"인서울 6억 내 집 마련 기회있다"..경매시장으로 몰리는 돈

6월 전국 아파트 낙찰가율 104.4% 2001년 통계 작성來 최고치
'물 불 안가리고' 덥석 투자 나섰다간 큰 코 다쳐

서울 동부지방법원 입찰법정에 입찰물 정보가 안내돼 있다. [사진 = 매경 DB]

아파트 청약률과 주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 새로운 투자대안으로 경매가 역대급 인기몰이를 하고 있다. 경매 물건은 아파트를 비롯해 오피스텔, 빌라, 공장(지식산업센터), 토지 등도 핫하다.

6일 KB주택가격동향에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억 5000만원, 전국 아파트 기준으로 보면 5억원을 껑충 뛰어 넘었다. 지난 5월 잠시 소강상태를 보인 아파트 매매가격 지수는 7월 들어 3주 연속 상승세를 이어가고 있다. 일선 중개현장에서는 "당분간 집값이 더 오를 것"이라는 전망이 우세하다.

복수의 재테크 전문가는 "일반 서민들이 내 집 마련을 위한 가장 좋은 방법은 아파트 청약에 도전해서 당첨되는 것인데, 이는 사실상 '로또'에 가깝다고 생각해 경매시장으로 자금이 몰리고 있는 것 같다"며 "경매로는 인서울에서도 아직 6억원으로 내 집 마련을 할 기회가 남아있다"고 입을 모은다.

이 같은 추세를 반영하 듯 경매시장에서 주택 낙찰가율은 사상 최고치를 갈아치우고 있다.

6일 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 6월 전국 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 104.4%를 기록, 관련 통계 작성을 시작한 2001년 이후 최고치를 기록했다.

전국 아파트 낙찰가율은 올해 1월 100.2%로 처음 100%를 넘긴 후 6개월 연속 줄곧 100%를 웃돌고 있다. 올해 6월 수도권 아파트 낙찰가율은 112.9%로 5월보다 1.9%포인트 더 올랐다. 평균 응찰자도 7.3명에서 9.1명으로 늘었다. 서울 아파트 낙찰가율(119%)도 3월부터 4개월 연속 오르면서 역대 최고치를 갱신하고 있다.

[사진 = 매경 DB]

낙찰가율이 100%을 넘어서면 감정가보다 비싸게 매각되고 있다는 얘기다. 매매시장에서 감정평가사가 책정한 적정값 보다 높게 사더라도, 손해를 보지 않는다고 생각한 응찰자가 많다는 뜻이기도 하다. 하지만 '물 불 안가리고' 덥석 뛰어들었다가 피해본 투자자도 속출, 각별한 주의가 필요하다.

'0' 하나 더 붙여 보증금 3620만원 날려…입찰 시 체크 포인트는

경매에 참여하면서 가장 많은 피해 사례중 하나가 '아차!' 하는 순간 날아가버리는 '경매입찰 보증금'이다.

경매입찰 보증금은 입찰참가자에게 보증금을 미리 내도록 해 낙찰자가 계약의 체결을 거절할 경우 이 보증금을 몰수해 부실업자의 응찰을 방지하기 위한 것이다.

몰수된 입찰보증금은 해당 물건의 재경매가 진행될 때 배당금에 포함돼 채권자들에게 돌아간다.

잔금 납부 포기는 낙찰자가 사전에 권리분석을 제대로 하지 않았기 때문에 발생하는 경우가 많다. 전체 물건인 줄 알고 낙찰받았지만 이후 일부 지분만 나왔다는 사실을 뒤늦게 알고 매수를 포기하는 게 대표적인 사례다. 또 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임차인의 계약기간과 보증금을 모두 떠안아야 하는데 이 같은 사실을 간과하고 낙찰을 받는 사례도 있다.

아울러 입찰가를 잘못 써낸 경우도 종종 발생한다. '0'을 하나 더 붙여 써내는 등 아라비아 숫자를 잘못 써서 어이없이 매수를 포기하는 경우다.

일례로 S아파트 전용면적 139㎡ 주택형이 감정가(5억6600만원)의 7배가 넘는 41억3900만원에 낙찰되는 웃지 못할 해프닝이 벌어졌다. 해당 물건은 이미 두 차례 유찰돼 경매 시작가가 3억6200만원으로 떨어진 상태였다. 황당한 낙찰가가 나온 이유는 입찰자가 입찰가를 쓰면서 '0'을 하나 더 붙여서다. 낙찰자는 결국 매수를 포기했고 보증금 3620만원(최저 입찰가의 10%)를 고스란히 날렸다.

위 사례를 보고 어처구니없다고 생각할 수도 있으나 매년 오기입 등으로 인해 경매 낙찰을 받고도 포기해 몰수되는 보증금 액수가 상당하다.

이와 함께 주변 시세를 잘못 조사해 잔금 납부를 포기하기도 한다.

최근에는 대출처를 구하지 못해 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘어나고 있다. 경매 시 보통 경락잔금대출로 자금을 조달하는데 이 역시 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용, 대출 승인이 거절되면서 생기는 일이다.

그럼, 경매를 하기 전에 체크해야 할 부분은 어떤 것들이 있을까.

우선 '권리분석'이다. 경매가 낙찰되면 권리관계가 모두 소멸될 것이라고 생각하는 경우가 많은데 실제 소멸되지 않는 권리들이 존재한다.

[사진 = 게티이미지뱅크]

대표적인 게 유치권이다.

유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업체나 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있는 권리인데 이는 등기부상으로는 확인이 쉽지않다. 유치권이 신고된 경매 물건을 낙찰받을 땐 경매법원에 제출된 유치권 신고 내용과 현장 등을 꼭 확인해야 한다. 혹시 가등기가 돼 있는 물건의 경우에는 전문가와 상담을 하고 투자하는 게 현명하다. 이 외에도 환매등기와 소유권이전가등기 등 상황에 따라 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 인수가 가능한 물건들도 있다.

또 물건이 있는 주변의 공인중개사를 몇군데 방문해 주변시세를 분석, 적정가격을 세워 놓고 투자에 나서야 한다.

특히, 수익형 부동산이 급매에서 경매로까지 넘어온 경우, 투자가치가 떨어지는 물건이라는 전제 하에 의심의 눈초리로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 아울러 추가적인 비용발생 여부도 구체적으로 체크해야 한다는 설명이다.

업계 관계자는 "경매 낙찰을 받게되면 취득세와 체납관리비, 명도소송비, 이주비 등 추가비용이 많이 들어간다"면서 "더욱이 경매는 한달 내에 모든 금액을 한꺼번에 지불해야 하기 때문에 '부가비용 계산'을 철저히 해야 한다"고 조언했다.

[류영상 매경닷컴 기자]

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