바꿔 남은 1주택에 적용하는 장특공제 혜택까지 없애면 오히려 집을 더 팔지 않고 증여하거나 보유세(종합부동산세+재산세)를 세입자에 전가하면서 버티는 현상이 더 심해질 가능성이 있다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "1주택자 양도세 비과세 기준과 장특공제는 별개 개념이지만 둘 중 하나만 줄여도 양도세 부담이 커진다"며 "기존 주택은 중과세를 내고 처분하더라도 장기 보유한 1주택에 대한 양도세 감면을 유지하려면 가급적 법 시행 전에 처분하라는 의미 같다"고 했다.

업계 일각에선 과거 김현미 전 국토부 장관이 언급한 "사는 집 아니면 파시라" 의미의 또 다른 압박 정책이란 해석이 나온다.

서울시내 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어있다. /사진제공=뉴스1

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정책 효과 미지수…1주택자는 가급적 세부담 줄여야

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하지만 정책 효과를 낼지는 미지수다. 고종완 한국자산관리원장은 "1주택자는 기본적으로 본인의 직장 위치나 자녀 교육 등에 따라 주거지를 선택하지, 처음부터 장특공제를 목적으로 집을 사서 오래 살지 않는다"며 "시장에 매물을 유도하려면 먼저 기존 주택에 대한 양도세 중과세를 풀어야 하는데 우선순위가 잘못됐다"고 지적했다.

고가 1주택에 대한 양도세 부담을 늘리기 위해 거주기간과 시세차익에 따라 공제율을 차등화한 것도 세법을 매우 복잡하게 만든 요인이 됐다는 지적도 나온다. 세무 업계에 따르면 이번에 유 의원이 발의한 장특공제 축소안이 시행되면 1주택자에 대한 양도세 부과 경우의 수가 189개로 늘어나게 된다.

복잡해진 세법은 정치권 책임이 크다는 지적이 나온다. 홍기용 인천대 세무회계학 교수(한국납세자연합회장)는 "그동안 주택 보유세와 거래세를 동시에 올려 거래를 동결시키고 가격을 폭등시키는 부작용을 낳았는데 여전히 같은 방식을 고수하고, 이제는 전문가들도 부담스러울 정도로 세법이 복잡해졌다"며 "적어도 1주택자는 주거안정이란 헌법상 권리를 최대한 보장받도록 세제를 정상화해야 한다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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