"지금도 헷갈려" 1주택 양도세 비과세 요건 2년 실거주? 오피스텔도 주택?

조정대상지역 주택 2년 이상 실거주해야
비주거 오피스텔 추가시 취득세 중과세 제외

아직도 다주택자가 1주택자가 됐을 때 양도소득세 비과세 특례 요건을 두고 혼란이 많다. 부동산 관련 세법이 자주 바뀌다보니 헷갈린다는 것이다.

올해 1월 1일 양도분부터 다주택자가 1주택 양도세 비과세 특례를 받기 위한 2년 이상 보유요건을 판단할 때 1주택 외에 모든 보유 주택을 양도한 후 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산한다.

또, 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 2년 이상 실거주 요건도 함께 충족해야 한다. 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년 동안 실거주해야 양도세 비과세 특례를 받을 수 있다는 얘기다.

따라서 올해부터는 다주택자가 1주택자로서 양도세 비과세 특례를 받으려면 최종 1주택이 된 날부터 양도일까지 기간이 2년 이상이며, 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 거주기간도 2년을 새로 채워야 한다.

은행권 소속 세무사들에게 가장 많이 문의가 들어오는 이같은 부동산 관련 세금 질문을 몇 가지 꼽아 궁금증을 문답으로 풀어봤다.

1주택자가 오피스텔 취득하면 다주택자? 중과세 폭탄?

1주택자가 추가로 주거 용도가 아닌 오피스텔을 취득할 때 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 취득세 중과세율 대상이 아니다. 하지만 취득 후 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 얘기가 달라진다. 주택수에 포함, 오피스텔 취득으로 다주택자가 되기 때문이다.

이에 따라 주택을 취득할 때 이미 주거용으로 사용하는 오피스텔을 보유하고 있다면 다주택자로 분류, 주택 취득에 따른 취득세 중과세율이 적용된다.

양도할 경우에도 추가 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 오피스텔도 주택과 마찬가지로 양도시 1주택자 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세 특례 적용이 가능하나, 이 요건을 채우지 못하면 양도세 중과율(2주택 20%, 3주택 이상 30%)이 적용되고 보유기간에 따라 감면되는 장기보유특별공제(최대 30%) 적용도 배제된다.

2주택 부모가 자녀에 1주택 증여 또는 계속 보유 어느쪽이 유리?

2주택자의 경우 종합부동산세 중과세율이 적용될 뿐만 아니라 양도시 각종 불이익(중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제)을 받는다.

하지만 2주택자인 부모가 별도 세대주인 무주택 자녀에게 1주택을 증여하는 경우 종부세 및 양도세 중과세율 적용을 피할 수 있다. 단, 증여세와 취득세 등 이전비용은 발생한다.

따라서 다주택자로서 부모가 예상 양도시점까지 부담하는 종부세와 양도세 합계액이 증여시 이전비용(증여세, 취득세 등)과 증여 후 자녀가 부담하는 종부세 및 양도세 합계액보다 큰 경우 증여하는 것이 유리하다. 단, 조정대상지역 해제, 자녀의 무주택 청약권 상실, 주택 가치 전망 등의 요인도 함께 살펴 유불리를 따져야 한다.

농어촌 지역 1주택 추가 보유자는 다주택자?

기준시가 2억원 이하 농어촌 주택 등의 경우 도시 주택의 1주택 비과세 판정시 주택수에서 제외하는 특례가 있으나, 이는 수도권을 포함해 조정대상지역 등 정부에서 지정하지 않은 규제 외 지역에 해당한다. 규제 지역에서는 농어촌 주택 등에 대한 특례를 기대할 수 없다.

예컨대 서울 지역 1주택자가 주택을 그대로 보유하면서 귀농을 위해 경기도 양평에 기준시가 2억원 주택을 추가로 취득했다고 하자. 이때 양평 지역은 정부의 부동산 규제에 따른 조정대상지역으로 농어촌 주택 등에 대한 특례가 적용되지 않는다. 수도권, 도서지역, 관광단지, 투기지역, 토지거래허가구역 등은 모두 정부의 부동산 규제 지역으로 묶여 농어촌 주택 보유 특례에서 제외된다. 1주택자가 이 지역에서 주택을 추가 취득하면 다주택자로 분류, 취득세 중과세율은 물론 추후 주택 매매에 따른 양도세 중과세율 적용도 피하지 못한다는 얘기다.

[전종헌 매경닷컴 기자]

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