금리 오른다는데..고정금리 주담대 이용해볼까 [고은빛의 금융길라잡이]

신용대출 등은 보금자리론 신청 전에 미리 받아야
KB시세 나오는 아파트 골라야
대출승인은 잔금일로부터 한달 전 '완료'

사진=게티이미지뱅크

나날이 오르는 집값에 '내 집 마련'의 꿈이 더 멀어진 듯한 요즘이다. 그래도 눈 씻고 찾아보면 기댈 구석은 남아 있다. 바로 주택금융공사(HF)가 운영 중인 보금자리론이다. 최근 보금자리론의 한도는 3억원에서 3억6000만원으로 확대됐다. 최근 크게 오른 집값을 반영해, 기존보다 대출 한도를 더 높인 것이다. 

보금자리론의 활용팁을 소개한다. 우선, 보금자리론의 담보인정비율(LTV )대출 한도는 집값의 70%까지 받을 수 있다. 보금자리론은 소득 기준으로 연봉 7000만원 이하, 6억원 이하 주택을 대상으로만 받을 수 있다. 다만, 6억원 아파트를 산다고 가정하면 70%를 적용할 때 총 4억2000만원이지만, 최대 한도(3억6000만원)만큼만 대출이 된다는 점을 유의해야 한다. 

또 7월부터 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)로부터 자유롭다는 점도 장점이다. DSR은 6억원 이상 아파트를 구매할 때 적용된다는 점에서다. 주택금융공사 관계자는 "현재 보금자리론의 경우 DSR은 참고 지표로만 활용되고, 소득별 총부채상환비율(DTI)가 적용된다"고 설명했다. 

특히, 보금자리론은 금리 인상기에 유리한 상품이다. 대출 기간인 10~40년까지 고정 금리가 적용되는 만큼, 원리금이 갑자기 늘어날 가능성이 없다는 점에서 자금 계획을 세우는 데 유용하다. 보금자리론 실행하기 전에 신용대출을 미리 받아두는 게 좋다. 최소 1~2달 전에 마이너스 통장 등을 개설하는 것이 좋다. 

시중은행 관계자는 "아무래도 주담대 대출 금액이 큰 만큼, 보금자리론을 신청한 후 추가 신용대출 등을 신청할 경우 기존보다 대출 한도가 줄어들 수 있다"고 밝혔다. 

 KB시세 나오는 아파트 골라야…"감정평가 시엔 대출금액 크게 줄어"

그러면 보금자리론을 이용 가능한 집으로는 어떤 게 있을까. 보금자리론은 등기부등본상 주택으로 △아파트 △연립주택 △다세대주택 △단독주택 등이 가능하다. 주거용 오피스텔이나 근린생활시설 등은 보금자리론 이용이 불가하다. 일반적으로 선호하는 아파트를 기준으로 설명하면, KB시세가 형성된 아파트를 골라야 보금자리론을 최대한 잘 활용할 수 있다. 

서울에서 아파트값이 워낙 오르다보니, 6억원 이하는 한 동 짜리인 나홀로 아파트가 많은 편이다. 세대수가 적어 거래량이 극히 드문 경우엔 KB시세가 형성돼 있지 않은 곳이 많다. 최근 실거래가가 3~5년 전일 경우다. KB시세가 형성돼 있는 지 여부는 한국주택금융공사 홈페이지의 보금자리론 코너에서 예상대출조회를 이용해 보면 된다. 보금자리론을 신청하려는 아파트 주소를 넣으면 시세가 조회된다. 이 지표를 감안해 예상 대출금액을 추려볼 수 있다. 

문제는 KB시세나 한국감정평가원의 시세가 형성돼 있지 않을 경우다. 이 경우엔 따로 감정평가를 받아야 한다. 감정평가를 받게 되는 경우, 대출 승인까지 기간이 더 소요될 수 있다는 점이 부담이다. 무엇보다 시세보다 낮은 가격으로 감정평가가 매겨질 수 있다. 만약 KB시세가 없는 4억원짜리 나홀로 아파트를 구매한다고 가정하면, 감정평가로 주택 가격은 매매가보다 크게 더 낮아질 수 있다. 감정평가는 최대한 보수적으로 잡기 때문에 3억원 정도로 감정평가액이 매겨진다면, 2억1000만원만 대출이 나오게 된다. 여유자금이 없다면 나머지 금액도 추가로 대출 받아야 하는 만큼, 집을 사는 과정이 더 복잡해 질 수 있다.                                                                    
서울 금천구 A공인중개인은 "나홀로 아파트를 알아보더라도 세대 수가 많은 곳 위주로 봐야 대출에 유리하다"며 "세대 수가 적고 KB시세가 잡혀있지 않은 나홀로 아파트는 감정평가를 받아야 하는데, 감정평가가 최대한 보수적으로 나오는 만큼 매매가보다 현저히 낮은 금액만 대출이 되는 불상사가 생길 수 있다"고 조언했다. 

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 잔금일로부터 1달 전 대출승인…"은행 영업점 찾아가야"

원하는 아파트를 고르고 계약금을 냈다면 바로 보금자리론 신청이 가능할까. 잔금일이 3개월 넘게 남았다면 조금 더 시간이 지나서 보금자리론 신청을 해야한다. 최대 70일 전에 신청해야 접수가 가능하며, 그 이전에 신청을 하더라도 주금공에선 재신청을 요청한다.

추가로 보금자리론 금리를 더 낮출 수 있는 팁도 있다. 아낌e 보금자리론의 경우는 금리가 0.1%포인트 더 저렴하다. 대출을 받는 사람이 직접 서류를 준비해야 하며, 대출거래약정 등이 전자적으로 처리된다. 

보금자리론 대출 신청 후 잔금일 기준 한 달 전에 대출 승인이 완료된다. 대출 신청 후 주택금융공사로부터 연락이 안 온다고 해서 불안해 할 필요는 없다. 무소식이 희소식이다. 추가 서류 제출이나 기존에 낸 서류와 관련해 보완해야 할 점이 없으니 연락이 없는 것이라고 보면 된다. 대출승인은 보금자리론 실행 시 선택한 은행이 문자로 전달해준다. 보통 대출 승인은 주택 매매 잔금일로부터 한 달 전 완료된다. 

문자를 받았다면 해당 은행 영업점에 신분증 주민등록등본 주민등록초본 인감증명서 2부(3개월 이내 발급) 인감도장 매매계약서 등 서류를 갖춰 대출희망일 일주일 전까지 방문하면 된다. 만일 8월6일이 잔금날이라면 7월30일까지는 영업점을 찾아가야 한다. 

앞으로는 보금자리론 대출 승인이 더 빨라질 전망이다. 최근 주택금융공사는 차세대 정보시스템 '하이온'을 개시했다. 하이온은 비대면 주택금융 플랫폼의 완성단계로, 정책모기지의 신청부터 서류 접수·보완·실행승인까지 모든 단계를 고객 스스로 처리할 수 있도록 설계됐다. 특히, 고객 맞춤형 서류 제출을 안내하는 만큼 대출심사 소요기간이 약 5일 단축된다는 점이 특징이다.                                                                                                         
또 청년과 신혼부부 대상으로 40년 초장기지 보금자리론도 나왔다. 낮은 소득에도 원리금 부담을 줄여 보금자리론을 이용할 수 있는 기회다. 

고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com