LTV 풀려 대출 1억 더 나온다는데..LTV가 뭔가요?[슬기로운 금융생활]

서울 시내 아파트 단지 /사진=연합뉴스

[김혜순의 슬기로운 금융생활]

# 한 달 전 시중은행 영업점에서 주택담보대출 상담을 받았던 직장인 A씨는 최근 은행 직원에게 전화 한 통을 받았다. 7월부터 주택담보대출비율(LTV) 규제가 완화돼 대출 한도가 더 나올 수 있으니 영업점을 다시 방문해달라는 내용이었다. 정부가 이달부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입하면서 무주택 실수요자에 대한 LTV 규제 완화를 동시에 추진한다. 소득 9000만원 이하, 투기과열지구 기준 9억원 이하(조정대상지역 기준 8억원 이하) 주택을 구매하는 사람들의 대출 한도가 늘어나게 됐다.

-LTV란 무엇인가.

▷LTV(Loan To Value ratio)는 '주택담보대출비율'로 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 2000년 9월 부동산 정책 이후 정부가 부동산 가격과 시중 유동성을 조절하는 수단으로 활용하고 있다. LTV가 최대 60%까지 가능할 때 3억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억8000만원(3억원×0.6)이 된다.

-지역·주택가격별로 LTV 규제가 다른데.

▷지난해 말 기준 전국에는 48개 투기과열지구와 75개 조정대상지역이 지정돼 있다. 투기과열지구에는 서울 전역을 비롯해 경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 인천 일부와 대구 수성, 세종, 대전 동구·중구·서구·유성구가 포함됐다.

투기과열지구 내 주택을 구입할 때 주택가격 9억원 이하에 대해서는 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 예를 들어 매매가 10억원을 주고 집을 산다면 9억원 이하에 대해 3억6000만원(9억원×0.4), 9억원 초과분에 대해 2000만원(1억원×0.2), 총 3억8000만원을 대출받을 수 있다. 다만 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지돼 있다. 조정대상지역에서는 주택가격 9억원 이하에 대해서는 LTV 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%가 적용된다.

-이달부터 적용되는 LTV 완화 내용은.

▷지난달까지 정부는 청년, 서민 등 일정 요건을 갖춘 무주택자들에게 LTV를 10%포인트씩 우대해왔다. 투기과열지구 내 주택가격이 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하이고 부부 합산 연 소득이 8000만원 이하(생애 최초 구입자 9000만원 이하)라면 투기과열지구에서 LTV 50%까지, 조정대상지역에서는 LTV 60%까지 대출받을 수 있다.

이달부터는 LTV 우대 혜택을 최대 20%로 확대한다. LTV 우대를 받기 위한 주택 기준도 투기과열지구에서는 9억원 이하로, 조정대상지역에서는 8억원 이하로 각각 3억원 올라간다. 연 소득은 9000만원 이하(생애 최초 구입자 1억원 이하)로 1000만원 완화된다. 주택가격과 소득 요건을 충족하면 투기과열지구에서 주택가격 6억원 이하에 LTV 60%, 6억∼9억원 구간의 초과분에 50%를 각각 적용한다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하에는 LTV 70%가, 5억∼8억원 사이 초과분에는 60%가 적용된다.

-LTV 완화로 어느 정도 혜택을 받을 수 있나.

▷기존에 LTV 완화 혜택을 받을 수 없었던 연봉 8000만~9000만원, 투기과열지구 기준 6억~9억원(조정대상지역 기준 5억~8억원) 주택을 구매하는 실수요자들이 LTV 완화 혜택을 신규로 받을 수 있다. 기존에 LTV 완화 혜택을 받고 있던 서민·무주택자들의 LTV 우대비율이 20%까지 늘어나는 효과가 있다. 예를 들어 연 소득이 9000만원인 A씨가 투기과열지구에서 시가 6억원짜리 주택을 구입할 경우 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 2억4000만원에서 3억6000만원으로 1억2000만원 늘어난다.

-LTV 완화 한계는.

▷LTV 완화 시에도 대출 최대 한도는 4억원 이내이며, DSR 40%를 넘을 수 없다. 이에 대해 집값이 단기간에 크게 오른 상황에서 이번 대출 규제 완화가 생색내기에 불과하다는 지적이 제기된다. A씨가 투기과열지구에서 9억원 아파트를 구입할 때 기존 LTV 40% 적용 시 3억6000만원 대출이 가능했지만, LTV 우대로 60%가 적용되면 5억4000만원으로 한도가 1억8000만원 늘어나야 한다. 하지만 대출 최대 한도가 4억원 이내로 막혀 있기 때문에 실제로 받을 수 있는 대출은 4억원에 불과하다. 결국 기존보다 4000만원 늘어나는 데 그치는 것이다.

[김혜순 기자]

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