공공재건축 규제 완화에도 대규모 단지는 제외..'생색내기' 지적

공원설치 의무 배제 혜택, 10만㎡ 미만 단지만 적용
공공재건축에 대규모 단지 참여는 빠져..공급 한계

지난 16일 공공재건축을 추진하는 서울 중랑구 망우1구역 일대 모습 2021.6.17/뉴스1 © 뉴스1

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부가 공공재건축 추진 단지에 공원 설치 의무를 배제하기로 했지만, ‘생색내기’에 그쳤다는 지적이 나온다. 해당 혜택의 적용 대상은 면적 10만㎡ 미만의 소규모 단지로 한정했기 때문이다.

전문가들은 도심 주택공급 확대를 위해선 공공재건축 참여율이 저조한 대규모 단지에 대해서도 혜택을 확대해야 한다고 입을 모은다.

◇공공재건축 5개 후보지, 공원설치 의무 제외 21일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 국토부는 최근 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령 개정안을 재입법예고했다. 개정안은 공공재건축 사업의 도시공원 또는 녹지 확보기준을 완화하는 내용을 새로 추가했다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 재건축에 참여하는 대신, 용적률·용도지역 상향 등 도시규제 완화와 인허가 절차 등을 지원하는 사업이다. 각종 혜택으로 늘어난 용적률의 40~70%는 기부채납을 받아 공공성을 확보했다.

공공재건축 사업을 추진하는 구역면적이 10만㎡ 미만이면 '공원녹지법'에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준을 적용하지 않고 택지면적을 확보할 수 있도록 했다. 현재 민간 재건축은 구역면적 5만㎡ 미만인 경우에만 공원 설치 의무에서 배제되는데, 공공재건축은 이 기준을 구역면적 10만㎡ 미만으로 확대한 것이다.

공공재건축 추진 단지는 구역면적이 5만㎡를 넘더라도 1가구당 2㎡ 이상 또는 전체면적의 5% 이상 중 큰 면적의 공원을 설치해야 하는 규제를 적용받지 않는다. 다만 10만㎡ 이상인 대규모 단지는 이러한 혜택을 받지 못한다.

국토부 관계자는 "소규모 사업장이더라도 의무적으로 공원을 설치하면서 택지면적이 줄어드는 등 사업 실효성이 낮은 측면이 있었다"며 "10만㎡ 미만의 공공재건축 사업장은 공원 대신 생활SOC시설을 설치하는 등 유연하게 제도를 운용해보겠다는 취지"라고 설명했다.

7월14일부터 개정안이 시행되면 현재 공공재건축을 추진 중인 선도사업 후보지 5곳 모두 공원 설치 의무에서 제외되는 혜택을 받는다. 공공재건축 후보지는 Δ서울 광진구 중곡아파트(면적 1만262㎡) Δ영등포구 신길3구역(1만5120㎡) Δ중랑구 망우1구역(2만5106㎡) Δ관악구 미성건영아파트(2만1549㎡) Δ용산구 강변·강서(3775㎡) 등이다.

◇찬바람 부는 공공재건축…참여율 제고엔 '글쎄'

정부는 공공재건축 추진 단지의 분양가를 높이는 등 사업 확대에 공을 들이고 있다. 후보지 중 한 곳인 중곡아파트의 경우, 지난 1월 사전컨설팅 당시 3.3㎡당 2200만원의 일반 분양가를 제시했지만, 심층컨설팅을 거쳐 3.3㎡당 2600만원으로 상향 조정했다. 조합원 분담금도 당초보다 최대 4200만원 낮췄다.

여기에 공원 설치 의무 규제를 완화하는 혜택까지 추가했지만, 서울 주요 단지의 참여를 유도하기엔 한계가 있다는 지적이다. 부지 면적이 10만㎡가 넘는 대규모 단지는 기존 규제가 그대로 적용되기 때문이다. 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 규제도 여전하다.

소규모 단지를 중심으로 공공재건축이 이뤄지면서 확보할 수 있는 공급 물량은 상대적으로 부족한 편이다. 공공재건축 후보지 5곳이 해당 사업을 추진하더라도 공급 가구 수는 총 2232가구에 그친다. 현재(1503가구)보다 729가구 늘어난 것이다.

전문가들은 공공재건축으로 2025년까지 5만 가구를 공급하겠다는 정부 목표의 실현 가능성에 대해 의문을 제기하고 있다. 다양한 혜택으로 사업성이 일부 개선되는 효과는 있겠지만, 대규모 단지의 사업 참여로는 이어지지 않을 것이란 설명이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "대규모 단지일수록 고급화 단지의 이미지를 선호하고, 입주 이후의 가치 상승을 기대하기 때문에 공공 참여 방식의 재건축을 꺼리는 것"이라며 "기부채납 규제 완화로 수익성이 개선될 수 있지만, 사업 참여를 결정할 만큼의 중요한 요인은 아니다"라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현재 제시된 인센티브 등은 다소 추상적이거나 불충분하기 때문에 충분한 주민 동의율을 끌어내기 어렵다"며 "사업 참여 인센티브를 상향 조정하고 성공사례를 신속하게 제시할 필요가 있다"고 말했다.

sun90@news1.kr