5%룰 적용 안받는 '최초임대료' 적용 시점 두고 현장 혼란

사업자 등록 후 첫 임대료가
5%룰 적용 기준 되는데
2019년 10월이냐 2월이냐 
시점 놓고 현장 혼선

#.경기권 아파트를 임대하고 있는 임대사업자 A씨는 오는 8월 중순 기존 전세 계약 만기가 다가오면서 전세 보증금을 시세 수준인 4억원으로 종전보다 2억원 가량 올릴 예정이었다. 지난해 7월 전월세상한제 시행으로 '5%룰(임대인의 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 것)'이 적용되고 있지만, 임대사업자의 '최초임대료'에는 해당 사항이 없기 때문이다. 하지만 세무당국에서 국토교통부 해석과 달리 A씨의 전세 보증금 갱신을 최초임대료로 인정하지 않을 수 있다고 안내하며 혼란이 가중되고 있다.

국토교통부·지자체와 세무당국이 등록임대사업자의 최초임대료 적용 시기를 놓고 다른 잣대를 들이대면서 시장 혼란이 지속되고 있다. 7일 정부와 임대사업자들에 따르면 원칙적으로 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 시행일인 2019년 10월 23일 이전에 주택임대사업자로 등록한 경우에는 시행일 이후 계약을 갱신하더라도 최초임대료로 인정된다.

A씨는 2019년 8월 1일에 B씨와 전세보증금 2억원에 임대차계약을 체결하고 2주 후인 2019년 8월 15일 주택임대사업자로 등록했다. 즉, A씨는 민특법 시행 이전에 임대사업 등록을 했기 때문에 기존 전세보증금인 2억원이 아닌 이번에 올리는 전세보증금 4억원이 최초임대료가 된다는 것이다.

하지만 이 '특정 시점'을 두고 국토부 및 지자체와 세무 당국이 일선 현장에서 다른 해석을 내놓고 있다. 국토부와 지자체는 민특법 시행일인 2019년 10월 24일을, 국세청은 소득세법 시행령이 개정된 2019년 2월 12일을 최초임대료 적용 시점으로 보고 있다. 일선 세무서들은 장기임대주택에 대한 소득세 혜택을 받으려면 소득세법 시행령 개정안이 시행된 2019년 2월 12일 이전에 임대사업자로 등록했어야 한다고 안내하고 있다.

임대사업자들로서는 5%룰이 적용 되는 시점이 언제냐에 따라 △거주주택 비과세, △양도세 중과 배제, △종부세 합산 배제 등 임대사업자로서 받았던 세제 혜택을 물어내야 할 수도 있다. A씨는 "만약 2월 기준이 맞다면 뱉어내야 할 세금이 수 억원이 될 수도 있는 상황"이라고 주장했다. 또 5%룰인 임대료 증액 제한을 지키지 않으면 최대 3000만원의 과태료도 물게 된다.

이들 임대사업자들이 2019년 10월 24일 이전 등록자에게는 5%룰이 적용되지 않는다고 보는 건 법원과 정부의 판단 때문이다. 올초 법원은 주택임대사업자가 최초임대료를 5% 이상 올릴 수 있다고 판단했다. 정부도 합의의 영역에서는 최초임대료에 한해 5% 이상 증액이 가능하다는 해석을 내놨다.

문제는 세제 혜택이 적용되는 시점에 대해 명확한 기준이 아직 없다는 것이다. 특히 일선 세무서들이 2019년 2월 이후 등록한 임대사업자에 대해서는 똑같이 5%룰이 적용된다고 안내하면서 2019년 2~10월 사이에 등록한 임대사업자들은 어느 장단에 춤을 춰야할 지 답답한 노릇이다. 또 다른 임대사업자 C씨는 "2년 전 임대주택사업자 등록 당시 정부와 법원 판단을 믿고 한 결정인데 2년이 지나도록 정리가 안되니 한숨만 나올 뿐"이라고 말했다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "최초임대료는 말 그대로 '최초' 임대료이기 때문에 5%룰을 위반했는지 기준이 되지 못한다"면서 "민특법 시행 이전에 임대사업자로 등록했다면 최초임대료는 새로 갱신되는 보증금이 맞다"고 말했다. 국세청 관계자는 "임대사업자들에게 2019년 2월을 5%룰 적용시점으로 안내한 세무서 의견이 당국의 공식 의견은 아니다"라고 해명했다.