강남 근접 지역일수록 경쟁 뜨거워..당첨 확률·가성비 꼼꼼히 따져야

3기 신도시 사전청약 전망

[경향신문]

하남교산·과천 지역 가장 인기 높고 인천계양·부천은 낮은 선호도 보여
한번 당첨되면 다른 청약 불가능…선호도 낮은 지역 노리는 것도 전략
하반기 서울 입주물량 ‘보릿고개’…사전청약 경쟁률 높일 원인 될 수도

한여름 무더위와 함께 3기 신도시의 사전청약이 시작됐다. 2005년 2기 신도시인 판교의 일괄분양 시점과 비교하면 15년여 만에 열리는 신도시 청약이다. 물론 2기 신도시의 경우 미분양 물량에 대한 청약이 여전히 진행 중이다. 지난해 김포·양주에서 물량이 나왔지만 이번에도 1순위에서 미달을 기록했다. 청약 대기자들의 선호가 높은 ‘알짜’ 신도시 물량이 청약에 들어가는 건 실로 오랜만이다.

올해 사전청약은 청약 열기가 여느 때보다 뜨거운 시기에 열리는 점, 부동산 가격 상승으로 당첨에 따른 차익실현이 가능한 점, 올해와 내년까지 서울과 인근 지역의 민간분양 물량이 평년 대비 적다는 점 등을 고려하면 상당히 높은 경쟁률을 보일 것으로 전망된다. 다만 지구별로 입지와 여건이 다르기 때문에 선호가 높은 지역과 비선호 지역 간 경쟁률 격차도 뚜렷할 가능성이 있다. 2기 신도시 청약 당시 ‘대장주’로 불리던 판교의 경우 최대 ‘2000 대 1’이 넘는 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 높았다.

사전청약은 한번 당첨되면 다른 3기 신도시 사전청약에 청약할 수 없다. 선호도가 높은 지구에 청약을 넣는 것 대신 상대적으로 경쟁률이 낮은 지구에 청약을 넣어 당첨 가능성을 높여보는 것도 하나의 전략이 될 수 있다는 의미다.

■ 1·2기 신도시 보니 역시 ‘강남권’

1일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 이번 사전청약의 경우 접수가 완료되기 전까진 지구별 경쟁률 등이 공개되지 않을 예정이다. 특별공급의 경우 3일까지가 접수기간이지만 다음날인 4일 경쟁률이 공개될지 여부는 불투명하다.

국토교통부는 올해 초 3기 신도시 청약 알림 신청자를 대상으로 지구별 선호도 조사를 벌인 적이 있다. 조사 결과 하남교산(20%), 과천(18%), 고양창릉(17%), 남양주왕숙(15%), 부천대장(14%), 인천계양(10%) 순으로 나타났다. 공교롭게도 올해 첫 사전청약에 나오는 3기 신도시 물량은 가장 낮은 선호를 보인 인천계양이다.

조사를 보면 하남교산·과천 등 강남과 근접한 지역의 선호가 높게 나타난다. 선호도는 실제 아파트 가격과 무관치 않다는 분석이다. 부동산114가 3기 신도시 주변의 입주 5년차 이내 신축아파트 시세 현황을 조사한 결과 하남이 3.3㎡당 3248만원으로 가장 높았다. 이어 고양(2741만원), 남양주(2653만원), 안산(2248만원), 부천(2087만원), 인천계양(1828만원) 순으로 확인된다. 과천의 경우 올해 사전청약 대상이 아니라 조사에서 빠졌지만, 조사를 한다면 오히려 하남보다 가격이 높을 것으로 예상된다. 3기 신도시 선호 순위와 시세 현황 순위가 거의 일치한다.

앞선 1~2기 신도시의 분양 후 가격 역시 비슷하게 움직여왔다. 강남에 가까울수록 가격이 높고, 멀어질수록 가격이 상대적으로 낮다.

부동산114가 1기 신도시의 최근 가격을 집계한 결과 분당이 3.3㎡당 평균 3360만원 수준으로 가장 높았다. 이어 평촌(2717만원)과 일산(1875만원), 중동(1667만원), 산본(1643만원) 순으로 나타났다. 2기 신도시의 경우도 판교가 3.3㎡당 4598만원으로 가장 높았고, 위례가 3.3㎡당 4134만원으로 2위를 기록했다. 이어 광교(3599만원), 동탄(2219만원), 파주(1695만원), 김포(1490만원), 양주(1298만원) 순이었다.

부동산 업계는 스타트를 끊은 인천계양의 청약 경쟁률이 다른 지구의 경쟁률을 가늠해볼 수 있는 시금석이 될 것으로 보고 있다. 10월에 남양주왕숙(3기) 등 9100가구가 올해 2차 사전청약을 받는다. 11월에는 선호도 1위를 기록한 하남교산(3기) 등 4100가구가, 12월에는 남양주왕숙·부천대장·고양창릉(이상 3기) 등 1만2600가구가 각각 사전청약 접수를 받는다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “3기 신도시 가운데 지가가 비싼 강남 지역에 인접한 지역일수록 분양가 수준은 높아진다”며 “본인의 자산과 소득 수준에 따라 가성비를 꼼꼼하게 따져보고 사전청약에 나설 필요가 있다”고 밝혔다.

■ 서울 입주물량 적어, 하반기 ‘보릿고개’

지난해부터 부동산 업계에서는 올해와 내년까지 서울지역 아파트 입주물량이 줄면서 이와 직간접적으로 연결된 전세물량 역시 한동안 감소할 것으로 전망해왔다.

서울 입주물량 감소는 점점 현실화하고 있다. 국토부 집계를 보면 올 하반기 서울지역 입주 예정 아파트는 1만7569가구로 최근 5년 평균(2만4000가구) 대비 27.4%, 지난해 하반기(2만7000가구) 대비 33.7% 물량이 적다. 상반기에 입주된 물량까지 합치면 올해 서울 입주물량은 4만1000가구로 5년 평균(4만2000가구)과 큰 차이는 없다. 다만 하반기로 갈수록 입주물량이 줄고 있어 향후 전세물량 감소에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

하반기 수도권 입주물량도 9만6332가구로 5년 평균(10만2000가구) 대비 5.4% 적고, 지난해 하반기(9만9000가구) 대비 2.9% 적다. 서울을 대체할 수도권 물량도 여의치 않다는 얘기다. 내년까지 이어지는 입주물량 ‘보릿고개’는 사전청약 경쟁률을 높이는 원인으로 작용할 수 있다.

8월의 경우 수도권 위주로 입주가 진행된다. 직방 집계를 보면 전국 1만9534가구가 입주 예정인 가운데, 수도권 입주물량이 1만5556가구로 전체의 80%를 차지한다. 수도권만 놓고 보면 올해 들어 1월(1만9461가구) 이후 가장 많은 물량이다. 서울은 2725가구로 지난달과 비슷한 수준이다. 전·월세로 풀리는 입주물량의 경우 올해분은 이미 시장에 반영됐다고 보기 때문에 당장 전세시장에 큰 영향을 주진 않는다.

주목할 부분은 서울과 수도권의 6월 주택매매거래량이 지난해 6월 대비 30~40%가량 줄었다는 점이다. 6월 중 1만1721건이 거래된 서울의 경우 최근 5년간 6월 거래량 평균보다도 9.0% 거래량이 적다. 지난해 6월이 유례없이 거래량이 많았다는 해석도 가능하지만, 뜨거웠던 매수심리가 차츰 잦아들고 있다는 신호탄으로도 볼 수 있다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com