[오늘의시선] 부동산정책 '反시장' 안 된다

文정부 규제로 주택시장 교란
與대선주자들 왜곡 정책 우려
민간 주도 시장질서 회복 위한
합리적·정책적 유턴 절실하다

공급으로 그 무게추를 옮긴 8·4대책 이후 1년이 지난 지금 비판적 여론이 들끓고 있다. 어찌 보면 이어진 변창흠 전 장관의 2·4대책에서 그 성격이 더 명확해졌듯, 공공을 지나치게 강조한 나머지 공급주체로서의 민간 기능을 충분히 수용하고 그려내지 못했다. 이는 이전의 수요억제책과 마찬가지로 시장의 긍정적인 기능을 부정하는 편협한 대책으로 처음부터 성공을 기대하기 힘들었다.

대표적으로 가장 극명한 색깔을 보여준 공공 재건축 5만가구 공급계획 중 현재 진행 중인 것은 3%인 1580가구에 불과하다. 도심내 신규택지 발굴을 통한 3만3000가구 공급계획도 주민 반발로 어렵게 됐다. 그 대상 부지들은 사실 인근 주민에게 쾌적한 주거환경을 제공하는 등 해당 지자체 내에서 중요한 공간으로 기능하는 곳이었다. 정부가 정책 실패를 만회하기 위해 마음대로 쓸 수 있는 땅이 아니었다. 결국 도심내 주택공급 확대는 그 동력이 팽배해있는 민간 정비사업의 활성화를 통해 풀어내는 것이 시장의 힘을 이용할 수 있는 최선의 선택이라는 점을 다시 한 번 인정할 수밖에 없을 것이다.

이창무 한양대 교수·도시공학

여기에 더해 요즘 여당 대선 후보들의 부동산 공약은 이번 정부의 반시장적 대책으로 주택시장이 엉망이 됐음에도 부동산 정치의 선을 넘어 시장을 부정하는 사회주의적 이념과 체제를 추구하는 듯이 느껴질 정도다. 이재명 후보의 경우 임기 내 250만호 주택공급 물량 중 100만호의 저렴한 기본주택을 지어내는 엄청난 일을 재정 부담 없이 진행할 수 있다고 한다. 지금까지도 신규 택지개발에서 발생하는 개발이익을 교차보조 형식으로 조달해 공공임대주택을 겨우 지어내는 상황인데 말이다. 또한 국토보유세를 신설해 이 세수를 지역화폐를 통해 기본소득으로 지급하겠다고 한다. 지금도 강화된 종합부동산세나 공시가격 급등으로 발생하는 재산세 부담이 전월세 급등으로 이어지고 있다. 이에 더해 국토보유세까지 신설하면 이 역시 토지이용자인 임차인에게 전가될 것이다. 굳이 그렇게 세금을 걷어 이를 기본소득으로 지급하는 것보다 국토보유세를 부과하지 않는 것이 임차가구의 부담을 오히려 줄이는 선택이다.

이낙연 후보의 경우는 서울공항을 옮겨 3만∼4만호의 신규주택을 공급하겠다고 한다. 서울공항은 군사전략적 의미가 중요한 곳으로 때마다 택지개발의 고려대상이 됐음에도 국가안보적 가치가 주택공급이라는 간헐적인 사회적 욕구를 넘어서는 것이어서 유지될 수 있었다. 특별히 그런 국가안보적 상황이 바뀐 것이 없다. 또 한 가지 이념적인 변화를 요구하는 공약은 토지공개념 3법의 재도입이다. 택지소유상한제나 토지초과이득세 모두 헌법불합치 판결을 받아 폐지됐고, 실질적으로 주택공급을 늘리거나 부동산시장을 안정시키는 효과를 거두었다고 평가받지도 못했다. 미실현이익에 대한 과세 논란과 나대지에 주택이 아닌 가건물이 지어지는 왜곡된 토지이용 변화가 발생하는 등 부작용이 컸다. 또한 적정선을 넘어선 개발이익 환수는 사전적인 관점에서 기대수익률을 낮추는 관계로 토지개발을 억제하는 부작용을 발생시킨다. 유사한 성격인 재건축부담금이 서울 도심내 주택공급 확대를 만들어내는 재건축사업을 지연시키고 있는 것과 마찬가지다.

많은 논란이 야기될 수 있는 공약들이라 후보의 우선순위가 추려지면 좀 더 엄밀한 검증과정이 이루어질 수 있을 것으로 예상된다. 다만 현재 우리가 겪고 있는 힘든 주택시장 상황의 근원은 문재인정부에서 겹겹이 쌓여온 반시장적인 규제들의 부작용인데, 이를 어떻게 회복할지에 대한 고민보다는 오히려 시장 질서를 더 왜곡시키는 대안을 추구하고 있다는 점이 심히 우려스럽다. 사실 대선 후보들의 아니면 말고 식으로 남발되는 공약에 신경 쓸 여유가 없다. 지금이라도 무언가 검증되지 않은 아이디어를 더하기보다는 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)의 합리적인 폐지 수순, 관련된 징벌적인 조세 틀을 정상화함으로써 다주택자의 임대주택 공급자로서 투자자로서의 긍정적인 역할을 이끌어내는 등 원론적인 시장질서의 회복을 만들어낼 수 있는 유턴이 필요한 시점이다.

이창무 한양대 교수 도시공학