임대차법 1년, 전월세 시장 변화는?

[앵커]

주택임대차보호법, 이른바 임대차 3법이 내일(31일)로 시행 1년을 맞습니다.

집주인이 직접 거주하거나 임차인의 특별한 결격사유가 없는 한 전세 계약을 한 번 더 연장할 수 있게 하는 계약갱신청구권, 갱신할 때 임대료는 5% 까지만 올릴 수 있게 하는 전월세 상한제가 핵심이죠.

여기에 지난달부터 전월세 신고제까지 시행되면서 임대차 3법은 완성됐습니다.

집주인과 임차인의 권리 관계에 균형을 맞추면서 서민 주거를 안정시키겠다는 목표였는데요,

1년이 지난 뒤 결과는 어떨까요?

먼저, 변진석 기잡니다.

[리포트]

서울 서대문구의 아파트 단지입니다.

이달초 같은 면적의 두 집이 전세계약을 했습니다.

한 집의 전셋값은 5억 3,500만 원, 나흘 뒤 계약한 집은 3억 원 가까이 더 비싼 8억 원이었습니다.

싼 쪽은 임대차법 적용을 받은 갱신계약, 비싼 쪽은 신규계약이었습니다.

기존 세입자가 그대로 사는 갱신계약과 새로운 임차인이 입주하는 신규계약 간 차이로 생기는 이른바 ‘이중 가격’ 현상입니다.

[김지선/공인중개사 : “(예를 들어)내가 6억 원에 (전세 세입자를) 받았어요. 2년 후면 3천만 원밖에 못 올린다 말이에요. 어차피 많이 못 올릴거 새로 계약하면서 많이 올려버리는 거지. 그래서 최소 8억 원이 되어버린 거죠.”]

임대차법 시행 1년의 명암은 바로 이런 ‘이중 가격’에서 드러납니다.

일단 전세 갱신율은 그동안 20%p 올라 77%를 넘는다는 게 정부 설명인데요,

이로 인해 평균 거주기간도 늘어나고, 임대료 인상 폭도 제한되는 등 긍정적인 효과로 이어졌다는 분석입니다.

설명대로라면 이 범위에 해당하는 임차인들은 최근의 높은 집값 속에도 비교적 낮은 전세금을 내고 계속 살게 된 상황이죠.

문제는 갱신이 안 되고 시장에 나오게 된 나머지 23%입니다.

신규 계약을 해야하는데, 갱신권을 한차례 사용해 4년 살 것으로 감안해 집주인들이 아예 처음부터 비싼 값을 매기는 겁니다.

앞서 보신 이른바 ‘이중가격’이 나타나는 이유입니다.

이런 전세시장의 이중가격 구조는 전반적인 가격 상승으로 이어지고 있습니다.

임대차법이 시행된 1년 전 서울 아파트의 중위 전셋값은 4억 6,000만 원 수준이었는데요,

시행 석 달 만에 5억 원을 넘어서더니, 그 이후로도 쭉 올라서 올해 3월 6억 원을 넘었고 지금은 6억 2,000만 원 수준입니다.

상승률 역시 높습니다.

주간 기준 0.01~0.05% 수준이던 서울 아파트 전셋값 상승률은 임대차법 시행 이후 0.1%대를 이어갔고, 공급을 늘린다는 2.4부동산 대책 발표 이후 잠시 주춤하더니 5월부터 다시 오르고 있습니다.

특히 이번 주 상승률은 0.16%.

1년 만에 최고 수준입니다.

여기에 올 가을 이사철이 본격화되면, 다시 신규 계약 물량들이 나오면서 전세 시장이 불안해질 것이란 전망도 나옵니다.

임대차 3법의 장점은 살리고 부작용은 최소화할 방법, 어떤 게 있을까요?

계속해서 허효진 기자가 보도합니다.

분당·과천을 보니…“공급 늘리고 규제 풀고”

[리포트]

아파트 공사 현장 옆으로 신축 아파트 단지가 높게 들어섰습니다.

5월에 입주가 시작됐고, 이후 연말까지 3천8백여 가구가 추가로 들어올 예정입니다.

이렇게 대규모 공급이 이뤄지자 경기도 분당구의 전셋값은 이달 넷째 주 기준 전주보다 0.17% 떨어졌습니다.

[정환철/공인중개사 : “공급은 아주 생각보다 (인근) 시장에 많이 풀리고, 수요는 계약갱신청구권으로 현격하게 줄어들고 보증금이 떨어질 수밖에 없는 현상입니다.”]

경기도 과천의 전셋값 추이도 지금 상황에선 이례적입니다.

올해 들어 지난달까지 2% 넘게 하락했습니다.

원인은 역시 대규모 공급.

지난해 12월부터 두 달 동안에만 3천4백여 가구가 입주를 시작했습니다.

규제 완화의 영향을 받는 곳들도 있습니다.

서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 이곳은 2년을 살아야만 분양권을 받을 수 있던 규제 방안이 없던 일이 되자 전세매물이 일주일 새 두 배 정도 늘었습니다.

[이후정/공인중개사 : “처음부터 여기 오고 싶어서 살기 위해서 왔던 분들이 아닌 (집주인) 분들은 오신 지 3개월밖에 안됐고, 6개월밖에 안 된 분들도 지금 매물을 내놓고...”]

다양한 방법을 동원해 공공과 민간이 함께 충분하고 꾸준한 공급을 하는 게 해법이란 얘기입니다.

[이은형/대한건설정책연구원 책임연구원 : “매매시장과 전세시장은 서로 연계돼 있습니다. 전세난을 해결하기 위해서는 현실적으로는 민간의 정비사업 활성화를 유도하면서 정부가 계획한 주택 공급을 차질없이 추진하는 것이 중요합니다.”]

입주 물량이 늘고 매매시장이 안정돼야 전셋값 이중가격 현상도 누그러뜨릴 수 있습니다.

KBS 뉴스 허효진입니다.

촬영기자:김준우 김연수 조은경 심규일/영상편집:김선영 이재연/그래픽:김지훈 김석훈 한종헌

변진석 기자 (lamer@kbs.co.kr)

허효진 기자 (her@kbs.co.kr)