맹지처럼 막힌 땅, 사용할 수 있을까요?
땅을 사용하기 위해 필요한 출입로. 맹지로 여겨지는 땅도 출입로를 만들 수 있다는데…. 해당 법적 내용과 사례를 알아본다.
지난 호에서는 건물 신축 시 진입로에 관한 법적 분쟁에 관하여 살펴본 바 있다. 그런데, 만약 어떤 이유로 소유하고 있는 토지가 맹지인 경우, 위와 같은 맹지 소유자는 타인 소유 토지를 지나 통행하는 것이 절대적으로 불가능한 것일까?
일반인에게는 생소할 수 있지만, 민법 제219조 제1항은 ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요구하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다’라고 규정하고 있는데, 위와 같은 권리를 주위토지통행권이라 한다.
여기서 ‘공로’라 함은 일반인이 자유롭게 통행할 수 있는 도로를 의미하고, 반드시 공공의 도로일 필요가 없고 사도라도 널리 일반인의 통행에 제공되고 있는 것이면 이에 포함된다(대법원 68다1858판결).
주위토지통행권의 내용 및 성질
주위토지통행권은 인접한 토지 상호이용의 조절에 근거한 권리로 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게만 인정되는 권리다(대법원 2007다22767 판결).
주위토지통행권은 맹지와 공로 사이에 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 인정되는 권리이다. 맹지의 사용권자가 공로를 통하기 위하여 통행로의 특정 부분을 통행할 수 있는 편의는 무한정 제공되는 권리가 아니다. 통행로의 토지소유자가 따로 존재하고 있기에 통행로 토지소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다.
또한 토지분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에도 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있고, 이 경우에는 보상의 의무가 없다(민법 제220조 제1항). 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 때에도 그 토지의 일부를 양수받은 자가 공로에 통하지 못하는 상황이라면 토지를 양도한 자의 토지를 통행할 수 있다(민법 제220조 제2항).
하지만, 위와 같은 무상 주위토지통행권의 경우 토지의 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인(매매 등으로 다른 사람에게 권리가 넘어가는 경우)에게는 무상으로 통행할 수 있는 권리가 적용되지 않는다(대법원 선고 2002다9202판결).
주위토지통행권이 인정되기 위한 요건
가. 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없을 것
포위된 토지 소유자는 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에만 그 주위토지를 통행 또는 필요에 따라 통로를 개설할 수 있을 뿐이므로 이미 기존 통로가 있는 경우에는 단지 더 편리하다는 이유만으로 주위토지통행권을 인정할 수는 없다(대법원 95다1088 판결, 대법원 2008다89927(본소), 89934(반소) 판결 참조).
하지만, 기존의 통로가 있다 하더라도 포위된 토지의 용도에 불충분하거나 부적합하여 실제로 통로로 쓰기에 어렵다고 판단되면 주위토지통행권을 인정할 수 있다(대법원 94다 14193 판결, 대법원 2004다63521 판결). 그러나, 포위된 토지 소유자는 ‘(다닐 수는 있지만), 건축허가가 불가능하다’는 이유로 따로 주위토지통행권을 주장할 수는 없다(대법원 76다808 판결). 이동 자체를 위해 인정되는 것이지, 그 이상의 편익을 위해 권리를 활용하기는 어렵다는 것이다.
나. 주위토지로 통행하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요구할 것
‘다른 사람 소유의 주위토지를 통행할 필요’가 있어야 하므로, 만약 공로에 통할 수 있는 자기 소유의 땅이 있는 경우 타인의 토지를 통행하는 것은 당연히 허용되지 않는다. 한편, 주위토지가 행정재산일 경우에도 주위토지통행권이 인정된다(대법원 94다14193 판결).
그리고 과다한 비용을 요구하는 경우는 타인 토지를 출입하지 않고서는 공로에 출입하기 위해 들여야 하는 비용이나 노력이 타인 토지를 통행함으로 그 타인이 입게 될 불이익에 비해 사회 통념상 용인될 수 없을 정도로 큰 경우를 말한다(대법원 70다639 판결).
주위토지통행권이 인정되는 경우 그 범위
주위토지통행권이 인정되는 경우 통행로의 폭이나 위치는 통행하는 자가 임의로 정할 수 있을까?
판례 : 대법원 2014다236304 판결
민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 한다.
어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용 관계, 부근의 지리 상황, 주위토지 이용자의 이해득실 등 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다. 토지의 이용 방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만 단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용할 것은 아니다.
결국 판례에서 언급하듯이 통행로의 폭이나 위치는 일률적으로 정해지는 것이 아니라 해당 토지의 상황에 따라 달라질 수밖에 없다. 그리고 통행권자는 소유자의 이익을 해하지 않는다면 통로를 포장하는 것도 허용될 수 있으며, 단순히 사람의 통행뿐만 아니라 수도, 유수관, 가스관, 전선 등의 시설의 경우에도 주위토지통행권을 통해 설치할 수 있다.
판례 : 대법원 2002다53469 판결
[2] 다른 사람의 소유토지에 대하여 상린관계로 인한 통행권을 가지고 있는 사람은 그 통행권의 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있을 뿐이고 그 통행지에 대한 통행지 소유자의 점유를 배제할 권능까지 있는 것은 아니므로 그 통행지 소유자는 그 통행지를 전적으로 점유하고 있는 주위토지통행권자에 대하여 그 통행지의 인도를 구할 수 있다고 할 것이나, 주위토지통행권자는 필요한 경우에는 통행지 상에 통로를 개설할 수 있으므로, 모래를 깔거나, 돌계단을 조성하거나, 장해가 되는 나무를 제거하는 등의 방법으로 통로를 개설할 수 있으며 통행지 소유자의 이익을 해하지 않는다면 통로를 포장하는 것도 허용된다고 할 것이고, 주위토지 통행권자가 통로를 개설하였다고 하더라도 그 통로에 대하여 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 주위토지통행권자에 대하여 주위토지통행권이 미치는 범위 내의 통로 부분의 인도를 구하거나 그 통로에 설치된 시설물의 철거를 구할 수 없다.
[3] 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 유수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 필요로 하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다고 할 것이므로 통행지 소유자는 위와 같은 요건이 갖추어진 수도 등 시설에 대하여 그 철거를 구할 수 없다.
주위토지통행권자가
통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액
통행권자는 통행지 소유자에게 통행에 따른 손해를 보상해야 한다. 이 경우 위 손해액에 관하여 판례는 ‘주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위토지 통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여, 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수·방법 등의 이용 상황, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용 관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 감경할 수 있고, 단지 주위토지통행권이 인정되어 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 ‘도로’로 평가하여 산정한 임료 상당액이 통행지 소유자의 손해액이 된다고 볼 수 없다’(대법원 2013다11669 판결)라고 판시한 바 있다.
통행로 소유자가
주위토지통행권자의 통행을 방해할 경우
앞에서 설명한 바와 같이 주위토지통행권이 인정되는 경우라고 해도 통행로 소유자가 통행을 방해하는 경우가 발생할 수 있다. 통행로 소유자가 주위토지통행권자의 통행을 방해하는 경우 형법 제185조 일반교통방해죄에 해당하여 처벌을 받을 수 있으며, 통행을 원하는 자는 통행을 방해하는 통행로 소유자를 상대로 주위토지통행권에 기한 방해금지 가처분을 신청할 수 있고, 본안으로 주위토지통행권 확인 청구 소송을 해야 한다.
변호사 허종택
고려대학교에서 법학을 전공하고 사법고시에 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 [법률사무소 집]의 변호사로 활동하고 있다. 건국대학교 부동산대학원을 수료하였고, 현재 서울시 명예 하도급 호민관으로 활동하고 있다. 02-596-8263｜www.lawzip.co.kr
구성_ 신기영 | 일러스트_ 라윤희
ⓒ월간 전원속의 내집 2021년 7월호 / Vol.269 www.uujj.co.kr
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