매물 기근에도 전셋값 상승 25%?..신규 계약만 따져보니

[MT리포트]세입자도 집주인도 불만, 임대차법1년 (下)

[편집자주] 살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다. 갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다. 권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니 전셋값 불안이란 부작용만 부각된다. 임대차법, 무엇이 문제고 어떻게 개선해야 할까.

임대차법 이후 전셋값 25% 상승?…실제로는 "50%올랐다"

서울 송파구 부동산 밀집 지역에서 한 시민이 아파트 실거래가를 살펴보고 있다. /사진=뉴시스

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난해 7월 이후 올해 6월까지 서울 아파트 평균 전세가격은 25% 상승했다. 하지만 인상률이 5% 이하로 제한되는 갱신계약을 제외하고 신규 계약의 평균 전셋값 상승률을 따지면 50% 가량 뛰었을 것이란 분석도 제기된다.

◆서울 전세가 임대차법 이후 25% 상승…신규 계약만 따지면 50% 올랐을 가능성

25일 KB국민은행 리브부동산 통계에 따르면 지난해 7월 임대차법 시행 이후 올해 6월까지 11개월간 서울 아파트 평균 전세가격은 4억9921만원에서 6억2678만원으로 25.5% 상승했다. 서울 강남권은 같은 기간 5억8483만원에서 7억3137만원으로 25% 올랐고, 강북권은 4억180만원에서 5억777만원으로 26.3% 각각 상승했다.

하지만 계약갱신권을 행사한 경우를 제외하고 신규 전세계약 건만 따질 경우 전세가격 상승률은 50%에 달한다는 분석도 있다. 키움증권이 서울 송파구 헬리오시티와 잠실 파크리오 전용 84㎡의 계약갱신 청구권 행사 비율을 분석한 결과 38%였고 경기도 포천과 김포는 58%인 것으로 집계됐다. 서영수 키움증권 애널리스트는 "계약갱신권을 행사하면 임대료 증액은 5% 이내로 제한되는데 행사한 사람이 평균 50%라고 가정할 경우 신계약 전셋값은 50% 가량 뛰었다고 볼 수 있다"고 분석했다.

실제로 서울 강남권엔 서울 평균 전셋값 상승률보다 더 오른 전셋집이 적지 않다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 전세는 지난 20일 23억원에 거래됐다. 지난해 7월 15억5000만원과 비교하면 48% 상승했다. 강북의 웬만한 아파트 매매가격을 뛰어 넘었다. 서초 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 전세는 지난해 7월 17억원 수준이었으나 올해 5월에는 21억원에 거래됐다. 잠실 파크리오 전용 84㎡ 전세는 임대차법 시행 전인 지난해 6월까지 17억~19억원대에 거래됐으나 올해 들어 22억~23억원대로 뛰었다.

전세대출 금리, 매물부족 모두 전셋값 올렸다

전셋값 상승 요인은 복합적이다. 전세대출 금리가 최근 2년간 1.02% 하락해 유동성이 풍부해진 상황에서 재건축·재개발 등으로 서초구 반포동의 경우 이주수요가 많았다. 서초구에서는 '반포주공1단지 1·2·4주구'(2120가구)와 '신반포18차'(182가구) '신반포21차'(108가구) '반포주공1단지 3주구'(1490가구) 등 총 4000여 가구가 줄줄이 이주를 진행 중이다. 이에 따라 인근 동작구를 비롯해 경기도 과천 전셋값도 들썩거리고 있다. 3기 신도시 사전청약 거주요건을 충족하기 위해 이 지역 전셋집으로 이동하는 수요도 크게 늘었다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "임대차법이 전셋값을 올린 주범이긴 하지만 서울 공급 부족과 종합부동산세 상승에 따른 전월세 임대료 전가 등 다양한 현상이 복합적으로 작용한 결과"라며 "서울에서 전셋값을 감당할 수 없어 수도권으로 밀려난 세입자들이 늘어나며 수도권 전셋값까지 연쇄적으로 영향을 주고 있다"고 말했다.

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"서울 전셋값 감당 안된다" 외곽 밀려나는 사람들…경기도 집값도 껑충

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"이제는 서울 전셋값 감당이 안됩니다. 전세금은 계속 오르고 매물도 없고, 매매는 엄두도 못 냅니다. 지금이라도 경기도 아파트를 사야 할지 고민됩니다."
"직장이 서울이고 집을 못 사면 전세라도 살 수 있어야 하는데, 웬만한 경기권 전세도 살기 힘든 상황입니다. 충청권까지 내려가서 서울로 출퇴근을 해야 하는 겁니까." (부동산 온라인 커뮤니티 이용자)

서울 전세가격이 급등하자 서울 외곽인 경기도로 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있다. 서울에서 밀려난 사람들이 경기도로 이동하자 전세·매매가격도 상승하고 있다.

25일 국회 국토교통위원회 송언석 국회의원이 서울시에서 제출받은 자료에 따르면 주택 문제로 서울을 떠난 인구는 문재인 정부 출범 이후 4년 간 32만 5879명에 달했다. 문재인 정부 이전 4년 간 28만2754명과 비교하면 4만명 이상 늘었다.

서울 집값이 오른 탓이라는 분석이다. KB국민은행 리브부동산 통계에 따르면 서울 아파트 평균매매가격은 2017년 5월 6억708만원에서 올해 6월 11억4283만원으로 88% 상승했다.

집값이 급등하면서 전셋값도 감당하기 어려운 상황이다. 가격도 문제지만 지난해 7월 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행으로 거래 가능한 매물도 줄었다.

서울 평균전세가격은 지난해 7월 4억9921만원에서 올해 6월 6억2678만원으로 25% 넘게 올랐다. 강남 11개구는 같은 기간 5억8483만원에서 7억3137만원으로 1년 만에 25% 상승했다. 올해 강북 14개구 전셋값은 지난해보다 26% 오른 5억777만원이었다.

경기도 이동하는 사람들이 늘면서 경기 아파트값도 덩달아 올랐다. 경기 아파트 평균매매가격은 2017년 5월 3억2249만원에서 올해 6월 5억3318만원으로 65% 뛰었다.

특히 최근 1년간 경기 고양시와 김포시, 의정부시, 남양주시는 아파트값이 40% 이상 오른 것으로 조사됐다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 리브부동산 통계를 분석한 결과 고양시 아파트 평균매매가격은 지난해 6월 3.3㎡(평) 당 1352만원이었으나 올해 6월에는 1969만원으로 45.6% 상승해 경기도에서 가장 높은 상승률을 보였다.

황한솔 경제만랩 연구원은 "임대차법 등의 영향으로 서울 아파트 매매, 전세 가격이 급등하면서 주거비 부담이 덜한 곳으로 이동하는 현상이 지속되고 있다"며 "GTX 등 광역교통망 개통으로 서울 접근성이 개선되는 지역은 한동안 상향 분위기가 이어질 전망"이라고 말했다.

실제로 가격 상승률이 높은 지역에선 서울 거주자 매수 비중이 증가하는 추세다. 한국감정원에 따르면 지난해 5월부터 올해 5월까지 1년간 고양시 아파트를 산 서울 거주자는 1만2137명에서 1만6859명으로 38.9% 늘었다. 같은 기간 의정부시 아파트를 매입한 서울 거주자는 4674명에서 8728명으로 86.7% 증가했다. 김포시(9783명→1만2266명)와 남양주시(1만2726명→1만4911명) 아파트를 매수한 서울 거주자도 각각 25.4%, 17.2% 확대됐다.

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대선 앞두고 임대차법 폐지론에도…정부 "2+2년 전세 자리 잡을것"

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홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석하고 있다. /사진제공=뉴스1

임대차법 시행 이후 전세시장의 혼란이 커지면서 대선을 앞둔 정치권에선 임대차법 폐지 주장이 나온다. 하지만 정부는 임대차법의 긍정적 효과를 부각시키고 있다. 임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘렸던 과거에도 시장 혼선은 있었지만 '2년 전세'가 관행으로 굳어진 것처럼 '2년+2년' 새 임대차법도 서서히 자리를 잡을 것이란 게 정부의 전망이다.

전문가들도 시행 중인 임대차법을 1년만에 폐지할 경우 더 큰 시장 혼란이 발생할 수 있다고 우려한다. 드러난 문제점을 최소화하면서 시장 안정을 이끌 수 있는 묘수를 찾는 게 현재로선 최선이라는 지적이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "의무계약기간을 2년에서 1년으로 단축하되, 계약갱신 가능 기간을 4년에서 6~8년으로 확대하면 지금처럼 신규 계약 시 4년치 임대료 인상분을 한꺼번에 반영하는 부작용이 줄어들 것"이라며 "신규계약 시 주변 시세를 고려해 임대료 인상분에 10% 이내 상한선을 두는 방안도 검토할 수 있다"고 말했다. 세입자 주거 안정을 위해 의무임대 기간을 지금보다 늘리면서도 가격 개입은 지금보다 줄여야 한다는 뜻이다.

임차인의 실질적인 보호 장치를 강화해야 한다는 의견도 제시된다. 서영수 키움증권 연구위원은 "임대차법을 도입하지 않는 게 나았을 것이란 생각이 들지만 이미 임대차법을 도입한 이상 지금보다 임차인 입장에서 더 규제를 할 수밖에 없다"며 "집주인이 실거주한다며 갱신권을 거절한 이후 실제 본인이 입주했는지 여부를 세입자가 아니라 정부에서 확인하고 지키지 않았다면 강한 패널티를 줘야 한다"고 말했다.

시장 자율성을 더 중시하는 전문가들은 규제를 완화하는 방향으로 제도를 보완할 필요가 있다고 조언한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현 제도를 그대로 유지하면 시장 흐름상 임대료가 하락 압력을 받는 시점에도 재계약 시 5%를 올릴 수 있는 근거가 된다"며 "임대차법을 단기간 임대료가 급등하는 등 시장 상황이 불안한 곳에만 선별적으로 적용하는 게 맞다"고 주장했다. 지금은 전국이 똑같은 규제를 받고 있는데 이를 지역별로 세분화해 정말 필요한 지역에만 선별적으로 적용해야 한다는 대안이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2년 단위로 설정된 의무임대기간을 3년으로 연장하되 계약갱신청구권과 전월세상한제를 폐지하는 방안도 고려할 수 있다"며 "이후 우리 사회가 3년이란 기간에 익숙해지면 그때 4년으로 연장하는 방식의 장기계획을 실행해야 한다"고 말했다. 의무임대기간을 2년에서 3년으로 연장하는 단순한 방식을 택했더라면 혼란도 막고 세입자 주거 안정에도 기여했을 것이란 주장이다.

물론 폐지해야 한다는 의견도 적지 않다. 서진형 경인여대 경영학부 교수(대한부동산학회장)는 "세입자 위로금, 전셋값 급등 등의 부작용을 해결할 대안이 없다면 2년 의무임대기간을 보장하고 나머지는 원상복구시켜 계약 당사자 자율에 맡기는 게 낫다"고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "우선 계약갱신청구권을 폐지하고 이후 시장 상황을 고려해 전월세상한제를 조정해야 한다"고 말했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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