"지금 사면 거품인가요?..집값 하락오면 이런 아파트부터 떨어집니다[매부리레터]

"지금 매수하고 싶은데 거품 아닐까요?"
우리 아파트 가격 '거품' 확인하는 법
책 '서울 아파트 2급지의 비밀' 저자
"입지 뛰어난 2급지에 주목하세요"

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[매부리레터] 요즘 유례없는 집값 상승에 놀라면서도 한편으로는 가장 많이 드는 생각이 '도대체 이 집값은 언제 떨어질까?'입니다. 그리고 자연스럽게 이어지는 생각이 '하락기가 온다면 우리는 어떻게 해야 할까?'입니다. 실제 집값 하락기를 겪은 사람들은 "이렇게 상승에 취해 있을 때가 아니다"고 경계의 목소리를 높입니다.

사상 최고로 부동산이 상승한 요즘 주택 매수를 고려하는 실수요자들은 '이 아파트가 거품은 아닐까' '무리하게 대출을 받아도 될까' 고민합니다. 부동산은 상승과 하락을 반복하는 시장이다 보니 실수요자 입장에서는 부동산 침체기가 오더라도 하락이 방어되는 주택을 매수하기를 원합니다.

책 '체념한 당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀'(가즈하 지음)에서 저자는 "입지가 좋지 않은데 신축이라는 가치로 집값이 크게 상승한 곳은 주의하라"고 경고합니다. 저자는 인터넷 부동산 커뮤니티에서 부동산 시장 전망을 족집게처럼 맞춰 유명세를 탄 사람입니다.

◆'우리 집은 거품일까' 알아보려면…

저자는 서울·수도권의 가성비 아파트에 주목하라고 주문합니다. 동네마다 시세를 리딩하는 '대장아파트'가 있습니다. 또 전체 부동산 시장에서는 소위 '강남'으로 분류되는 고가 아파트가 시세 구간 최정점에 위치하고요. 그런데 저자는 이러한 가격대가 높은 구간(저자의 표현은 '1급지')의 아파트, 혹은 대장 아파트만 찾을 게 아니라 가성비 아파트를 찾아 투자 가치를 높이라고 합니다.

요즘 시세를 리딩하는 아파트는 신축이고, 이번 상승장 때 신축이 더 많이 올랐습니다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2017년 기준 5년 이하 신축 아파트가 지난해 1334만원에서 2288만원으로 72% 오른 반면, 10년 초과 단지(준신축~구축)는 1215만원에서 1718만원으로 41% 상승했습니다. 구축(41% 상승)보다 신축이 훨씬 높은 상승률(72%)을 보인 것입니다.

그러나 저자는 오히려 이렇게 급등한 아파트에 주의해야 한다고 경고합니다. 신축 효과로 가격이 크게 오른 신축이 부동산 침체기 때 하락세가 더욱 심할 수 있다는 설명입니다.

'IMF' '서브프라임 모기지 사태' 등 경제위기로 부동산이 30% 이상 하락하던 시절 가장 큰 타격을 받은 곳은 사람들이 절대 안 떨어질 것이라고 믿었던 강남 아파트였고 일부는 전 고점 대비 30~40%씩 빠졌습니다.

예를 들어 2006년 입주한 서울 강남구 도곡동 A아파트는 2008~2009년 최고점을 찍고 7년 넘게 횡보합니다. 그러다 2017년 본격적인 상승장을 맞아 급등하죠.

"실제로 1급지인 강남구 도곡동 한 아파트는 공급면적 167㎡이 2008년 4월 8일 신고가가 25억원이었으나 2012년 12월 30일 14억3000만원까지 떨어졌다. -42.8% 하락했다. (중략) 특히 용인 신축 단지들과 일산 대형평형은 사람들을 패닉으로 만들기에 충분한 하락을 보여준 단지들이 많았다."

2006년 입주한 서울 강남 D 아파트는 부동산 상승기에 신축 효과가 겹치면서 2008년 4월 8일 공급면적 167㎡ 신고가가 25억원까지 치솟았으나 2012년 12월 30일 14억3000만원까지 떨어졌다.

이러한 분석을 통해 저자는 폭락에 대한 하나의 공식을 도출합니다. '신축+대형=하이 리스크'.

요즘처럼 신축 선호 현상이 높은데 신축이 하락기 때는 가장 취약한 아파트라고 하는 이유는 무엇일까요?

"1급지는 상승할 때 무섭게 오르지만 하락할 때는 하방 경직성이 낮아 많이 떨어지기도 한다. 입지가 안 좋은 경우 대형이라는 말이 붙으면 하방 경직성이 급격히 약해지며, 신축빨이라는 말이 첨가되면 하방 경직성은 바람 앞에 등불이 된다. 그나마 입지가 우월하면 시간이 지나서 가격이 회복되지만, 입지가 좋지 않으면 과거의 고점은 다시 찾아오지 않을 수 있다."

◆ 건물 연식보다 입지가 더 본질적인 가치

"신축과 구축의 가격 차는 당연하다, 그러나 같은 입지인데 40% 이상 차이가 날 경우 신축이 그만한 투자 가치가 있을까? 어차피 모든 신축은 시간이 지나면 구축이 된다. 또한 현재의 구축은 언젠가 미래의 신축이 된다는 의미다."

신축은 기한이 지나면 신축 효과가 떨어지게 돼 있는 반면, 구축은 시간이 지나면 신축이 될 수 있는 기대감으로 오르게 됩니다. 저자는 입지라는 본질적인 가치에 더욱 주목해야 한다고 강조합니다.

"우리의 신축이 구축이 되기 직전에 좋은 타이밍에 가장 좋은 가치를 보이는 시점에 매도를 하고 구축이 재건축 혹은 리모델링으로 신축이 되는 시점(저점)에 매수를 하는 전략을 취해야 한다. 내가 소유한 단지가 입주 5년 정도가 돼서 드라마틱하게 올랐는데 이렇다 할 호재가 생긴 것이 아니라면, 게다가 매도할 타이밍을 잡고 있다면 과감히 높은 시세에 매도 전략을 세우는 것이 바람직하다."

저자는 △입지보다는 신축빨이 집값에 큰 영향을 미쳤고 △전용 115㎡를 초과하는 대형평수 △집값이 단기적으로 많이 오른 곳 △인터넷 커뮤니티에서 홍보가 심한 곳은 가격 거품이 심할 수 있으므로 경계해야 한다고 강조합니다.

그렇다면 저자가 예측하는 부동산 침체기는 언제일까요? 저자는 3기 신도시 입주, 임대사업자 물량 공급, 주택부담구입지수 등을 고려해 2025년 이후 하락기가 올 수 있다고 전망하고 있습니다.

'가즈하' 님의 부동산 전망과 분석은 매부리레터에서 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

[이선희 기자]