與 종부·양도세 완화안에.. 전문가·업계 입모아 "효과 의문"

과세대상 미리 알 수 없는 종부세 위헌소지
전문가 "조세법정주의에 정면으로 어긋나"
상위 2% 가려내는 데도 적지 않은 비용 들어
"양도세 개편안도 효과 미미할 것" 관측
다주택자 중과 기조 안 바뀌어 영향 제한적

서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지. 연합뉴스

더불어민주당이 종합부동산세와 양도소득세 완화 등 부동산 세제 개편안을 당론으로 확정했지만, 전문가와 부동산 업계는 탐탁지 않은 반응이다. 4월 재보선에서 참패한 여당이 성난 부동산 민심을 달래는 차원에서 상당 부분 세 부담을 줄여주는 방안을 내놨음에도 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 전망이 나왔다. 특히 종부세의 경우 과세 대상 여부 자체를 미리 알 수 없는 특이한 구조가 위헌 소지가 있다는 지적도 제기된다.

21일 민주당과 정부 등에 따르면, 민주당은 종부세 완화를 비롯한 부동산 세제 개편안의 당론 확정을 계기로 후속 입법을 위한 준비작업에 들어갔다.

민주당 개편안에 따르면, 종부세 부과기준은 현행 공시가격 9억원 이상에서 ‘상위 2%’로, 양도소득세 비과세 기준은 현행 9억원에서 12억원으로 완화한다. 투기 수요 차단을 위해 기존에 강화한 부동산 세율은 유지하되 세를 부담하는 대상 자체를 줄여 불만을 잠재우겠다는 구상이다.

종부세의 경우 공시가격의 금액 기준이 아니라 공시가격대로 순위를 매긴 후 상위 2%에 들어가는 주택에만 세금을 매기는 비율 방식을 도입한다는 점이 이례적이다. 국토교통부가 발표한 올해 공시가격 기준으로는 11억원 남짓이 될 것으로 예상된다. 하지만 현행 종부세의 과세 시점인 매년 6월1일이 되기 전까진 정확히 과세 여부 자체를 알 수 없는 ‘깜깜이 세금’이 된다.

전문가들은 금액이 아닌 비율 기준의 과세는 위헌 소지가 제기될 수 있다고 우려한다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “상위 2%를 확정하는 것 자체가 논란이고, 매년 2%의 주택을 줄 세우는 데도 많은 사회적 비용이 들어갈 것”이라며 “상위 2% 기준으로 세금을 매긴다는 것은 조세법정주의에 어긋나는 문제가 있다”고 지적했다. 서 교수가 지적한 조세법정주의는 현행 헌법 59조에 명시된 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”는 규정이다.

권대중 명지대 교수(부동산학과)도 “세금을 금액 기준이 아니라 비율로 정하는 것은 다른 나라에서도 유래를 찾아보기 힘든 방식”이라며 “종부세를 여당 주도로 올렸다가 1년도 안 돼 다시 대상을 완화하면서 오락가락하는 모습을 보이는 것도 바람직하지 않아 보인다”고 지적했다. 지난해 8월 민주당은 국회 본회의에서 야당이 불참한 가운데 종부세율 인상을 비롯한 세제 개편안을 처리했다. 앞서 기획재정위원회와 국토교통위원회 등 관련 상임위에서도 여당 단독으로 관련 법안이 통과됐다.

민주당 개편안의 양도세 완화 방안도 시장에 미치는 효과는 크지 않을 것이란 관측이 지배적이다. 1가구1주택 기준으로 양도소득세의 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 3억원 높여주긴 하지만, 양도차익에 대한 장기보유특별공제율은 축소하기로 하면서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “갑자기 늘어난 세 부담에 대한 시장의 불만을 일부 누그러뜨릴 수는 있다”면서도 “다주택자에 대한 양도세 중과 기조 자체가 바뀐 것은 아니어서 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 내다봤다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “종부세, 양도세 문제를 정리했다는 상징적인 부분 외에는 효과가 거의 없다고 본다”면서 “주택 처분이 어려운 현실은 마찬가지여서 매물 잠김 현상이 더 가속화될 수 있다”고 지적했다.

박세준 기자 3jun@segye.com