서울 상승률 1위 상계동 4만가구 재건축 시동..황금입지는

14개 단지서 추진 중
탄탄한 학군에 주변 개발호재
강북권 대장주로 떠오르는 중
현 용적률 169~207%에 달해
일반분양 물량 확보 어려워
가구별 분담금은 커질 수도
노원역 인근 기반시설 집중
교통·상권 탄탄, 미래가치도 부각
5단지 안전진단 최종 통과했고
3·6단지는 대지지분 재평가 부각
마들역 9~16단지는 가격이 저렴
거래허가구역 지정될 위험 있어
단기투자보다는 장기적 접근을

◆ SPECIAL REPORT : 천지개벽 준비하는 서울 상계동 ◆

서울 노원구 상계주공6단지 전경. [한주형 기자]

한국부동산원 6월 셋째주(6월 21일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울시에서 아파트값 상승률이 가장 높았던 곳은 노원구(0.25%)였다. 2위인 서초구(0.18%) 강남구(0.17%)보다도 훨씬 높다. 특히 4·7 서울시장 보궐선거 이후 노원구는 매주 0.2%대에 가까운 상승률을 기록하며 기염을 토하고 있다.

노(원)·도(봉)·강(북) 금(천)·관(악)·구(로), 서울 부동산 시장에서 상대적으로 집값이 싸다고 분류되는 지역이다. 그동안 여러 이유로 소외됐던 노원구의 기세가 심상치 않다. 강북 재건축 대장주로 떠오르며 수요자들의 비상한 관심을 불러일으키는 모습이다. 사업 속도는 빠르지 않지만 은행사거리를 중심으로 이뤄진 탄탄한 학군과 개발 호재를 무기로 한 잠재력을 다시 평가받고 있는 것이다.

◆ 재건축 연한 채운 단지만 5만가구

노원구는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 그 규모만 37개 단지, 4만9147가구에 달한다. 부동산 업계가 노원구 재건축 진행 상황에 따라 서울 부동산 시장이 요동칠 수 있다고 판단하는 이유다.

현재 노원구 재건축 대상 37개 단지 중 26개 단지는 재건축을 준비하고 있다. 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나노원)를 제외하고 속도가 가장 빠른 곳은 상계주공5단지다. 올해 1월 재건축 심의를 통과해 최고 35층 996가구로 탈바꿈할 계획이다.

노원구에는 재건축 안전진단을 진행 중인 단지가 가장 많다. 공릉동 태릉 우성아파트는 정밀안전진단 결과, 조건부 재건축 판정을 받고 적정성 검토 결과를 기다리고 있다. 주목할 지역은 모두 합쳐 4만가구 넘는 상계동 주공아파트 단지다. 상계주공아파트는 1~16단지 가운데 공무원 임대아파트인 15단지와 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나노원)를 제외하고 나머지 14개 단지가 모두 재건축 사업을 추진하고 있다. 상계주공6단지는 1차 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받았다. 상계주공1·3·9·11·13·16단지는 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 앞두고 있으며, 상계주공2·4·7단지 등은 예비안전진단을 준비하고 있다.

신고가도 잇따르고 있다. 상계주공3단지 전용면적 68.86㎡가 지난 5월 10일 신고가인 9억5000만원에 거래됐다. 20평대 아파트지만 10억원에 육박한 가격이다. 상계주공4단지 역시 면적별로 최고가를 잇달아 경신하고 있다.

◆ 사업성 매우 좋진 않아…입지로 접근해야

상계동 주공아파트 정비사업을 다루기 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있다.

이 지역 아파트들의 재건축 사업성은 냉정하게 따지면 아주 좋진 않다. 대부분 용적률이 169~207%에 달하는 중층 아파트이기 때문이다. 평균 주택 평형이 전용 32~68㎡로 작은 점도 큰 걸림돌이다. 재건축을 진행해도 일반분양 물량을 확보하기 어려워 추가 분담금이 커질 가능성이 높다. 정비업계에선 상계주공아파트 20평대가 동일 평형으로 1대1 재건축을 한다고 해도 분담금이 2억원 이상 나온다고 내다보고 있다.

용적률을 최고 500%까지 높여주는 공공재건축도 대안으로 떠올랐지만 회의적인 반응이 대부분이다. 기부채납 비율이 너무 높은 부분이 문제다. 공공재건축으로 늘어난 용적률(250%)의 절반인 125%는 임대아파트로 정부에 무상 제공해야 한다. 일반분양으로 쓸 수 있는 물량이 125%에 불과하다는 뜻이다. 현행 용적률 상한선(최대 250%)으로 기존 상계동 아파트가 주택을 넓히는 데 쓸 수 있는 용적률이 50~80%라는 사실을 고려하면 큰 이득이 없는 셈이다.

전문가들은 이 같은 이유 때문에 상계동 재건축 아파트를 사려면 △소형평형 비율 △입지 미래 가치를 꼭 따져보라고 강조했다. 특히 단지마다 용적률 차이가 크지 않은 만큼 입지가 가장 중요하다는 조언이다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "상계동은 낮은 용적률을 활용해 부담금을 적게 내고 사업성을 높이는 방법으로 접근하면 안 된다"며 "아파트 입지가 미래에 어떤 가치가 있을지 내다보고 접근해야 한다"고 조언했다.

◆ 노원역 주변 단지들이 핵심 '대장주'

그렇다면 상계동 재건축의 '황금 입지'는 어디일까. 부동산 업계에선 대부분 노원역을 꼽는다. 지하철 4·7호선이 교차하는 노원역은 지금도 롯데백화점 등 갖가지 기반시설이 몰려 있어 핵심지로 평가받는다. 하지만 전문가들은 노원역의 미래 가치가 이 정도에서 끝나지 않는다고 강조한다.

우선 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 지나는 창동역이 한 정거장 차이다. GTX가 뚫리면 창동역에서 삼성역까지 10분대에 접근이 가능하다. 또 창동역 복합개발, 도봉운전면허시험장 이전, 동부간선도로 지하화 등 서울 동북부 개발 호재도 모두 노원역 주변에서 일어난다.

이 기준에 따르면 상계동 재건축 중 가장 유망한 단지는 노원역을 둘러싼 3·5·6·7단지라 할 수 있다. 5단지는 안전진단을 최종 통과한 부분이 가장 큰 매력이다. 또 희귀한 저층(5층) 단지로 용적률이 90% 안팎에 불과해 사업성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다.

6단지와 3단지는 2000가구 넘는 '매머드'급으로 규모가 크다. 이들 단지에는 특히 상업용도로 분류된 동이 포함돼 있어 주목해야 한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "용도지역에 따라 재건축 시 대지지분 가치를 더 높게 평가받을 수 있다"고 설명했다. 3단지는 동부간선도로 지하화 수혜도 볼 수 있는 곳으로 꼽힌다.

7단지는 조용한 강자로 평가받는다. 도봉운전면허시험장이 이전되고 이 땅이 개발된다면 가장 큰 수혜를 입게 되는 단지다.

마들역(지하철 7호선) 주변의 9~16단지는 상대적으로 저렴한 가격이 장점이다. 이들 단지 중에선 14단지를 주목할 만하다. 마들역에선 거리가 조금 멀지만 용적률이 147%로 다소 낮기 때문이다.

◆ 안전진단 규제 등 걸림돌 많아…'단타' 금물

최근 노원구 집값이 급등한 이유는 여러 가지다. 우선 토지거래허가구역 지정에서 제외됐다는 점이다. 지난 4월 말 압구정·여의도·목동 등 주요 재건축 단지가 토지거래허가구역으로 묶였다. 반면 노원구는 지정 대상에서 빠졌다. 1차적으로 토지거래허가구역 대상에서 제외된 데 따른 반사효과를 얻고 있다는 분석이 나온다.

정부와 서울시가 재건축 조합원 지위 양도 시점을 기존 조합 설립 이후에서 안전진단 이후로 앞당기는 방안을 도입하는 것도 다른 원인으로 풀이할 수 있다. 앞으로 서울 재건축 단지의 경우 안전진단을 통과했다면 이후 주택을 매입해도 조합원 분양을 받지 못할 위험이 있다는 뜻이다.

이 때문에 아직 안전진단 단계를 밟지 않은 상계동 단지를 중심으로 막바지 수요가 몰리고 있다는 분석이 나온다. 상계동은 토지거래허가구역이 아니라 '2년 실거주' 요건을 채우지 않아도 되는 데다 지금 매수하면 정상적으로 조합원 지위 양도를 받을 수 있기 때문이다.

그럼에도 노원구 일대 재건축 아파트를 무턱대고 사들이는 것은 금물이다. 여러 위험 요소가 존재하기 때문이다.

우선 집값이 급등하면 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 있다. 규제 반사효과를 보고 있기 때문에 만일 정부가 '칼날'을 들이대면 시장이 일시에 얼어붙을 위험이 높다.

정부가 안전진단 규제를 완화해줄 신호가 보이지 않는다는 점도 문제다. 상계동보다 사업속도가 빠른 목동 신시가지아파트 일부 단지와 명일동 고덕주공9단지가 잇따라 2차 적정성 검토에서 탈락했다. 이 같은 상황이 벌어지자 상계주공6단지는 2차 안전진단 신청을 잠정 보류한 상태다. 예전에는 1차 안전진단을 조건부로 통과(D등급)하면 재건축이 가능했는데, 정부가 2018년 공공기관 2곳에 2차 적정성 검토를 받으라고 규정을 바꿨다. 2차 안전진단에서는 한층 강화된 기준이 적용된다.

고 교수는 "상계동 재건축은 시간이 오래 걸릴 것으로 보인다"며 "저평가된 지역에 장기 투자한다는 마음으로 접근해야 한다"고 조언했다.

배후 인구 300만의 거대 권역…허약한 자족기능 아쉬워

노원구의 현재와 미래

바이오산업·문화시설 조성 이어
GTX-C노선 건설땐 '변방' 탈피
재건축과 맞물려 파급력 기대

서울 동북4구(도봉·노원·강북·성북) 인구를 모두 합치면 160만2000명(2020년 9월 기준)이다. 이 지역과 맞닿은 동대문·중랑·성동·광진구 인구 138만4000명까지 합치면 배후 인구가 300만명에 육박한다. 서울시 전체 인구(969만명) 중 30.8%다.

반면 이 지역 경제 기반이나 문화·의료시설 등 자족 기능은 처참하다. 서울시에 따르면 2017년 기준 동북4구의 인구 대비 사업체 수는 0.05개로 서울 전체 권역 중에서 가장 적다. 사업체 종사자는 33만7709명으로 일자리도 최하위다.

도시계획 전문가들은 이 같은 문제점을 해결하기 위해서는 동북4구에 기존 서울 3도심(종로·광화문, 강남, 여의도)과 견줄 만한 네 번째 경제 허브를 만들어야 한다고 강조해 왔다. 이 계획을 위해 가장 중요한 지역이 바로 창동·노원역 일대다. 상계동 재건축이 폭발력을 지니려면 이 개발 계획이 잘 수립·시행돼야 한다.

서울시도 이 지역을 발전시키기 위한 청사진을 여러 개 만들었다.

우선 노원역 주변의 창동차량기지와 도봉운전면허시험장을 옮기고 24만7000㎡ 땅에 컨벤션센터와 호텔, 업무시설 등이 입주하는 비즈니스존을 만들 계획이다. 창동차량기지 터에는 광운대와 서울과학기술대 등 지역 대학 인력이 취업할 수 있는 바이오벤처존을 만든다. 지난해 11월에는 서울대병원과 바이오·의료단지의 성공적 조성을 위한 업무협약도 체결했다. 서울대 측은 "서울대병원은 물론 고려대병원·경희의료원 등 강북에 있는 6개 대학병원과 상호 협력해 시너지 효과를 낼 수 있는 방향으로 바이오벤처존을 추진해야 한다"는 의견을 개진하기도 했다.

차량기지와 중랑천을 사이에 두고 건너편에 있는 6만㎡ 터에는 국내 최초 아레나급(1만5000~2만석 규모) 복합 문화·공연시설이 조성된다. 또 창동역에는 지하 6층∼지상 28층 규모로 업무·상업·문화 복합 시설과 환승 관련 시설을 함께 짓는다는 계획이다. 창동역 인근 창동환승주차장 용지에는 최고 49층 규모의 '창동·상계 창업 및 문화산업단지'가 들어선다. 서울아레나 용지와 창동차량기지 사이에 있는 중랑천을 따라 이어지는 동부간선도로 1.3㎞ 구간 지하화 사업도 본격화하고 있다. 서울시는 동부간선도로 지하화 사업에 대한 실시설계와 시공사 선정 등을 마무리 짓고 내년 하반기 착공할 계획이다. 이곳에는 공원 등 수변문화시설이 들어선다.

서울시 핵심 관계자는 "창동차량기지 등은 베드타운화된 동북권에 산업 기능을 넣을 수 있는 유일한 공간"이라며 "바이오메디컬 허브를 중심으로 대규모 쇼핑몰, 복합 문화·공연시설 등 여러 기능을 유치하는 방안을 검토할 것"이라고 밝혔다.

전문가들은 특히 창동역에 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 들어오는 기회를 서울 동북권이 잘 활용해야 한다고 조언했다. 이 노선이 뚫리면 서울 동북권은 의정부·양주 등 수도권까지 아우르는 관문 역할을 할 수 있기 때문이다. 게다가 이 지역 근처에는 대학·연구소가 많아 발전 잠재력이 풍부해 시너지 효과를 얻을 수 있다는 평가다. 서울시에 따르면 동북권에 속한 종합대학 15개는 연간 졸업생 3만명을 배출하고 있으며, 서울시 내 대학 특허권 중 25%를 이 지역 대학들이 보유하고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "GTX-C 노선이 들어오면 수도권과 서울 동북부를 아우르는 배후 인구만 430만명"이라며 "창동차량기지를 활용한 중심업무지구 청사진과 상계동 일대 재건축이 맞물리면 파급력이 클 것"이라고 말했다.

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[손동우 부동산전문기자]

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