"내 땅 침범 vs 경계측량 결과대로" 토지경계 분쟁 심화, 해결방법은

최근 대구 수성구의 한 토지에 대해 경계가 명확하지 않다는 이유로 지주들이 소송을 벌이고 있다. 문제가 된 곳은 4개의 필지로, 토지구획정리를 위해 2015년 측량했던 곳이었으나 이후 토지 경계가 건물 위치와 맞지 않는 상황이 발생하게 된 것이다.

법무법인명경 서울 김재윤 대표변호사/사진제공=법무법인명경

실제로 지적편집도 확인 결과 지번의 경계가 건물 중간을 가르고 있었다. 구청 관계자는 이러한 상황이 발생한 이유에 대해 "1950~1960년대 정확하지 않은 측량기술 탓에 토지구획과 지적 정리 과정에서 측량 기준점이 변경됐기 때문"이라고 설명했다. 이에 따라 해당 필지에 대한 서로 다른 지주는 건물 또는 담장을 두고 민사소송을 벌이고 있는 상황이다.

이렇듯 경계침범 문제는 부동산 가치 상승으로 인해 예상보다 더 큰 분쟁으로 번지기도 한다. 과거 서로 간 명확하게 토지 정리를 했다 할지라도 위의 사례처럼 현대의 측량법에 따라 기준점이 달라지는 경우가 많이 발생하고 있기 때문이다.

그렇다고 넘어간 땅을, 혹은 넘어온 땅을 기준점이 변경됐다는 사정만으로 돌려줄 수도 없는 노릇. 그렇다면 이러한 경우 토지소유주와 점유자는 어떻게 대응할 수 있을까?

먼저 경계침범을 한 토지소유자(점유자)가 20년간 소유의의사로 평온·공연하게 토지를 점유해 왔다면 점유취득시효를 주장하여 침범 부분의 소유권을 취득할 수 있다. 이때 자주점유의 의사가 있었는지에 대한 여부가 쟁점의 핵심이 된다.

자주점유란 소유의 의사를 가지고 점유하는 행위를 말하는데, 단순히 20년간 점유했다는 기간만을 보는 것이 아니라 해당 물건에 대해 소유자가 하는 것처럼 배타적 지배를 사실상 행사하려는 의사를 가지고 있어야 한다.

민법 제197조 제1항은 '점유자는 소유의 의사로 선의, 평온·공연하게 점유한 것으로 추정한다'라고 규정하고 있으며, 이에 따라 점유자가 취득시효를 주장하는 상황에 있어 스스로 그 의사를 입증할 책임은 없다. 오히려 상대가 점유자에 대해 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유취득시효 완성을 부정해야 하며, 그 입증 책임 역시 원 소유주에게 있다.

다만 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 했다는 것이 입증된 경우(악의의 무단점유), 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야할 것이므로 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 볼 수 있다.

또한 이미 토지소유주에게 지료를 내고 사용하고 있는 상황이거나 내지 않더라도 임차계약을 체결했던 경우 등은 타주점유로써 이 역시 자주점유 추정원칙은 깨지게 된다. 이외에도 토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 건축 과정에서 통상적인 시공 상의 착오 정도를 넘어 현저히 넘어서는 경우도 타주점유로 보고 있다.

이에 대해 부동산 전문 법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사는 "취득시효 기간을 완성시켰다는 사정만으로 무조건 점유자에게 소유권이 넘어가는 것은 아니다"라며 "그 권원의 성질, 소유자 변동 확인 등 다양한 원인과 증거를 취합, 검토하여 법리적으로 다퉈 보아야 한다"라고 전했다.

이어 "분쟁에 처해 있는 사람들마다 상황이 각기 다른 만큼, 타주점유가 인정되어 취득시효를 주장할 수 없게 되는 경우도 많다. 이 때 원 소유주는 침범한 점유자를 상대로 건물철거 및 토지인도, 손해배상 등을 청구할 수 있다. 상황에 맞는 법적 조치가 반드시 필요하다"라고 조언했다.

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중기&창업팀 홍보경 기자 bkhong@

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