임대차법 이후 전셋값 25% 상승?..실제로는 "50%올랐다"

[MT리포트]세입자도 집주인도 불만, 임대차법1년③

[편집자주] 살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다. 갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다. 권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니 전셋값 불안이란 부작용만 부각된다. 임대차법, 무엇이 문제고 어떻게 개선해야 할까.

서울 송파구 부동산 밀집 지역에서 한 시민이 아파트 실거래가를 살펴보고 있다. /사진=뉴시스

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난해 7월 이후 올해 6월까지 서울 아파트 평균 전세가격은 25% 상승했다. 하지만 인상률이 5% 이하로 제한되는 갱신계약을 제외하고 신규 계약의 평균 전셋값 상승률을 따지면 50% 가량 뛰었을 것이란 분석도 제기된다.

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서울 전세가 임대차법 이후 25% 상승…신규 계약만 따지면 50% 올랐을 가능성

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25일 KB국민은행 리브부동산 통계에 따르면 지난해 7월 임대차법 시행 이후 올해 6월까지 11개월간 서울 아파트 평균 전세가격은 4억9921만원에서 6억2678만원으로 25.5% 상승했다. 서울 강남권은 같은 기간 5억8483만원에서 7억3137만원으로 25% 올랐고, 강북권은 4억180만원에서 5억777만원으로 26.3% 각각 상승했다.

하지만 계약갱신권을 행사한 경우를 제외하고 신규 전세계약 건만 따질 경우 전세가격 상승률은 50%에 달한다는 분석도 있다. 키움증권이 서울 송파구 헬리오시티와 잠실 파크리오 전용 84㎡의 계약갱신 청구권 행사 비율을 분석한 결과 38%였고 경기도 포천과 김포는 58%인 것으로 집계됐다. 서영수 키움증권 애널리스트는 "계약갱신권을 행사하면 임대료 증액은 5% 이내로 제한되는데 행사한 사람이 평균 50%라고 가정할 경우 신계약 전셋값은 50% 가량 뛰었다고 볼 수 있다"고 분석했다.

실제로 서울 강남권엔 서울 평균 전셋값 상승률보다 더 오른 전셋집이 적지 않다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 전세는 지난 20일 23억원에 거래됐다. 지난해 7월 15억5000만원과 비교하면 48% 상승했다. 강북의 웬만한 아파트 매매가격을 뛰어 넘었다. 서초 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 전세는 지난해 7월 17억원 수준이었으나 올해 5월에는 21억원에 거래됐다. 잠실 파크리오 전용 84㎡ 전세는 임대차법 시행 전인 지난해 6월까지 17억~19억원대에 거래됐으나 올해 들어 22억~23억원대로 뛰었다.

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전세대출 금리, 매물부족 모두 전셋값 올렸다

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전셋값 상승 요인은 복합적이다. 전세대출 금리가 최근 2년간 1.02% 하락해 유동성이 풍부해진 상황에서 재건축·재개발 등으로 서초구 반포동의 경우 이주수요가 많았다. 서초구에서는 '반포주공1단지 1·2·4주구'(2120가구)와 '신반포18차'(182가구) '신반포21차'(108가구) '반포주공1단지 3주구'(1490가구) 등 총 4000여 가구가 줄줄이 이주를 진행 중이다. 이에 따라 인근 동작구를 비롯해 경기도 과천 전셋값도 들썩거리고 있다. 3기 신도시 사전청약 거주요건을 충족하기 위해 이 지역 전셋집으로 이동하는 수요도 크게 늘었다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "임대차법이 전셋값을 올린 주범이긴 하지만 서울 공급 부족과 종합부동산세 상승에 따른 전월세 임대료 전가 등 다양한 현상이 복합적으로 작용한 결과"라며 "서울에서 전셋값을 감당할 수 없어 수도권으로 밀려난 세입자들이 늘어나며 수도권 전셋값까지 연쇄적으로 영향을 주고 있다"고 말했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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