올해도 '영끌' 이어지나..2030 '노·도·강' 매수 강세 여전

서울 아파트 열 중 넷은 20대 이하 30대가 매입
저렴한 주택 찾는 수요가 '노·도·강·중'으로 쏠려
전문가들 "서울 주택 거품 가능성 염두해야" 경고

지난해 패닉바잉(공황매수)을 이끌었던 2030세대의 주택 매수 열기가 올해도 이어지고 있다. 특히 적은 자금으로도 내 집 마련이 용이한 서울 동북권의 아파트를 찾는 수요가 강했다.

하지만 최근 "서울 아파트값에 '거품'이 끼었다"는 경고가 잇따라 나오면서 "무리한 대출을 동원한 추격매수는 삼가야 한다"는 목소리도 커지고 있다.

서울 아파트 열 중 넷은 2030이 매입...동북권의 중저가 아파트 인기↑

24일 한국부동산원에 따르면 올해 1~4월 누적 서울의 아파트 매매 거래(2만69건) 중 20대 이하와 30대의 매입 비율은 41.4%(8,311건)로 집계됐다. 2019년 29.4%에서 지난해 34.5%로 비중이 확대된데 이어 올해는 그 상승폭이 더욱 커진 것이다.

20대 이하 및 30대 서울 동북권 아파트 매입 비중. 그래픽=김문중 기자

지역별로는 서울 동북권으로 일컬어지는 노원·도봉·강북·중랑의 매수 증가세가 특히 두드러졌다. 1~4월의 누적 거래를 기준으로 노원구 아파트의 20대 이하 30대의 매입 비중은 2019년 34.8%에서 지난해 36.3%, 올해 49.2%로 높아졌다. 올해 1월에는 이 비율이 54.1%까지 치솟기도 했다. 중랑구와 도봉구, 강북구도 올해 매입자 중 46.6%, 41.2%, 40.4%가 20대 이하 30대인 것으로 나타났다.

저렴한 주택가격과 높은 전세가율 활용해 '갭투자' 용이한 측면도

서울시내 '베드타운'으로 꼽히며 부동산 시장에서 인기가 덜했던 이들 지역에 젊은 세대의 눈길이 쏠리는 배경은 '저렴한 주택가격'과 '높은 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)'에 있다. 주택가격이 낮고 전세가율이 높으면 적은 자금으로도 '갭투자(전세 끼고 매매)'를 통한 내 집 마련이 가능하기 때문이다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난달 이들 지역 아파트의 중위매매가격은 △도봉구 4억1,450만 원 △강북구 4억8,250만 원 △노원구 4억8,500만 원 △중랑구 4억9,750만 원으로 서울 평균(8억8,396만 원)의 47~56% 수준에 불과하다. 반면 전세가율은 60.9(노원구)~65.7%(중랑구)로 서울 평균(58.1%)을 상회한다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남구나 서초구의 2030 매수 비중은 30% 초반대에 불과하다"며 "자금동원이 용이하면서 재건축이나 수도권광역급행철도(GTX)-C 신설로 개발 호재 기대감이 있는 서울 동북권이 젊은 층에 인기"라고 설명했다.

"서울 집값 거품" 경고...맹목적인 추격매수 삼가야

하지만 최근 서울 집값에 '거품'이 끼었다는 경고가 지속적으로 제기되면서 2030에 가열된 '영끌(영혼까지 끌어 모은 대출)' 매수를 우려하는 목소리도 커지고 있다. 한국은행은 22일 '2021년 상반기 금융안정보고서'를 통해 "서울지역을 중심으로 집값이 고평가돼 있을 가능성이 높다"고 밝혔다. 전날에는 국토연구원이 스위스 글로벌 은행 'UBS'의 버블지수를 차용해 서울의 집값이 고평가돼 있다고 분석하기도 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "금리인상이 현실화해 대출 상환 부담이 늘어날 경우 서울 외곽의 주택부터 가격조정에 들어갈 가능성이 높다"며 "과도한 대출로 맹목적인 추격매수에 몰입하기보다는 3기 신도시 사전청약 등 '똘똘한 한 채' 전략을 짜보는 것도 방법"이라고 조언했다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com