"집주인 산다고 하면 전세금 20%는 올려줘야 재계약" 계약갱신권 무력화 된 이유 셋
[편집자주] 살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다. 갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다. 권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니 전셋값 불안이란 부작용만 부각된다. 임대차법, 무엇이 문제고 어떻게 개선해야 할까.
"집주인 아들이 실거주 해야 한다고 전세계약 갱신 안된다고 하기에, 시세 가까이 맞춰주고 계속 살겠다고 했더니 긍정적으로 생각해 본다네요. 2년만에 5억원 전세가 7억원 됐습니다."
"말이 5% 인상이지, 주변 이야기 들어봐도 20% 이상은 올려 재계약해요. 집주인이 진짜 살지 안살지는 모르겠지만 일단 살겠다고 하면 선택권이 없어요. 이사해도 보증금 올라가니까."
임대차법에 따라 세입자는 갱신권을 행사하는 게 무조건 유리하기 때문에 당연히 권리를 행사할 것이라 여겨졌지만 현실은 좀 달랐다. 전세 갱신(재계약) 비율이 77%로 10명 중 8명에 가까웠으나 실제 갱신권 행사 비율은 만기도래 계약 중 47%에 그쳤다. 세입자가 주어진 권리를 사용하기엔 임대차법 '구멍'이 많았다.
25일 정부에 따르면 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 21일 부동산 관계장관회의에서 서울 100대 아파트 임대차 계약 갱신율이 임대차법 시행전 57.2%에서 시행 후 77.7%로 올라 "임차인 다수가 임대차3법 시행의 해택을 누렸다"고 평가했다. 사실일까. 통계를 다시보면 '77%의 갱신비율'에는 세입자가 갱신권을 행사하지 않고 임대료를 5% 이상 올린 재계약도 포함된 숫자다. 갱신은 했으나 계약갱신청구권도, 전월세상한제도 쓰지 못한 셈이다.
정부는 21일 100대 아파트 통계와 별도로 6월 전국 임대차계약 신고건수도 공개했다. 임대차신고제는 지난달 첫 시행했는데 계약갱신 건수는 1만3000건이고 이 중 갱신권을 행사한 건수는 8000건으로 집계됐다. 100대 아파트 계약갱신율 77%를 이 통계에 적용해 보면 6월 만기가 도래한 전세계약(1만6883건)의 약 47.4%(8000건)만 갱신권을 행사했다고 추정할 수 있다. "임대인 다수가 혜택을 누렸다"는 홍 부총리 발언과는 다소 거리가 있는 비율이다.
둘째, 막상 진짜 집주인이나 자녀가 실거주 하고 있는지 직접 확인할 방법이 없다. 임대차법 개정 직전인 지난해 국토교통부와 행정안전부 등은 집주인 실거주를 확인할 수 있는 방안을 논의했다. 주민등록등본·초본 정보를 활용하는 수밖에 없지만 "개인정보 침해가 우려된다"는 담당 부처의 반대로 논의 진전이 없었던 것으로 전해졌다. 다만 새로운 세입자가 확정일자 신고를 하면 이전 세입자가 주민센터에 직접 가서 확정일자 정보를 열람해 집주인이 새로운 세입자를 들였는지 간접 확인하는 방법 밖에 없다. 집주인이 아닌 자녀의 실거주라면 확인할 길이 더 막막하다. 한 임대차법 전문 변호사는 "분쟁조정위원회의 기능에 '집주인 실거주 확인'을 넣도록 해서 세입자가 곧바로 주민등록정보를 열람하는 게 아니라 위원회가 민원을 받아 확인하는 방법도 있다"고 제안했다. 하지만 이렇게 하려면 임대차법을 개정해야 한다.
이 때문에 "정부가 세입자 권리를 보호하는 제도, 장치를 마련해야 하는데 지금은 세입자가 다 알아서 하라는 제도가 됐다"는 비판이 나온다. 정부가 실거주 의무를 위반한 집주인을 찾아 과태료를 부과하거나 자녀 실거주의 경우 증여 여부를 조사하는 등 사후 관리를 해야 한다는 주장이다. 정부는 임대차법은 민법의 특례법으로 당사자간 해결이 원칙이라 행정제재는 어렵다는 입장이다.
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