"조합원 지위취득 제한 소급 적용 안한다"..서울시 발표

강북재개발도 일률 적용 없어
국토부 서울시 "투기세력 유입 우려지역에 한한 것"
투자수요 몰려 가격 끌어올리는 현상 억제
예외규정 둬 불가피한 경우 지위양도 가능

영등포 1-13 도시환경정비사업구역 전경 [매경DB]

최근 논란이 일고 있는 정비사업 조합원 지위 양도 제한시기가 소급·일괄 적용되지 않을 전망이다. 앞서 서울시와 국토부는 지난 9일 부동산 시장안정화를 위해 '정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화'한다고 발표한 바 있다.

시는 24일 참고 자료를 통해 "소급적용 여부, 법 통과 후 일률적인 제한 우려, 강북재개발 규제로 양극화 심화 등 제도 도입취지와 다르게 인식되면서 논란이 확산되고 있다"면서 "관련 개정 법령안은 시·도지사가 투기 우려 지역에 조합원 지위 양도 제한 기준일을 지정한 이후 매매 시에만 적용하는 것"이라고 설명했다.

이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정이 됐다고 사후 박탈하는 것은 아니므로 소급입법이라 볼 수 없다는 것이다.

또 법령이 개정되더라도 시·도지사가 해당지역에 기준일을 정할 경우에만 적용 되는 것으로 법령 개정이 됐다고 모든 정비구역에 무조건 조합원 지위양도 제한시기가 앞당겨지는 것은 아님을 강조했다.

그러면서 합리적 가격 수준으로 거래되는 지역은 현행 규정이 유지된다고 덧붙였다.

시 관계자는 "현재 조합설립 이전단계인 일부 재건축단지 중심으로 시장불안이 재연되는 여건을 감안할 때 강북재개발에 일률적으로 규제가 적용되는 일은 없다"며 "1주택자로서 장기 보유(10년이상)와 거주(5년이상)하는 경우, 생업상 이주 등 불가피한 경우 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하도록 돼 있어 실거주 조합원의 권익 침해도 크지 않다"고 말했다.

아래는 재건축 재개발 조합원 지위양도 제한 조기화 관련 질의문답이다.

Q. 추진배경 및 기대효과는?

A. 서울시는 서민주거 및 부동산시장 안정을 위해 재개발·재건축사업을 정상화시켜 주택공급을 추진할 계획이나, 최근 규제 완화 기대감이 더해지며 조합설립 이전 단계의 일부 아파트단지 중심으로 매수세가 몰려 시장불안이 재연되고 있음.

하지만, 법령상 이를 제어할 수 있는 통제수단이 없는 것이 현실임. 이에 조합원 지위양도 제한 기준일을 앞당겨서 시장 상황에 따라 시·도지사가 선별적으로 기준일을 지정할 수 있도록 함. 이를 통해 투자수요(갭투자)가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원 권익 보호와 빠른 재건축 진행을 유도할 수 있을 것으로 기대됨.

Q. 구체적인 내용은?

A. 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 지정함. 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산됨.

Q. 안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 없는지?

A. 조합원 지위양도 제한 조기화 대책은 투기수요 유입 방지라는 공익적인 목적을 위해 불가피한 측면이 있음. 모든 재개발·재건축에 적용하는 것이 아니라, 시·도지사가 투기우려지역을 선별해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정함. 기준일 지정 이전에 정상거래는 조합원 지위양도를 인정함.

재건축 재개발 조합원 지위양도 시기 [자료 = 서울시]

예외 조항은 ▲1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우 ▲상속·이혼으로 인한 양도·양수 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 ▲공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등이 있음.

다만, 예외규정을 둬 기준일 지정 후라도 다음의 경우처럼 장기 소유하거나 불가피한 이주·매매가 이루어지는 경우 매매가 이루어져도 조합원 지위양도가 가능함. 또 사업이 장기 정체될 경우 매물잠김을 막기 위해 다음(아래 표)의 경우 조합원 지위 양도를 허용함.

예외 규정 [자료 = 서울시]

하지만 장기정체 예외규정에 해당하는 지역이라도 사업추진 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려돼 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발구역은 조합원 지위양도 제한 예외를 적용하지 않을 방침.

Q. 법 통과 시 안전진단 통과된 재건축, 구역지정된 재개발은 모두 즉시 적용되나?

A. 법령이 개정되더라도 무조건 조합원 지위양도 제한시기가 앞당겨지는 것은 아님. 시·도지사가 기준일을 정하면 그 다음날부터 적용됨. 시는 통상적으로 합리적 가격수준으로 거래가 되는 지역이라면 현행 규정을 유지한다는 입장임.

또 시장동향 모니터링을 통해 시장의 불안징후 포착 등 투기세력 유입이 우려되는 곳에 한해 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준일을 지정할 방침임.

Q. 해당 대책이 강남 재건축이 아닌 경제력이 취약한 조합원의 출구를 제한해 강북재개발을 옥죄는 것은 아닌지?

A. 법령이 개정되더라도 모든 재개발, 재건축구역이 조합원 지위양도 제한시기가 앞당겨지는 것은 아님. 합리적인 가격 수준으로 거래되는 재개발·재건축구역은 현행규정을 유지할 계획임. 현재 조합설립 이전단계 일부 재건축 단지 중심으로 시장불안이 재연되는 시장 여건을 고려할 때, 강북재개발을 일률적으로 지정·통제한다는 것은 맞지 않음.

아울러 일부 강북재개발구역이 기준일을 앞당겨 지정된다 하더라도, 실거주 조합원 의 경우 1주택자로서 장기보유하는 경우, 장기간 사업이 정체되는 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하기 때문에 경제력이 취약한 조합원을 옥죄는 정책으로 볼 수 없음.

Q. 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트단지 중 이미 토지 거래허가구역으로 지정된 단지는 개정법령이 시행되면 즉시 제한되나?

A. 현행 법령상 재건축단지는 조합설립인가 후에는 조합원 지위양도 제한이 되나, 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 적용을 제외토록 하고 있음. 그러나, 개정 법령은 이 경우라도 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외 규정을 적용하지 않도록 하고 있어 개정법이 시행되면 즉시 조합원 지위취득이 제한됨.

Q. 기준일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되나?

A. 조합원 자격취득 제한 강화는 법 시행 이후 기준일을 지정하는 경우부터 적용되고, 기준일은 고시일 이후로만 지정할 수 있어 장래에 대해서만 효력이 미침. 법 시행 전이나, 법 시행 이후 기준일이 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원 자격취득이 제한되지 않음.

Q. 공공재개발 재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되나?

A. 공공재개발 재건축도 민간 재개발 재건축과 동일하게 기준일 지정이 가능함. 조합방식이 아닌 공공재개발 공공재건축도 투기수요 유입을 억제하기 위해 조합원 지위취득 제한과 동일한 기준으로 '분양받을 권리' 취득이 제한됨.

다만, 공공직접시행 정비사업은 대책발표일(2월 4일) 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 부여하지 않으므로, 조합원 지위취득 제한은 별도 적용할 필요가 없음.

Q. 조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준 및 절차는?

A. 시·도지사는 부동산시장 동향 등을 지속적으로 모니터링해 투기적 거래 성행, 지가 급등지역과 그러한 우려가 있는 지역에는 필요한 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 조합원 자격취득 제한 기준일을 지정하고, 기준일 및 지정사유 등을 공보에 고시함.

또 국토교통부장관이 시·도지사에게 기준일 지정을 요청할 수 있으며, 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이에 따르도록 규정하고 있음.

[조성신 매경닷컴 기자]

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