80년대 일본정부처럼 저금리 과잉유동성 나몰라, 25번 헛발질한 문 정부

집값 급등 근본 원인은 눈감고 투기꾼 책임론만 제기
소득주도 성장위해 부동산 급등 용인했다는 비판도
신흥국 금리인상 시작, 집값 급등에 따른 리스크 증가

<일본 버블붕괴와 한국 주택시장의 미래=하., 정부 집값 급등 사실상 방치했나 ?>

“집값 안 잡나, 못잡나”

문재인 정부는 정권 출범초부터 집값만은 잡겠다며 큰소리치며 25번의 부동산 정책을 내놓았다. 하지만 역대 어느 정부보다 집값을 올려 놓은 정부로 기록될 전망이다. 노무현 정부에서는 강남 등 이른바 ‘버블세븐’ 등 특정 지역 중심으로 집값이 올랐지만, 문재인 정부에서는 서울의 강남뿐만 아니라 강북, 경기 인천 등 수도권은 물론 세종시, 부산 등 전국의 집값이 올랐다.

고가 아파트 뿐만 아니라 빌라 등 서민들이 많이 사는 저렴한 빌라가격도 폭등시켰다. 대책을 내놓으면 내놓을수록 집값이 펄펄 끓어 오르는 신공을 발휘한다는 비아냥을 듣는다. 이 때문에 일각에서는 “정부가 포플리즘 정책을 펴기 위한 세금을 마련하기 위해 부동산 폭등을 방치한다”, “정책을 결정하는 청와대와 고위관료들이 다주택자가 많아서 집값을 오히려 올린다”는 등 황당한 음모론까지 나온다.

◇”못잡았나, 안잡았나” 소득주도 성장 위해 집값 폭등 용인했나?

문재인 정부 초대 국토교통부 장관인 김현미 전 장관. 김 전 장관은 2017년 취임시기에서 파워포인트를 이용해 "서울 집값 상승 원인이 투기 세력 때문"이라고 주장했다. 김 전 장관은 재임기간 내내 투기을 잡겠다는 대책을 쏟아냈지만, 집값은 치솟기만 했다.

정말 백약이 무효일까?

1980년대말 부동산 가격이 치솟는 동안 일본 정부는 버블의 근본원인이었던 저금리와 과잉 유동성은 손을 대지 않고 토지감시 구역같은 곁가지 규제만 발표했다. 경기부양을 위한 선택이었다. 1985년 플라자 합의에 따른 급격한 엔화가치 절상에 따른 수출부진, 이른바 엔고불황을 막기위해 저금리와 과잉유동성을 용인했다. 사실상 부동산 가격상승 촉진 정책이었던 것이다.

이번 한국 집값 급등의 근본원인도 저금리와 과잉유동성인데도, 정부는 공급대책은 소극적이고 저금리와 과잉유동성은 아예 방치하고 있다. 문재인 정부는 규제를 남발했지만, 근본 원인인 과잉유동성과 저금리는 방치했기 때문에 효과가 있을 수 없었다. 대출 규제를 하고 있지만, 실제로는 가계 대출 증가세가 이어지고 있다. 보험사 등 제2금융권, 주택 대신 상가를 통한 우회 대출, 신용대출 등을 통해 부동산 시장으로 돈이 계속 흘러들어가고 있다. 문대통령이 취임한 2017년 가계대출이 1450조에서 작년 1726조원으로 증가했다. 대표적 통화 지표(M2)의 통화량(평균잔액)은 지난 한해 260조8867억원 늘어났는데, 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 1986년 이래 최대 증가 폭이다.

◇주택담보대출 규제가 저가, 지방 주택 집값 폭등 시켜

하나금융연구소는 보고서를 통해 “정부가 2017년 6월 이후 고강도 주택담보 대출 규제를 도입했지만 신용대출이 급증하고 규제를 덜 받는 지역의 대출이 늘었다”고 분석했다. 정부의 대출규제가 특정지역과 고가주택을 대상으로 하다보니 저렴한 지역과 주택으로 수요가 몰렸다. 대출규제가 전국의 저렴한 주택 가격을 치솟게하는 방아쇠 역할을 했다는 의미이다. 규제를 피해 1억원 이하 아파트에 수요가 급증한 것이 대표적 사례이다.

집값 급등은 정부가 소득주도성장, 청년 실업 해소 등 정책을 달성하기 위해 경기부양 정책을 펴는 과정에서 발생한 필연적 결과이다. 펜데믹 불황을 막기 위한 경기부양 조치는 불가피한 측면이 있다. 경기부양을 위해 금리와 과잉유동성을 용인할 수 밖에 없었다면 파격적 공급대책을 먼저 마련했어야 했다. 하지만, ‘집값급등은 투기꾼 책임’이라는 허상만 쫒아다니다 허송세월을 했다. 저금리로 대체투자처가 부재한 상황에서 부동산으로 자금이 몰리는 것은 자연스러운 경제 현상이다. 정부는 정말 몰랐을까?

◇다가오는 금리인상 리스크

90년대 들어 일본의 부동산 가격을 급락시킨 것은 일본은행의 급격한 금리인상과 부동산 대출 총량규제이다. 한국도 금리 인상 리스크가 서서히 다가오고 있다. 인플레이션이 현실화된 브라질 등 신흥국들이 금리인상을 시작했고 미국도 금리인상 가능성이 커지고 있다. 코로나 극복을 위해 돈풀기를 주도했던 각국 중앙은행들이 ‘인플레이션 파이터’라는 본연의 임무로 복귀할 준비를 하고 있다.