델타변이 확산에도 잘나가는 美리츠.. e커머스 성장 호재 '물류'도 주목 [해외주식 투자 멘토의 조언]

배상영 대신증권 책임연구원

"코로나19 델타 변이 확산에도 실물 시장이 견조한 주거 및 산업(물류) 섹터의 상승세는 지속될 것으로 예상된다."

미국 리츠(REITs·부동산 투자신탁)가 고공행진하고 있다. 7월에만 3.5% 오르며 올해 누적으로 25.5%의 상승률을 기록했다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수 상승률을 상회하는 수준이다.

배상영 대신증권 책임연구원은 "백신 접종률 상승과 리오프닝에 대한 기대감이 반영됐다"며 "특히 코로나19에도 주거, 산업(물류), 셀프 스토리지 등 실물섹터에서 강세가 나타나고 있다"고 말했다. 실제 지난달 주거(8.4%), 산업(물류·5.9%), 헬스케어(5.0%), 셀프스토리지(4.9%) 관련주는 상승세를 이어가고 있다.

배 연구원은 "코로나19 델타변이 확산과 테이퍼링(자산매입 축소) 일정 등에 따른 일시적인 시장 변동성에도 실물시장의 방향이 급변할 가능성은 낮다"며 주거 및 산업(물류) 섹터의 투자비중을 확대할 것을 조언했다.

주거 섹터의 경우 미국 부동산 가격이 강세를 보이고 있는 점이 호재다. 미국의 대표적인 주택 가격 지수인 케이스 쉴러 주택 가격 지수는 올해 4월 기준으로 전년 동기 대비 14.6% 상승했다. 이는 지수가 만들어진 1987년 이래 가장 높은 상승률이다. 산업(물류) 섹터는 이커머스 성장에 따라 자산가치와 임대료가 꾸준히 상승하고 있어 기대감이 크다. 배 연구원은 "산업(물류) 섹터는 코로나19 이전에도 좋았지만 코로나19로 성장세가 촉진됐다"며 "전세계적으로 물류 센터에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있고 투자 선호도 역시 높아지고 있다"고 말했다.

델타 변이 확산으로 지난 7월 마이너스 수익(-5.9%)을 기록한 숙박·리조트 섹터에 대해서는 분기 실적 회복을 예상했다.

배 연구원은 "미국 내 호텔 점유율이 지난 7월 초 주간 단위 기준으로 2019년 수준을 초과한 뒤 현재는 92% 수준"이라며 "플로리다 등 일부 시장은 2019년 대비 20%가 넘는 초과 수요가 나타나기도 했다"고 설명했다. 그는 이어 "숙박·리조트 섹터의 주당 운영자금(FFO) 컨센서스가 최근 한 달간 50% 이상 상승했는데 이는 호텔 실적회복에 대한 기대감이 자산가격에 반영된 것"이라고 분석했다.

투자자들이 포트폴리오에 다양한 자산을 담으려 한다면 해외 리츠가 제격이라고 배 연구원은 조언했다. 소액으로도 부동산 자산별·지역별 분산이 가능하기 때문이다. 배 연구원은 "100만원으로도 뉴욕, 샌프란시스코, 보스턴, 로스앤젤레스(LA), 도쿄, 오사카 같은 글로벌 도시의 오피스 또는 아파트를 포트폴리오에 편입할 수 있다는 점에서 굉장히 매력적인 투자상품"이라고 설명했다.

주가 변동성과 별개로 생성되는 배당을 통해 현금흐름을 창출할 수 있다는 것도 장점이다. 리얼티인컴 등 배당 이력이 20~30년씩 쌓인 종목들도 눈에 띈다.

배 연구원은 "포트폴리오가 공격적, 성장형이라면 반대로 꾸준한 배당을 주는 종목을 섞는데 좋다"며 "포트폴리오의 10% 정도를 리츠로 구성할 것을 추천한다"고 말했다.

투자 유망 지역으로는 단연 전세계 리츠 시장의 60~70%의 비중을 차지하고 있는 미국을 꼽았다.

배 연구원은 "미국은 가장 풍부한 임대 수요와 투자 수요를 갖고 있다"고 말했다. 상장 리츠 관점에서도 역사적으로 검증된 운용 역량과 배당 히스토리, 자본시장을 보유하고 있다는 설명이다. 미국 리츠 상장지수펀드(ETF) 중에서는 △미국 리츠 전반을 아우르는 뱅가드의 '뱅가드리얼이스테이트 ETF(VNQ) △임대주택 등 주거용 리츠로 구성된 블랙록의 '아이셰어즈 레지덴셜&멀티섹터 리얼이스테이트(REZ) △데이터센터와 통신기지국 리츠에 분산투자하는 페이서파이낸셜의 '페이서 벤치마크 데이터&인프라스트럭처 리얼이스테이트(SRVR) 등을 추천했다.