문 정부가 만든 '벼락거지'의 절망 끝낼 방법 없나?

도시밀도 대폭 높이면 집값 40% 하락 가능
철도망과 연계한 신도시 개발로 택지 비축
선진국처럼 90%까지 대출해주는 모기지 제도 필수

4년간 지속한 집값 급등으로 젊은 층과 무주택자들은 ‘벼락 거지’, ‘이생망(이번 생은 망했다)’을 되뇌며 절망하고 있다. 집값만은 잡겠다고 큰소리치다 서민들의 가슴에 지을 수 없는 상처를 남긴 문재인 정부가 이제는 2~3년 후 집값이 내려갈 것이니 집사지 말고 기다리라는 말만 반복하고 있다. 대선 경선 본격화로 레임덕에 빠진 문재인 정부에 더는 기대할 것도 없다. 시장은 오히려 문 정부는 아무것도 안 하는 것이 최선이라는 반응이다.

미래를 책임지겠다고 나선 민주당의 주요 대선후보들은 문재인 정부 정책에 대해 처절하게 반성하기는 켜녕 주택시장을 ‘서민과 투기꾼의 대결’이라는 이분적 사고에서 한치도 벗어나지 못했다. 이재명 후보는 다주택자에 대해 세금폭탄이상의 징벌적 제재를 통해 집값을 잡겠다고 공약했다. 규제를 가하면 가할 수 집값이 치솟은 문 정부의 실패에서 무엇을 배웠는지 묻고 싶다.

문 정부에서 총리를 한 이낙연 후보도 제대로 된 사과는커녕 엉뚱하게 토지공개념 3법을 들고 나왔다. 이낙연 후보는 “토지 이득을 소수가 독점하는 것은 공정하지 않고 정의롭지 않다”면서 택지소유상한법 개발이익환수법 등 토지공개념 3법을 발의하겠다고 밝혔다. 시장의 문제를 정의문제로 치환하는 순간 정책대신 정치만 난무한다. 1980년대말 노태우 정부에서 만들어진 토지공개념 3 법 중 일부는 위헌판결까지 받았다.

◇공급과 입주의 타임랙이 변동성 극대화시켜, 선제적 주택정책은 필수

이른바 진보적 지식인들은 노무현 정부에 이은 문재인 정부의 주택정책 실패를 겸허하게 받아들이고 반성해야 한다. 한국이 외국보다 규제나 세금이 적고 투기꾼이 유독 많아서 집값이 더 오른다는 케케묵은 논리의 오류를 인정해야 한다. 문재인 정부는 ‘가렴주구'란 말이 나올 정도로 부동산 세제를 강화했다.

집값은 시장 경제의 산물이다. 사상 최저수준의 저금리로 돈이 부동산으로 몰리면서 집값이 치솟는 것은 전 세계적 현상이다. 금리에 손을 댈 수 없다면 공급을 늘려 집값을 안정시키는 방법 밖에 없다. 문제는 주택공급과 입주에는 엄청난 타임랙(시차)이 존재한다는 점이다. 특히 아파트 중심의 한국은 단독주택 중심의 미국, 영국 등 다른 나라에 비해 타임랙이 훨씬 더 크다. 주택공급은 아파트를 짓는데 3~4년, 신도시건설과 재건축·재개발은 10년 가까이 걸린다.

정부가 집값이 급등한다고 공급확대 정책을 펴면 실제 효과는 다음 정권에서 나타난다. 신도시 계획을 발표하면 주변 지역 가격 상승, 토지보상금으로 인해 시장 과열이 발생한다. 한국 주택시장의 특성을 감안한 장기적인 정책이 필요한 이유이다. 정권이 바뀌어도 일관성을 유지할 수 있는 주택정책에 대한 원칙을 만들어 놓지 않으면 주택시장의 과열은 주기적으로 반복될 것이다.

◇패러다임 바꾸면 집값 잡을 방법 많아

주택정책의 근본틀을 바꾸면 집값을 하향안정화시키는 것이 불가능한 것도 아니다. 무주택자들이 내집마련을 쉽게 할 수 있는 방법은 많다. 패러다임을 바꾸지 않고 과거의 시각에서 벗어나지 못해서 주기적으로 전국민이 고통을 겪고 있다.

첫째, 도시밀도의 획기적 조정이다 홍익대 건축도시대학원 윤주선 교수는 “서울의 평균 용적률을 20% 올리면 약 30만 가구의 주택을 추가공급할 수 있어 집값을 40% 하락시킬 수 있다”고 주장했다. 용적률은 대지면적 대비 지상 건물 전체면적 비율로, 용적률이 높아지면 같은 면적의 토지에 더 많은 주택을 짓는 고밀도 개발이 가능하다. 기존 도시뿐만 아니라 신도시도 개발밀도를 더 높여 분양가를 파격적으로 낮출 수 있다. 밀도가 높아지면 환경이 악화된다는 어설픈 환경주의와 무주택 서민, 젊은이들의 절망중 하나를 선택해야 한다.

둘째, 광역철도 개발과 연계한 신도시, 택지개발이 필수적이다. 신도시개발 발표 후 광역교통망 계획을 발표하는 등 한국은 ‘선 신도시 개발, 후 교통망건설'이 되풀이 되고 있다. 광역철도망을 먼저 계획하고 택지를 개발해야 한다. 싱가포르의 택지개발 방식이다. 일본은 철도회사들이 철도를 건설하면서 택지도 함께 개발한다. 대도시권에 깔려 있는 철도망이 출퇴근 시간에 급행으로 운행하는 이유가 철도회사들이 개발한 주택단지 덕분이다. 주택을 분양하기 위해서는 철도회사들은 철도를 가장 효율적으로 운영하는 방법을 찾아냈다.

셋째. 택지 비축제의 획기적 개선이 필요하다. 집값이 오른 다음 신도시를 발표하면 개발에서 입주까지 최소 7년 이상이 걸린다. 집값 상승기에 신도시 계획을 발표하면 집값을 안정시키기는 켜녕 주변 집값이 뜀박질하고 토지보상금이 다시 부동산 가격을 올리는 악순환이 불가피하다. 신도시를 미리 개발하고 향후 젊은층이 미래에 내집마련이 가능하다는 확신을 줘야 한다.

경기 동북부 신흥 주거지로 떠오른 남양주 다산신도시를 하늘에서 내려다본 모습. 광역철도를 개발하면서 신도시, 택지개발 계획을 함께 추진하면 주택부족 문제와 교통문제를 한꺼번에 해결할 수 있다. /태영건설

◇무주택자 자금지원 모기지제도, 주택정책 사회적 합의 필요

넷째, 무주택자가 아파트에 당첨될 경우, 집값의 90%를 30년 이상 상환조건의 담보대출을 해줘야 한다. 미국 영국 등 선진국에서 현금이 없어 내집마련을 하지 못하는 것을 막기 위해 다양한 모기지 제도를 만들고 있다.

다섯째, 주택 정책 목표, 개발이익환수에 대한 사회적 합의 혹은 대타협이 필요하다. 주택가격 급등의 원인에서 해결책까지 정파적 이해에 따라 시각이 극단적으로 엇갈린다. 노사정 합의 기구를 만들 듯 사회각계 각층 대표와 전문가들이 모여 주택문제와 관련된 합리적 시각의 원인분석과 10년, 20년, 30년 장기 대책을 만들어야 한다. 적절한 개발이익 환수와 활용에 대한 타협도 필요하다. 재개발 재건축을 용적률을 완화하는 대신 높아진 용적률을 부담금으로 환수, 서민용 임대주택 건설비용으로 충당하는 방법에 대한 논의가 더 활발해져야 한다.