커피값으로 건물주.. 블록체인 기반 'NPL 부동산' 투자 뜬다

소액 투자로 배당·매각차익
저렴한 경·공매 물건에 투자
부동산 지분 증권화해 거래
환금성 문제 등 리스크 주의

카사코리아 2호 투자 빌딩인 서울 서초 지웰타워

강남 빌딩을 비롯해 중소형 빌딩, 부동산 부실채권(NPL)까지 '커피 한잔 값'으로 건물주가 되는 부동산 투자 수단이 다양해지고 있다.

부동산 지분을 소유하는 리츠(REITs·부동산투자회사)에 이어 지분을 소유하진 않지만 배당과 매각 차익을 누릴 수 있는 간접 투자 수단인 블록체인 부동산 거래 플랫폼 시장이 떠오르고 있는 것이다. 다만, 전문가들은 투자 대상이나 사업 위험성, 시장 불확실성, 환금성 등 제도 미비에 따른 리스크를 주의할 것을 조언했다.

■강남빌딩·중소형빌딩·NPL까지

3일 부동산 블록체인 업계에 따르면 지금까지는 실물 빌딩 위주였던 부동산 투자 물건이 NPL로 영역을 확장하고 있는 모습이다. NPL은 대출을 못갚게 된 부실채권으로, 위험한만큼 저렴한 값에 시장에 나온다. 부동산의 경우 경·공매 물건으로 주로 불린다.

블록체인 기반 투자 플랫폼인 에셋베이크드프로토콜(ABP) 블록체인 재단은 NPL을 전략 상품으로 내놓을 준비를 하고 있다. 코로나19로 부실 자산이 증가하면서 관련 시장 확대가 예상돼서다. 소액 투자자들이 저렴한 가격으로 나오는 NPL의 지분 참여부터 같이 하도록 거래 플랫폼을 설계하고 있다. 김명수 ABP 회장은 "최소한의 유동 자금으로 NPL을 직접 매입해 소유권도 ABP가 가져오고 수익도 극대화 할 수 있는 것"이라고 말했다.

이 시장 선두주자인 카사는 최근 두 번째 빌딩 공모에 성공했다. 첫 번째 매물이었던 역삼 런던빌 시세가 오르면서 투자자들이 움직였다. 카사는 '강남 빌딩'이 주 투자대상이다. 빌딩 소유권을 확보하고 이를 담보로 디지털 자산유동화증권(DABS)을 발행해 투자자를 공모하는 형식이다.

지난 4월 금융위원회 혁신금융서비스로 선정된 루센트블록도 이와 유사한 서비스를 준비 중이다. 다만 '강남 빌딩'에 한정하지는 않겠다는 입장이다. 안명숙 루센트블록 총괄이사는 "자산을 특정 지역에 국한시키지 않을 것"이라며 "건물의 수익성을 만들어내는 임차인들과 상생하는 구도를 구상하고 있다"고 전했다. 이어 "가치가 낮은 중소형 빌딩을 확보해 가치를 높인 뒤 상장시켜 블록체인으로 거래하는 플랫폼 형태가 될 것"이라고 말했다.

세종텔레콤은 오는 4·4분기 블록체인 기술을 기반으로 실물 부동산에 대한 조각 투자를 가능케 하는 집합투자 서비스를 출시할 예정이다. 플랫폼 이용자는 누구나 부동산 펀드를 소액으로 구매할 수 있게 된다. 부동산 펀드 상품을 자산운용사의 전문인력이 직접 선별한다는 점이 차별화 전략이다.

■"환금성 등 제도 미비 주의해야"

이같은 블록체인 기반의 부동산 거래 플랫폼은 투자자가 직접 해당 건물의 지분을 소유하지 않는다는 점이 공모 리츠와의 가장 큰 차이다. 리츠는 공모를 통해 직접 지분을 갖지만 블록체인 플랫폼에서는 부동산 지분을 증권으로 소액화 시킨 후 자체 거래소를 통해서 거래한다.

전문가들은 부동산 소액 투자의 지평을 넓힌 점을 긍정적으로 보면서도 여러 위험 요소도 많다고 지적했다. 인호 고려대 컴퓨터학과 교수는 "새롭게 시도되는 방식인 DABS는 투자자들이 특정 빌딩을 스스로 선택해 투자할 수 있어 주식 투자와 유사하다"면서 "부동산 투자의 새로운 방식이 시도되고 있다는 면에서 의미가 있다"고 말했다.

다만, 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "해당 빌딩의 가격이 하락하거나 배임, 횡령 등 리스크가 발생하는 경우 손해도 같이 발생할 수 있다는 점을 유념해야 한다"고 말했다. 유 교수는 이어 "환금성도 문제다. 실질적으로 만기에 현금 회전이 돼야 하는데 일반 주식시장이 아닌 제한된 플랫폼 내에서만 거래가 이뤄진다는 점과 아직 관련 법이 없다는 점 등을 고려해야 한다"고 했다.