"실거주 요건 '깔세'로"..재건축 아파트 매매 은밀한 유혹

#최근 서울 노원구의 한 재건축 추진 단지 매수를 알아보던 A씨는 공인중개업소에서 솔깃한 이야기를 들었다. 추후 법이 통과되면 실거주 요건 2년을 채워야 하는데 실제로 거주하지 않고도 채울 수 있는 방법이 있다는 내용이었다. 공인중개업소 관계자는 "집주인이 재건축 단지로 주소지를 옮겨 놓고, 실제로는 '깔세'로 불리는 단기임대를 돌리면 된다"며 "월세 수입도 관리해주겠다"고 했다.

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상가 단기 임대 깔세, 주택 시장까지 들어왔다

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27일 정비업계에 따르면 '재건축 실거주 2년 요건'을 담은 규제가 시행될 것으로 예상되면서 일부 재건축 단지에서 이를 회피하려는 꼼수 행태가 은밀히 퍼지고 있다. 깔세를 이용해서 매수자가 실제 거주하지 않고도 실거주 요건을 채울 수 있는 방법이다. 보통 단기임대는 임차인이 전입신고를 하지 않으니 집주인이 주소지를 필요한 기간 동안 유지할 수 있다는 점을 악용하는 것이다.

깔세는 임대보증금을 내지 않는 대신 월세를 높게 받는 형태로, 보통 상가 단기 임대에서 자우 활용되는 방식이다. 그런데 실거주 의무 규제를 회피하기 위해 아파트나 주거용오피스텔 등 주택 거래에서도 퍼지기 시작했다.

오피스텔 매수자의 경우 주거용이 아닌 사무실로 유지해 세금 부담을 줄이려고 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차인인 들일 때 흔히 사용한다. 아파트는 추후 처분시 양도소득세 비과세를 받기 위해 실거주 기간 2년을 채워야 하는데 매수자가 직접 살지 않고 비과세 요건만 채우기 위해 종종 깔세를 활용한다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

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재건축 실거주 의무 법개정 1년째 깜깜이…과도한 규제가 만든 틈새전략

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전문가들은 과도한 규제로 시장에 혼란을 준 결과라고 분석한다. 재건축 실거주 2년을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안은 지난해 정부가 6.17대책에서 처음 발표됐는데, 아직까지 법안처리는 지지부진한 상태다. 이미 일부 재건축 단지 소유주들은 실거주 요건을 채우기 위해 임차인을 내보내는 사례가 나오면서 집값을 끌어 올리고 전월세 시장도 불안해졌다는 비판을 받는다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "규제가 심하면 다양한 부작용이 나타날 수밖에 없다"며 "원래 상업용 건물에서 단기로 임대해주기 위해 보증금 없이 먼저 월세를 일괄 계산해 계약을 맺는 방식이었는데, 과도한 규제로 주택으로까지 활용되는 것"이라고 말했다.

그러면서 "시장 참여자들은 이해관계가 맞물리는 쪽으로 흘러갈 수밖에 없다"며 "앞으로 깔세와 같은 형태가 재건축 단지에서도 크게 번질 우려가 있다"고 했다.

아직 실거주 의무화 법안이 통과되지 않아 법적 처벌이나 증빙 방법 등이 확립돼 있지 않다. 하지만 이런 꼼수 자체가 위법이어서 적발되면 처벌 대상이 될 수 있다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 "깔세는 주민등록법 위반이며, 허위 전입신고는 처벌 대상이 된다"며 "기존에 있던 법이 아니라 가늠할 수는 없지만 이런 사례가 많아지면 부정청약을 잡아내는 방식으로 집중조사에 들어가 허위 전입신고를 걸러낼 수 있다"고 했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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