"주택시장 규제피하자" 풍선효과 누리는 오피스텔∙도시형생활주택 장단점 꼼꼼히 살펴야

- 도시형생활주택 들여다보면 단점 많아, 주차대수 적고 주변 시세대비 높은 분양가 책정
- '수익률 보장' 과대광고 많아 투자 주의.. 안정적인 오피스텔 투자가 오히려 낫다는 의견도

강도높은 부동산 규제로 인해 아파트 대신 비규제상품인 오피스텔과 도시형생활주택이 인기를 끌고 있다. 서울 아파트 청약 가점이 고공행진하는 가운데 틈새상품들은 청약통장이 없어도 추첨으로 분양받을 수 있다는 공통점이 있다.

하지만 두 상품의 특성이 달라 선택시 주의가 요구된다.

오피스텔 or 도시형생활주택...장단점 꼼꼼히 살펴야
도시형생활주택은 지난 2009년 정부는 급증하는 1~2인 가구 주거 문제 해결을 위해 정부가 도입했다. 주택법상 주택으로 구분되지만, 건설기준과 부대·복리시설 적용제외, 주차장 기준 등이 요건이 완화돼 공급자의 부담을 줄인 것이 특징이다.

기준 요건이 완화되자 소형 건설사부터 대형 건설사까지 공급을 꾸준히 늘려나갔다. 상황이 이렇다보니 2013년부터 공급과잉 논란이 일면서 분양 당시 수익률 5%이상 보장이라는 업체들의 말과는 달리 투자자들이 큰 손해를 보는 경우도 많았다.

단점은 이뿐만이 아니다. 서울연구원 보고서에 따르면 도시형생활주택 거주자들은 내부 환경 만족도는 높았지만, 층간소음 만족도는 낮은 것으로 조사됐다. 또 주차 가능한 자동차 대수가 적은 것과 조망권 관련 불편 사항도 지적됐다. 또 아파트처럼 분양가 규제를 받지 않다 보니 비슷한 크기의 소형 아파트보다 비싼 경우가 대부분이다.

또 전용 20㎡가 넘는 도시형생활주택은 주택수에 포함돼 기존에 집이 있을 경우 1가구 2주택으로 간주돼 양도세가 중과될 수 있다. 대출규제도 아파트와 동일하게 적용받는다.

수익률 계산도 필수다. 표면적인 수익률이 높다고 해서 무턱대고 투자에 나설 순 없다. 대출이자, 세금, 관리비, 부대비용 등도 꼼꼼히 따져야 한다. 대출 등 자신의 여건에 따라 임대수익률은 예상보다 낮아질 수 있다.

도입 당시엔 각광을 받으며 우후죽순 지어졌지만, 최근 몇년 동안 시장에서 외면을 받은 것도 이러한 이유 때문이다. 공급과잉이 발생하는 가운데 수요가 줄어, 최근 진행된 청약접수는 대부분 미달을 기록한 상황이다.

주거형 오피스텔은 일단 만 19세 이상이면 청약통장이 필요 없고 거주지 제한도 없다. 주택이 있든 없든 청약이 가능한 것. 또한 현재 서울의 경우 LTV가 40% 적용되는 반면 오피스텔은 70%까지 가능하다. 오피스텔 분양권은 주택수에도 포함이 되지 않는다. 여기에 오피스텔 자체로는 취득세가 4.6%로 고정돼 주택 여러 채를 보유하더라도 취득세 중과 대상이 아니다.

취득세가 4.6%로 높은 편이나 최근 다주택자에 대한 취득세가 아파트도 최대 12%(3주택 이상)까지 중과되면서 상대적으로 체감 부담은 줄었다.

현재 영등포 일대에서는 요진건설산업이 시공하는 ‘여의도 하이앤드 63st’가 공급을 앞두고 있다. 영등포 오피스텔 최초로 1.5룸, 2룸, 복층 오피스텔로 넓은 개방감과 각종 혁신설계로 주목받고 있다. 분양 홍보관은 서울시 영등포구 양평로 인근에 위치하고 있다.