"재개발 언젠가 된다" 주거환경지구 1억 빌라→2억으로 급등

"지구 풀리면 재개발 차익" 소문에
구역지정 안된 곳까지 수요 몰리고
조합원 지위 확보위해 '先진입' 늘어
빌라 가격 급등·매물 실종 이어져
지구 해제·재개발 움직임 전국 확산
지자체선 "투기세력 과열" 경고도

[서울경제]

“이달 들어서는 매물이 단 한 개도 없습니다. 주거환경개선지구에서 해제된다는 이야기가 나오기 시작한 지난해 말부터 매수 수요가 몰려 가격도 기본적으로 50%씩은 뛰었습니다. 지난달 말 주거환경개선지구에서 해제된 후에는 매물 자체가 없어서 거래가 안 되고 있습니다.”(성동구 응봉동 공인 관계자)

정부와 서울시가 공급 확대 방안으로 노후 저층 주거지 개발에 속도를 내면서 아직 재개발 정비 구역으로 지정되지 않은 지역에까지 투자 수요가 몰리고 있다. 정비 시설이 열악하고 노후 주택이 밀집한 ‘주거환경개선지구’가 대표적이다. 일부 지방자치단체에서는 시장이 과열되자 ‘투기 과열 주의’ 경고까지 발령했다.

주거환경개선지구는 과거 법령에 의해 지정된 지역으로, 해당 지역에서 재개발을 추진하려면 주거환경개선지구에서 해제돼야 한다. 전문가들은 “주거환경개선지구에서 해제돼도 재개발 사업이 성사된다는 보장은 없기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다”고 조언한다.

◇주거환경개선지구 ‘빌라 사자’ 몰려드는 수요=주거환경개선지구에서 해제되면 재개발 사업을 진행할 수 있다는 소식이 퍼지면서 이들 지역의 주택을 매수하는 사례가 늘고 있다. 주거환경개선지구 내 노후 빌라를 매입하면 나중에 구역에서 해제돼 재개발 사업을 진행할 경우 적지 않은 시세 차익이 가능하다는 기대감 때문이다.

실제로 서울 성동구 일대 중개업소에 따르면 지난달 말 주거환경개선지구에서 해제된 성동구 응봉동과 금호동 일대에 최근 투자 수요가 급격하게 늘었다. 투자자들이 몰리면서 자연스럽게 가격도 뛰었다. 인근 중개업소 관계자는 “20여 년 전 주거환경개선지구로 지정된 후 최근에 해제가 됐는데, 해제된다는 말이 나온 지난해 말부터 매수 문의가 급증했다”며 “지난해에 1억 2,000만~1억 3,000만 원 하던 매물이 지금은 2억 원을 훌쩍 넘는다. 평형이나 위치에 관계없이 이 근방 매물이 7,000만~8,000만 원씩은 올랐다고 보면 된다”고 분위기를 전했다.

주거환경개선지구는 지난 1989년 제정된 ‘주거환경개선임시조치법’에 근거해 노후 주택을 개량하고 공공시설을 정비하기 위해 지정됐다. 주거환경개선지구로 지정되면 주차장 설치 및 건축 규제 완화 등의 건축 특례를 받을 수 있게 된다. 하지만 2003년 임시조치법이 폐지되면서 도시 및 주거환경정비법에 편입됐고 그 이후 지정된 구역들은 ‘주거환경개선지역’으로 명명됐다.

주거환경개선지구에서 재개발을 추진하려면 도정법에 명시된 절차에 따라 계획 변경 허가나 주거환경개선지구 해제를 해야 한다. 성동구 응봉동과 금호1-1, 1-2, 3-1 주거환경개선지구는 임시조치법이 있던 1989년 지정됐다. 해당 법이 폐지되고 건축 특례를 받을 수 있는 경과 시한이 2007년부로 종료되면서 더 이상 실효성이 없다고 판단한 성동구청은 지난달 말 해당 구역을 주거환경개선지구에서 해제한 바 있다.

◇부산 등 전국에서 주거환경지구 해제하자=현재 서울뿐 아니라 부산 등 전국에서 주거환경개선지구를 해제하고 재개발 사업을 추진하려는 움직임이 포착되고 있다. 부산 연제구 ‘연산2 주거환경개선지구’에서도 최근 재개발추진위원회를 꾸려 주거환경개선지구 해제를 신청했고 해운대구 반여동 일대 주거환경개선지구들도 주민들에게 해제 동의서를 받고 있다.

주거환경개선지구 해제 전후로 매수 수요가 급증하는 움직임에 대한 경고음도 커지고 있다. 성동구청에서는 최근 ‘투기 과열 주의’ 공문까지 발송했다. 성동구의 한 관계자는 “구역 해제가 되면서 일부 투기 세력이 ‘해제 이후 당장 재개발이 될 수 있다’는 식의 이야기를 퍼뜨린다는 민원이 들려와 공문을 냈다”고 설명했다.

성동구는 해당 지역의 사업성이 높지 않은 만큼 재개발이 진행된다고 하더라도 기존 소유자의 상당수가 현금 청산을 당할 수 있다고 설명했다. 성동구는 공문에서 “해당 주거환경개선지구는 다세대 주택으로 개량되는 과정에서 건축법상 특례를 적용받아 구역 전체적으로 실질적인 용적률은 이미 법적 상한 용적률에 근접하거나 상회하고 있으며 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택 비율 및 세대 밀도도 높다”고 말했다. 이어 “새로운 개발을 하는 경우 기존 주택 규모와 세대 수가 동일한 일대일 개발도 어려운 실정이다. 의무 임대 비율 확보 등을 감안하면 분양 물량 확보는 고사하고 기존 토지등소유자의 상당수가 현금 청산으로 삶의 터전을 떠나야 하는 일이 발생할 수도 있다”고 경고했다.

전문가들은 본격적인 재개발이 시작되기 전 단계의 지역에까지 투자 수요가 몰리는 현상의 원인은 ‘집값 급등’이라고 지적했다. 아파트값이 너무 올라 부담이 큰 만큼 위험성은 높지만 비교적 소액으로 투자할 수 있는 주거환경개선지구에까지 매수세가 몰리고 있다는 것이다.

또 정부와 서울시가 재개발 조합원 지위 양도 시점을 기존보다 앞당기기로 결정하면서 ‘선(先)진입’ 투자가 늘었다는 설명이다. 김인만 김인만부동산연구소장도 “재개발 사업은 주민들이 원한다고 다 되는 것이 아니라 사업성과 필요성이 우선 충족된 후 각종 인허가 절차를 거쳐야 한다”며 “사업이 표류할 가능성도 높은 만큼 신중하게 투자해야 한다”고 조언했다.