"규제가 '비이성적' 시장 부채질..체감할 만한 공급 대책 안보여"

버블 여부 판단 쉽지 않지만
규제 후유증 누적돼 '고평가'
주택 기대 수준 높아진 만큼
민간공급도 함께 늘려야 안정

[서울경제]

부동산 전문가들은 버블 여부를 판단하는 것은 쉽지 않지만 각종 규제 후유증이 누적되면서 집값이 상당한 고평가 수준이라는 데는 인식을 같이하고 있다. 공급이 턱 없이 부족한 가운데 25차례의 대책이 주택 시장을 과열로 이끌었다는 것이다.

문제는 집값 안정을 위해 필요한 정부 대책이 눈에 띄지 않는다는 점이다. 정부와 여당의 정책 방향을 보면 시장에서 원하는 규제 완화도 없고 공급 대책 역시 어설프다는 것이다. 전문가들은 무엇보다 민간 규제 완화를 통해 공급을 확 늘려야 한다고 충고한다.

전문가들은 버블은 지나봐야 알겠지만 주택 시장이 ‘비이성적’이라고 한목소리를 내고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “버블 여부를 단순 비교하는 것은 어렵지만 대체적으로 부동산 가격이 고평가돼 있는 것은 맞다”며 “실거래가 기준으로 보면 거의 집값이 10년째 오르고 있는 상태”라고 말했다. 고종완 한국자산관리연구소장은 “현 상태는 버블 고점을 향해 축적되는 단계”라고 평가했다. 그는 “정부의 부동산 정책이 계속 집값을 올려주고 있어 상투 시점이 미뤄지고 있다”고 덧붙였다. 심교언 건국대 교수는 “버블 여부를 판단하기 어렵다. 버블은 꺼져야 아는 것”이라며 “하지만 최근 상승세가 워낙 높았으니 한번 조정은 올 것 같다”고 말했다.

이 같은 집값 고평가의 원인으로 전문가들은 이구동성으로 공급 부족을 꼽는다. 박 위원은 “소득 증가와 가구 수 분화로 주택 기대 수준은 높아졌는데 기대 수준에 미치지 못한 주택 공급이 이뤄지고 있다는 것이 문제”라고 지적했다. 고 소장도 “첫 번째 원인은 공급 부족이고 두 번째는 ‘규제의 역효과’를 양산한 정책 실패다. 두 개가 맞물린 것”이라며 “‘정책 헛발질’로 집값 상승에 대한 기대가 광범위하게 확산했고 여기에 정책이 공급마저 늘리지 못하게 하면서 소비심리를 부채질한 것”이라고 꼬집었다. 심 교수는 “현 상황은 만성적으로 ‘공급이 부족한 상태’다. 집이 만성적으로 부족하기 때문에 버블처럼 보이는 것”이라고 말했다.

실제로 한국부동산원의 아파트값 통계에 따르면 수도권은 물론 지방 주요 도시의 경우 올해 들어 가격 상승 폭이 더 커지고 있다. 1월부터 6월 14일까지 아파트값 상승률을 보면 서울 2.03%, 경기 9.38%, 인천은 무려 10.67% 올랐다. 지방도 전년 같은 기간에 비해 상승률이 더 커졌다. 올 들어 6월 중순까지 부산 6.90%, 대구 7.54%, 대전은 8.19% 올랐다.

결국 집값 안정의 해법은 공급을 확 늘리는 것 외에 대안이 없다고 말한다. 정부 중심의 일방적 공급이 아니라 시장 수요에 맞는 민간·공공의 조화에 따른 공급이 필요하다는 설명이다. 이수욱 국토연구원 부동산시장연구센터 소장은 “정부가 공급에 대한 강력한 의지를 갖고 있다는 인식을 심어줄 필요가 있다”며 “공공과 민간의 공급이 함께 늘어나야 가격 안정을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. 박 위원은 “시장이 비합리적인 과열로 가지 않도록 시장과 정부 간 소통과 신뢰 관계가 중요하다”고 지적했다. 고 원장은 “다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 양도소득세를 완화해야 한다”며 “다주택자 매물 중 50만 가구만 유도할 수 있어도 실효성을 기대할 수 있을 것”이라고 했다.

/양지윤 기자 yang@sedaily.com, 진동영 기자 jin@sedaily.com