활기띠는 가로주택정비사업, 순항할까.."불안 요소 곳곳"

층수·공공기여 인센티브에 면적 완화까지..정부·서울시, 활성화 박차
"실제로 혜택 받기 어려워"..사업성 부족·통개발 추진에 선회 가능성도

가로주택정비사업을 통해 새로운 단지로 탈바꿈한 천호동 동도연립. (자료제공=강동구) © News1

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 소규모 정비사업 중 하나인 '가로주택정비사업'에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부와 서울시가 각종 인센티브를 부여하며 사업 활성화에 나선 가운데 절차 간소화로 사업 속도가 빠르다는 장점까지 부각되면서다.

하지만 사업 자체의 수익성 한계가 있는 데다 인센티브도 강력하지 않아 향후 사업에 대한 관심이 이어질 수 있을지는 미지수라는 평가가 나온다. 일각에선 재개발 활성화 기대로 인한 사업 선회 가능성도 불안 요소로 거론된다.

25일 서울시에 따르면 지난 6월 기준으로 시내 105곳에서 가로주택정비사업이 추진되고 있다. 1년 전인 지난해 6월까지는 63곳에 불과했지만, 일년여 만에 40곳 이상 늘어난 것이다.

사업 진행도 꾸준하다. 5월(총 102곳) 기준으로 추진 현황을 살펴보면 건축심의까지 진행된 곳은 16곳이며 준공·착공은 각각 4곳, 12곳이다. 3분의 1가량이 건축계획을 짜고 있거나 공사를 진행 혹은 완료했다.

가로주택정비사업은 도로나 기반시설은 유지하면서 노후 단독주택과 빌라 등을 허물고 다시 짓는 소규모 정비사업이다. 1만㎡이내(서울시 1만3000㎡)인 일반주택단지가 대상으로, 일반 재건축·재개발 사업과 달리 사업 절차가 간소하다.

우선 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 구성 단계가 빠진다. 조합설립인가와 사업시행인가(관리처분계획 포함)를 거치면 착공 및 준공, 입주가 이뤄진다. 평균 10여 년 가량 걸리는 일반 정비사업에 비해 사업기간이 3~4년으로 짧다는 것이 가장 큰 장점이다.

정부와 서울시는 가로주택정비사업 인센티브를 늘리며 사업 활성화에 박차를 가하고 있다. 집값 자극 우려로 대규모 정비사업에 제동이 걸린 가운데, 소규모 정비사업을 활성화해 노후 저층주거지 환경 개선에 주택 공급 확대까지 노리겠다는 것이다.

정부는 민간 가로주택정비사업 시행면적을 1만㎡에서 2만㎡으로 2배 확대하는 내용의 개정안을 지난 주 입법예고했다.

서울시는 지난 달 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받는 지역(2종 7층 지역)에서 소규모재건축 사업을 추진하기 위해 2종 일반주거지역으로 용도지역을 상향할 때 그동안 부과한 의무공공기여를 없앴다. 2종 일반주거지역 내 층수를 최고 15층(2종 7층은 10층)으로 완화하는 심의 기준도 마련한 바 있다.

서울시는 사업 확대 가능성은 여전히 높다고 내다봤다. 시 자체 조사에 따르면 가로주택정비사업을 포함한 소규모재건축 사업이 가능한 서울시 내 구역은 아직 2000여 곳이 남았다.

다만 사업이 순항하기 위해서는 규제 완화가 가시적이어야 한다는 지적이 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 "10층, 15층까지 올릴 수 있다지만 임대주택, 공공기여 조건에 평지, 면적같은 입지조건까지 맞춰야 한다"며 "혜택을 받기도 어렵고 된다고 해도 사업성이 그렇게 높아지지 않는다"고 지적했다.

사업 자체의 한계도 거론된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "소규모 개발이다보니 단지가 작고, 규모가 작다보니 브랜드 있는 건설사가 들어오기도 어렵다는 단점이 있다"며 "사업성이 부족해 추가 분담금 우려가 있고, 도시기반시설이 열악하다는 점도 소유주들이 사업 추진을 꺼리게 하는 요인"이라고 말했다.

재건축·재개발 활성화 기대감이 커지면서 '통개발' 추진 움직임이 늘어나는 점도 사업 불안 요인이 될 수 있다는 관측도 나온다. 가로주택정비사업에서 재개발로 선회할 수 있다는 것이다. 실제로 장위11구역 등 대규모 재개발 사업 추진 구역에서는 가로주택정비사업으로 인해 사업성이 떨어진다며 주민들 설득에 나서기도 했다.

장위11구역의 한 관계자는 "구역 안에 가로주택정비사업이 존치하면, 재개발 사업 시 도로를 대신 내주거나 여타 비용이 발생하기 때문에 사업성 문제가 크다"며 "가로주택으로 듬성듬성 구멍이 뚫리게 되면 통합 재개발로 얻을 수 있는 통일성이란 가치가 사라지는 점도 문제"라고 주장했다.

seunghee@news1.kr