[임대차惡법 역행 1년] 매물 실종에 '전세난민' 속출, 무주택자 고통만 더 키웠다

부동산 전문가 진단
전월세 매물줄어 하늘의 별따기
임대료 규제는 신중히 검토해야
시장불안 최소 3년간 지속될 것
물량 공급난 풀어야 근본적 해결

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트. <연합뉴스>

부동산 전문가들은 새 임대차법이 임차인의 주거 고통만 더 키웠다고 평가했다. 임대차법 시행으로 전세 유통 매물이 사라지면서 전셋집 구하기가 더 어려워졌고 운 좋게 계약갱신에 성공하더라도 2년 뒤 주거 안정을 보장받을 수 없게 됐다고 지적한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 27일 "계약갱신 기간이 2년에서 4년으로 늘었기 때문에 기간적인 측면에서는 주거 안정성을 꾀하기 위해 노력했다고 본다"면서 "하지만 가격적인 측면에서 보면 전월세 유통 매물 감소로 신규 계약자들이 어려움을 겪었다"고 말했다.

그러면서 정부가 계약갱신뿐만 아니라 신규 계약에도 임대료 상승을 제한하려는 움직임에 대해서는 "신규 임대료 규제는 후폭풍이 만만치 않기 때문에 신중히 검토해야 한다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "작년 7월 말 임대차 법을 시행한 뒤 지난 1년간 전셋값 상승세가 이전보다 가팔라졌다"며 "전셋값은 주택 임대사업자 세제 및 대출 강화, 아파트 입주 물량 감소 등의 원인과 월세화 현상, 보유세 등 세 부담의 임차인 전가 요인 등으로 올해 하반기에도 오름세가 예상된다"고 말했다.

이어 "임대차 계약갱신청구권 도입 이후 동일단지, 동일평형에서 기존 재계약과 신규 계약의 임대료가 두 배 차이 나는 이중가격이 나타나고 있는데, 내년에는 코로나 19 집단면역 형성 이후 인구이동이 늘며 이사 철이나 신규 계약이 많은 지역 위주로 임대료 인상이 지속될 수 있다"고 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 2법의 혜택을 얻은 사람들에게는 2년의 주거 안정 기간이 연장됐으니 긍정적이고, 또 계약갱신청구권을 통해 임대 계약기간이 기존의 2년보다 (실질적으로) 더 늘어날 수 있다는 여지를 준 것도 긍정적"이라고 말했다.

다만 "기존에 2년마다 임대료 인상을 겪던 세입자들이 4년마다 크게 오른 임대료 인상 상황에 부닥치면 그 충격이 더 클 것이기 때문에 부정적"이라며 "임대차 2법이 없었다면 임대 기간이 연장됐겠지만 집주인이 실거주한다는 이유로 쫓겨난 세입자들에게는 부정적"이라고 설명했다.

그는 신규 계약에도 전월세상한제 적용을 추진하는 것에 대해 "임대 시장에 임대료 상한을 적용해 인위적으로 왜곡하더라도 근본적인 매매시장의 문제, 즉 주택수요를 따르지 못하는 공급 문제를 직시하지 못한다면 앞으로도 해답은 없다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 올백자문센터 부동산 수석위원은 "한국부동산원(옛 한국감정원) 통계를 보면 작년 하반기부터 현재까지 1년간 전국 아파트 전셋값이 10% 이상 급격히 상승했다"며 "이는 입주 물량 감소와 임대차 2법 시행 등으로 전세 공급 물량이 감소한 것이 주 원인"이라고 말했다. 이어 "특히 계약갱신청구권으로 기존 매물이 신규 임차인에게까지 공급되지 못하고 기존 임차인이 갱신하거나 집주인이 직접 거주하면서 매물이 크게 감소하고 신규 계약 건은 갱신 전 가격에서 큰 폭으로 인상됐기 때문"이라고 설명했다.

그러면서 "전월세 시장 불안은 서울 등 수도권에만 국한된 것이 아니라 전국적이며 단기적이 아니라 적어도 3년 정도는 지속될 것이라는 점에서 매우 심각하며, 지금이라도 면밀한 분석을 통해 서민 주거 안정을 위한 대책을 강구해야 할 때"라고 덧붙였다.

그는 "입주 물량 감소로 오는 2024년에는 10만호에도 미치지 못할 것으로 전망되고 있고, 세금과 청약제도 등으로 주택을 임차보다 자가로 이용하는 집주인이 많다"며 "또한 전셋값이 서울보다 세종시나 울산, 대전, 인천, 경기 등의 지역에서 더 큰 상승률을 보이는 것은 지역의 재개발과 청약 등이 큰 영향을 주는 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "공공과 민간의 전월세 공급 대책의 신속한 이행과 사전청약 등 청약 대기수요로 인한 불안 요소를 해결할 방안 마련도 필요하다"고 설명했다.

전문가들은 올해부터 내년까지 서울 아파트 입주 물량이 적어 전월세 가격이 더 가파르게 오르고 이로 인해 서민들의 주거난이 더 심화할 것으로 예상했다. 부동산114에 따르면 올해 서울의 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준 3만864가구로 작년 4만9411가구보다 1만8547가구(38%) 적다. 서울 지역의 내년 아파트 입주 물량도 2만463가구로 올해보다 1만401가구(약 34%) 줄어들 전망이다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr