[똑똑한부동산]재개발 시 종전자산평가액 마음에 안 든다고?

부동산 전문 김예림 변호사
종전자산평가로 자산가치 결정
평가 어긋날 시 손해 커져
행정소송이나 자산평가 재실시 가능

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발을 할 땐 종전자산평가 과정을 거친다. 종전자산평가는 조합원이 사업구역 내 가지고 있는 주택 등의 객관적 가치를 매기는 과정이다. 여기에 사업수익성을 나타내는 비례율을 곱해 조합원의 권리가액이 정해진다.

(사진=뉴시스 제공)

여기서 중요한 건 비례율이다. 조합은 종전자산평가를 기초로 비례율을 정한다. 이 비례율을 적용해 각 조합원들은 자신의 집의 권리가액을 추산할 수 있다.

물론 조합원의 종전자산평가가 전체적으로 높다거나 낮은 경우에는 크게 문제가 없을 수도 있다. 조합원 종전자산평가가 전체적으로 높은 경우에는 조합원들이 비례율을 낮게 책정하고, 반대의 경우에는 비레율을 높게 책정해 권리가액을 얼추 맞출 수 있기 때문이다.

그런데 ‘내 집만 낮게 평가’된 경우에는 사정이 다르다. 조합원 입장에서는 당장 평형신청부터 낮은 권리가액 때문에 문제가 생길 수 있다. 권리가액이 낮으면 소형 평수밖에 배정을 받지 못할 가능성이 높다.

그렇다면 종전자산평가가 잘못된 것은 어떻게 알 수 있을까? 보통 종전자산평가는 사업시행인가고시 이후 분양신청 전에 이루어진다. 조합은 분양신청통지시 조합원에게 종전자산평가액을 통지한다.

물론 통지만으로는 감정평가가 잘못되었는지 정확히 알기 어렵기 때문에 정확히 확인하려면 감정평가서를 받아봐야 한다. 조합원에게는 도시정비법상 정보공개청구권이 인정되기 때문에 조합에 정보공개청구권을 행사해서 종전자산평가시 감정평가서를 직접 수령해 확인해볼 수도 있다. 이때 면적이나 용도 등이 잘못된 경우라면 쉽게 확인이 가능하지만, 대부분은 전문가가 아니면 알기 어려운 부분이 있다. 이 때문에 전문가를 통해 검토받는 방법을 추천한다.

만약 종전자산평가가 잘못되었음에도 조합이 이를 바로 잡지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이때는 행정소송을 진행할 수 있다. 소송의 형태는 관리처분계획을 다투는 방식이다. 관리처분계획에는 조합원의 권리, 의무 등에 관한 사항이 포함되기 때문에 권리가액 등에 영향을 미치는 종전자산평가액도 관리처분계획에서 확정된다.

그렇다면 승소 가능성은 어떨까? 결론만 말하면 어렵다. 단순히 감정평가가 잘못되었다는 것만으로는 부족하고, 감정평가가 조합원간 형평을 해칠만큼 잘못되었다는 점까지 추가로 밝혀야 한다. 다른 조합원과 비교할 때 내 집만 낮게 평가된 사실이 입증돼야 한다는 것이다. 그 과정에서 감정평가비용이 상당히 소요될 수도 있다.

최근 종전자산평가를 마친 한남3구역의 경우에도 벌써부터 소송전으로 번질 움직임이 보이고 있다. 너무 많은 조합원이 소송을 제기한다면 차라리 종전자산평가를 다시 실시해서 이를 토대로 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립하는 것이 빠를 수도 있다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)