[복덕방기자들]알면 돈 버는 '임대사업제도'..한번에 정리합니다

7·10 대책 이후 임대사업자 혜택 사라져
등록 임대 주택도 까다로워져
임대 기간·말소 시점 등에 따라 세제혜택 상이
묵시적갱신·임대차법 적용 등 주의점도

[이데일리 황현규 기자] 아파트 임대사업자 등록은 무조건 불가능할까? 임대사업자 자격이 말소된 집을 매도할 때 비과세를 받을 수 있는 조건은 무엇일까?

임대사업제도가 복잡해지고 있다. 규제가 적용되면서 유형별로, 기간별로 세제 혜택까지 달라질 정도다. 복덕방기자들은 6일 성창엽 대한주택임대인협회장을 만나 임대사업자들도 모르는 임대사업제도를 정리했다.

-현재 가능한 임대 유형은 무엇인가요

△먼저 작년 7·10 대책 이후 모든 유형의 신규 단기 임대가 불가능해졌다. 즉 장기 임대만 가능하며 의무 임대 기간 또한 8년에서 10년으로 늘어났다. 중요한 건 아파트는 장기 임대조차 불가능하다는 점이다. 장기 임대는 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등 비아파트만 가능하다. 또 최근 도시형생활주택도 임대 등록이 가능해졌다.

-작년 7·10대책 이전 기존 임대사업자들의 자격은 말소되는 건가요

△모든 사업자가 바로 말소되는 건 아니고, 폐지 유형에 속하는 모든 단기 임대사업자와 아파트 임대사업자의 경우 임대의무기간이 종료됨에 따라 자격이 상실된다. 임대 의무 기간이 남아있더라도 임차인의 동의를 받는다면 자진 말소가 가능하다.

-말소가 되면 이제까지 받던 과세 특례도 모두 사라지나요?

△세금별로 다르다. 먼저 자격이 말소되면 종합부동산세 합산 과세 대상이 된다. 임대소득세 감면, 건강보험료 감면도 모두 사라진다.

그러나 양도세는 조건별로 다르다. 기존 장기임대사업자(8년)의 경우 의무 임대 기간을 모두 채우고 말소됐다면 장기보유특별공제를 받게된다. 즉 임대사업 등록 주택을 매도할 시 양도세의 50%를 감면받는다.

-말소 이후 세입자를 내보내고 집주인이 직접 해당 주택에 거주하고, 기존에 자신이 살던 거주주택을 매도할 땐 어떤 세제 혜택을 받나

△가장 질문이 많은 케이스다. 이 경우에는 거주주택이라고 하는데, 조건에 따라 비과세를 받을 수 있다. 우선 생에 1번만 적용되며 말소일로부터 5년 내에 거주 주택을 양도해야 비과세(자동말소의 경우)를 받을 수 있다. 이 경우에도 자진말소 하는 경우에는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대 후에 자진 말소하여야 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

-지난해 임대차법이 개정됐다. 계약 갱신 청구권이 임대사업 주택에도 적용되나?

△그렇다. 만약 8년 장기임대주택에 거주 중인 세입자는, 해당 주택의 의무임대기간이 만료되는 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 즉 8년 임대에서는 계약갱신청구권을 행사해 최대 10년까지 살 수 있는 셈이다.

-세입자가 묵시적 갱신을 원할 때 주의해야할 점이 있다고 하던데?

△묵시적 갱신을 통해 세입자가 전세를 연장할 시 자동으로 ‘2년 연장’으로 간주된다. 만약 세입자가 1년의 연장만 원할 시엔 묵시적 연장이 아니라 새로운 계약서를 써야 안전하다.

-작년 7·10대책으로 자동말소된 주택을 가지고 있다. 의무 임대 기간이 끝났으니 추후 세입자를 구할 때 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 되나?

△이것은 확실하지 않다. 의무임대기간이 끝났으니 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 양도세 등 과세특례에 영향이 없는가에 대해선 아직 유권해석이 나오지 않았다. 자동말소 됐거나 의무임대기간이 종료됐다 하더라도 임대료 증액제한을 위반하지 않아야 혹시 모를 손해를 예방할 수 있다.

※이외 추가 질문과 자세한 답변은 이데일리 건설부동산부 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있습니다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)