[부동산 돋보기] 카페 접는 임차인 인테리어 비용 '유치권' 인정받을 수 있나

[이코노미조선]

고준석

A씨는 3년 전 대학가 골목에 위치한 상가를 임차해 인테리어 공사를 마치고 커피 전문점을 열었다. 당시 계약서에는 임대차가 종료되면 상가를 원상으로 복구해주겠다는 조건을 달아 뒀다. 개점하고 1년 동안은 매출이 너무 좋아 대박을 꿈꾸기도 했다. 하지만 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태가 터지면서 매출은 5분의 1 수준으로 줄었다. 급기야 A씨는 가게 문을 닫아야 할 상황에 놓였다. 보증금 5000만원도 연체한 임대료와 상계하면 한 푼도 못 건진다. 게다가 가게를 열기 위해 진행한 인테리어 공사비 2억1000만원까지 고려하면, 지난 3년간 3억원 정도 손해를 봤다. 그런데 공교롭게도 상가가 경매에 들어간 상태다. 친구의 얘기로는 인테리어 비용에 대해서는 경매 법원에 유치권을 신고하면 인정받을 수 있다고 한다. 유치권은 무엇이며 정말로 인테리어 비용으로 지출한 돈을 받을 수 있는지 궁금하다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리다(민법 제320조 참조). 예를 들어 시계 수리를 완료한 후에도 그 비용을 못 받은 경우에는 수리비를 전부 받을 때까지 시계를 유치할 수 있는 권리가 유치권이다. 그러나 유치권은 신고나 주장만 한다고 해서 전부 인정되는 것은 아니다. 유치권이 성립하기 위해서는 5가지 요건에 맞아야 한다.

채권자가 유치권을 행사하고 있다는 문구가 적힌 건물. 사진은 기사와 무관. 조선일보

유치권 성립 조건 5가지

첫째, 타인의 물건이 부동산 및 동산이나 유가증권이어야 한다. 타인의 물건은 채무자뿐만 아니라 제삼자가 소유자인 경우에도 포함된다. 목적물이 부동산인 경우에는 등기된 건물뿐만 아니라 미등기 건물도 해당한다. 등기가 필요 없다는 뜻이다. 유가증권이 목적물인 경우 배서는 필요하지 않다.

둘째, 채권이 목적물에 대해 발생해야 한다. 채권과 목적물 사이에 견련성(牽連性), 즉 관계가 있어야 한다는 뜻이다. 견련성이 인정되는 경우는 다음과 같다. 목적물 자체로부터 발생한 수리대금채권, 목적물에 지출한 비용상환청구권, 목적물로부터 받은 손해에 대한 손해배상청구권, 도급인 소유에 속하는 완성물에 대한 수급인의 공사대금채권 등이다. 또 목적물반환청구권과 같은 법률관계 또는 같은 사실 관계로부터 발생하는 경우에도 견련성이 인정된다.

셋째, 채권이 변제기에 있어야 한다. 유치권에서는 피담보채권의 변제기 도래가 유치권의 성립 요건이다. 예를 들어 전세권자의 유익비(有益費⋅물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용) 상환청구권에 대해 법원이 상환 기간을 연장해 준 경우에는 유치권이 성립하지 않는다는 뜻이다.

넷째, 목적물에 대한 점유가 적법해야 한다. 목적물의 점유는 직접 점유나 간접 점유 모두 인정되지만, 채무자를 직접 점유자로 하는 간접 점유는 인정되지 않는다. 유치권이 존속하기 위해서는 점유를 계속하여야 한다. 반면 유치권자가 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸하기 때문에 주의해야 한다. 하지만 점유를 침탈당한 후 1년 이내에 점유를 회수한 경우에는 처음부터 점유를 상실하지 않은 것으로 본다. 당연한 얘기지만 목적물의 점유는 적법해야 한다. 만약 불법 행위에 의해서 점유를 개시한 경우에는 유치권은 성립하지 않는다. 참고로 목적물이 경매에 들어간 경우에는 경매개시결정 전에 점유가 개시되어야 한다.

다섯째, 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다. 유치권은 임의 규정이다. 그러므로 당사자 사이에 유치권을 배제하기로 하는 특약이 있으면, 유치권은 성립하지 않는다.

임차인 인테리어 비용 유치권 성립 어려워

임차인은 영업을 개시하기 전에 상가를 그 영업의 목적에 맞게 인테리어를 하는 것이 일반적인 일이다. 그런데 상가의 임대차 계약이 종료되었거나, 경매를 당한 경우에는 인테리어 비용에 대해 회수할 방법을 찾게 된다. 특히 상가가 경매에 들어가면 임차인은 인테리어 비용의 환가를 위해 법원에 유치권을 신고하기에 이른다. 그러나 임차인이 주장하는 인테리어 비용은 유치권으로 인정되기 어려운 편이다. 임차인이 주장하는 영업상의 권리금이나 인테리어 비용이 건물의 객관적인 가치를 증가시킨 비용으로 보기 어렵기 때문이다. 게다가 임차인이 임대차 계약서상에 임대차 종료 시 원상 복구하겠다고 계약한 경우에도 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 간주되어 유치권은 성립될 수 없다(대법원 94다20389호 참조). 이렇게 임대차 계약을 하는 경우에는 임대차 동안 건물에 지출한 각종 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 특약으로 보기 때문이다.

따라서 A씨가 인테리어 비용으로 지출한 비용 2억1000만원은 유익비로 볼 수 없다. 단순히 자신의 영업을 목적으로 지출한 비용인 셈이다. 그러므로 임차인이 주장하고 있는 유치권은 성립할 수 없다(대법원 93다62119호, 91다15591호 참조). 그러나 A씨가 임대차 계약서상에 원상 복구에 관한 약정을 하지 않았다면, 상가를 보존하기 위해 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대해 그 지출한 비용에 대한 상환을 청구할 수 있다. 여기에 유익비를 지출한 때도 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때만 임차인이 지출한 돈이나 그 증가액을 상환해야 한다(민법 제626조 참조).

한편, 유치권은 목적물인 부동산에 관한 공사대금채권이라고 해서 무조건 인정되는 것은 아니다. 건축이 중단된 경우 미완성 건축물에 대해서는 유치권이 인정되지 않기 때문이다. 예를 들어 건물의 신축공사를 한 시공사가 사회 통념상 독립된 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 때도 있다. 이러한 정착물은 토지의 부합물에 불과할 뿐이다. 그리고 그 정착물에 대해서는 유치권이 인정되지 않는다. 특히 공사를 중단할 때까지 발생한 공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니다. 따라서 공사대금채권으로 토지에 유치권을 행사할 수 없다(대법원 2007마98 참조).

참고로 상가의 임차인은 비용상환청구권에 관한 유치권을 행사하기 위해 종전대로 그 상가를 사용할 수 있다. 하지만 사용 이익에 대해서는 채무자에게 반환해야 한다. 유치권자는 채권을 변제받기 위해 유치 목적물을 경매할 수 있다. 또는 정당한 이유가 있으면 유치권자는 감정인의 평가에 의해 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 유치권의 목적물이 경매로 매각된 경우 유치권자는 유치권을 주장해 매수인에게 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 하지만 매수인에게 피담보 채무의 변제를 청구할 수 없다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용∙대여 또는 담보 제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 허용된다. 유치권자가 유치물에 관하여 필요비나 유익비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 목적물을 점유해야 한다. 유치권자의 의무 위반을 원인으로 하는 유치권소멸청구권은 형성권으로 채무자의 소멸 청구가 있으면 유치권은 소멸한다. 또한, 채무자는 다른 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

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