"다가구보다 양도세 6억 더 내라니"..다세대 집주인의 한숨

공시가 급등·양도세 중과에
보유도 매도도 힘들어진 신세

서울 다세대주택을 보유한 황 모씨는 내놓은 지 반년이 넘어도 팔리지 않는 주택 때문에 최근 밤잠을 이루지 못하고 있다. 공시가격 상승으로 보유세 부담은 매년 커지는데 주택은 좀처럼 팔리지 않기 때문이다. 6월부터 다주택자에게 세금이 중과돼 올해 안에 파는 것은 더 힘들어졌다. 반면 가격이 동일한 주택을 다가구 형태로 보유한 지인은 세금 부담이 거의 없어 부러울 따름이다.

21일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 동일한 가격의 다가구주택과 다세대주택 양도세를 구해본 결과 실제 양도세는 6억7000만원가량 차이 나는 것으로 나타났다. 10억원에 주택을 취득해 10년 보유·거주한 뒤 25억원에 양도하는 사례로, 중개수수료 등은 거래금액에 모두 포함된 것으로 가정했다.

3층짜리 5개 호실로 구성된 다가구주택을 6월에 양도하면 양도세는 5787만원에 불과하지만, 같은 조건인 다세대주택을 매도하면 다주택자로 분류돼 양도세만 7억2358만원을 내야 한다. 같은 건물인데 보유 형태에 따라 양도세가 6억6571만원이나 차이 나는 것이다. 다가구주택으로 보유하면 1주택자로 분류돼 전체 차익에 대해 80%의 양도세 장기보유특별공제가 적용돼 세금이 확 줄어든다. 반면 다주택자의 경우 3주택자는 36~75%, 2주택자는 26~65% 중과세율이 적용된다. 해당 건물이 상업용 부동산인 상가 건물이라고 가정하면 7억1882만원의 양도세(장기보유특별공제 20% 적용)가 부과된다. 15억원 차익에 대한 양도세 유효세율은 48% 수준이다.

파는 것도 어렵지만 보유하는 것도 부담이다. 수천만 원에 달하는 보유세가 갈수록 더 늘어날 것으로 전망되기 때문이다. 지난해 15억~30억원 기준 표준(단독)주택 공시가격 현실화율인 56%를 적용해 보유세를 계산한 결과, 다가구주택 보유자는 올해 보유세 692만원을 내는 반면 다세대주택 보유자는 1595만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 다세대주택 보유자는 다가구주택 보유자보다 두 배 넘는 보유세를 내야 하는 것이다. 보유세는 세 부담 상한 적용 없이 일반 다주택자를 기준으로 계산했다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시장에 다주택자 매물을 받아줄 사람이 없는 상황에서 정부가 임대사업자 등록말소 후 6개월간만 양도세 중과 배제 혜택을 인정한다고 해 다세대주택 거래 매매는 더 힘들어질 것"이라고 말했다.

[권한울 기자]