대선 앞두고 임대차법 폐지론에도..정부 "2+2년 전세 자리 잡을것"

[MT리포트]세입자도 집주인도 불만, 임대차법1년⑤

[편집자주] 살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다. 갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다. 권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니 전셋값 불안이란 부작용만 부각된다. 임대차법, 무엇이 문제고 어떻게 개선해야 할까.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석하고 있다. /사진제공=뉴스1

임대차법 시행 이후 전세시장의 혼란이 커지면서 대선을 앞둔 정치권에선 임대차법 폐지 주장이 나온다. 하지만 정부는 임대차법의 긍정적 효과를 부각시키고 있다. 임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘렸던 과거에도 시장 혼선은 있었지만 '2년 전세'가 관행으로 굳어진 것처럼 '2년+2년' 새 임대차법도 서서히 자리를 잡을 것이란 게 정부의 전망이다.

전문가들도 시행 중인 임대차법을 1년만에 폐지할 경우 더 큰 시장 혼란이 발생할 수 있다고 우려한다. 드러난 문제점을 최소화하면서 시장 안정을 이끌 수 있는 묘수를 찾는 게 현재로선 최선이라는 지적이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "의무계약기간을 2년에서 1년으로 단축하되, 계약갱신 가능 기간을 4년에서 6~8년으로 확대하면 지금처럼 신규 계약 시 4년치 임대료 인상분을 한꺼번에 반영하는 부작용이 줄어들 것"이라며 "신규계약 시 주변 시세를 고려해 임대료 인상분에 10% 이내 상한선을 두는 방안도 검토할 수 있다"고 말했다. 세입자 주거 안정을 위해 의무임대 기간을 지금보다 늘리면서도 가격 개입은 지금보다 줄여야 한다는 뜻이다.

임차인의 실질적인 보호 장치를 강화해야 한다는 의견도 제시된다. 서영수 키움증권 연구위원은 "임대차법을 도입하지 않는 게 나았을 것이란 생각이 들지만 이미 임대차법을 도입한 이상 지금보다 임차인 입장에서 더 규제를 할 수밖에 없다"며 "집주인이 실거주한다며 갱신권을 거절한 이후 실제 본인이 입주했는지 여부를 세입자가 아니라 정부에서 확인하고 지키지 않았다면 강한 패널티를 줘야 한다"고 말했다.

시장 자율성을 더 중시하는 전문가들은 규제를 완화하는 방향으로 제도를 보완할 필요가 있다고 조언한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현 제도를 그대로 유지하면 시장 흐름상 임대료가 하락 압력을 받는 시점에도 재계약 시 5%를 올릴 수 있는 근거가 된다"며 "임대차법을 단기간 임대료가 급등하는 등 시장 상황이 불안한 곳에만 선별적으로 적용하는 게 맞다"고 주장했다. 지금은 전국이 똑같은 규제를 받고 있는데 이를 지역별로 세분화해 정말 필요한 지역에만 선별적으로 적용해야 한다는 대안이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2년 단위로 설정된 의무임대기간을 3년으로 연장하되 계약갱신청구권과 전월세상한제를 폐지하는 방안도 고려할 수 있다"며 "이후 우리 사회가 3년이란 기간에 익숙해지면 그때 4년으로 연장하는 방식의 장기계획을 실행해야 한다"고 말했다. 의무임대기간을 2년에서 3년으로 연장하는 단순한 방식을 택했더라면 혼란도 막고 세입자 주거 안정에도 기여했을 것이란 주장이다.

물론 폐지해야 한다는 의견도 적지 않다. 서진형 경인여대 경영학부 교수(대한부동산학회장)는 "세입자 위로금, 전셋값 급등 등의 부작용을 해결할 대안이 없다면 2년 의무임대기간을 보장하고 나머지는 원상복구시켜 계약 당사자 자율에 맡기는 게 낫다"고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "우선 계약갱신청구권을 폐지하고 이후 시장 상황을 고려해 전월세상한제를 조정해야 한다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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