재개발 접목한 '오세훈표 도시재생'..주민 반응은?

2세대 도시재생, 보존→개발·정비로 대전환
민간개발 연계 균형발전..2.4만가구 공급
도시재생지 주민들 "그래도 전면철회" 요구

'보존'에 치우쳤던 박원순표 도시재생이 막을 내리고 '개발·정비'를 포함하는 오세훈표 도시재생이 새롭게 막을 올렸다.

이로써 그동안 벽화그리기 등 수선에 그쳤던 주거지 재생을 재개발로 전환할 수 있게 됐다. 중심지의 경우 그동안 미미했던 민간참여를 통한 개발도 활성화될 전망이다.

다만 이런 정책 변화에도 도시재생지역 주민들은 주거환경 개선을 위해선 '전면 재개발'이 필요하다며 도시재생 철회 목소리를 높이고 있어 주목된다.

도시재생 폐지 및 재개발연대가 지난 4월 국회 앞에서 기자회견을 열고 도시재생 폐지를 촉구하고 있다./창신동 공공재개발 추진위원회

'벽화그리기 그만'…이제 재개발한다

서울시는 17일 도시재생의 방향을 대전환하는 '2세대 도시재생'을 시작한다고 밝혔다. 이를 통해 오는 2026년까지 주택 2만4000가구를 공급하고 8400명의 일자리를 창출한다는 목표다.

도시재생은 고 박원순 전 서울시장의 역점사업 중 하나로, 지난 2010년대 초 정비사업의 대안으로 등장했다.

본래 도시재생의 범위에 정비사업이 포함되지만 개발보다는 보존·관리 위주로 사업이 추진되다보니 주택공급과 기반시설 등 낙후성 개선이 미흡하다는 한계가 있었다. 또 공공사업으로만 사업이 추진돼 민간참여가 저조하고 이로 인해 재생의 파급효과도 한정됐다.

2세대 도시재생은 이같은 한계를 반영해 재개발을 포함하고 민간참여를 활성화하는데 중점을 뒀다.

도시재생 유형을 노후 주거환경을 위한 '주거지 재생'과 지역경제와 직결되는 '중심지 특화재생' 2가지로 재구조화하고 실행방식은 6가지로 다양화했다.

주거지재생의 경우 재개발 가능 여부로 실행방식을 나눴다. 도시재생지역 중에서도 기반시설이 너무 열악한 주거지는 민간주도 재개발사업을 추진할 수 있는 '재개발 연계형' 방식을 활용한다.

재개발이 어려운 지역은 모아주택(토지주들이 500㎡ 이상의 토지를 모아서 공동주택을 지으면 인센티브 부여), 가로주택, 자율주택 등 지역에 맞는 '소규모 주택정비형' 사업을 지원한다. 한옥밀집지구, 고도지역 같이 도시계획적 규제 등으로 재개발이 어렵고 보존이 필요한 최소한의 지역은 골목길 재생 등 관리에 중점을 둔 '종합관리형' 재생사업을 지속한다.

'중심지 특화' 민간개발 연계한다

중심지 특화재생은 그동안 미미했던 민간개발 활성화에 방점을 두고 도심 내 저이용 대규모 부지, 쇠퇴한 시가지, 역사적·문화적 의미가 있는 공간 등을 대상으로 추진된다.

'경제거점 육성형'의 경우 주변과 단절된 43만㎡ 대규모 가용부지가 있는 김포공항 일대에서 시범사업을 시작한다. 현재 주차장과 창고 등으로 이용되는 부지를 항공 관련 신산업과 물류거점으로 조성해 상대적으로 낙후된 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 계획이다. 이를 통해 3만5000명 이상의 일자리를 창출하고, 주변 공항동 주거지 일대를 활성화시킨다는 목표다.

'중심지 활성화형'은 도심 내 쇠퇴한 시가지를 대상으로 기존 산업을 고도화하고, 민간개발을 통해 신산업을 도입해 지역에 새 활력을 불어넣는 방식이다. 용산전자상가 등 중심지 도시재생사업지역을 대상으로 기존 공공사업을 추진하고, 이해관계자 간 협의를 거쳐 민간개발을 유도할 수 있도록 개발 가이드라인을 마련해 제시할 예정이다.

'지역자산 특화형'은 최근 개장한 남산예장공원과 노들섬, 돈의문박물관마을 같이 역사문화적 의미가 있는 공간이나 저활용되고 있는 공간을 '재생'을 통해 명소화시켜 지역활성화의 기폭제로 활용하는 방식이다.

서울시 관계자는 "현재 사업이 추진 중인 도시재생지역에 필요한 경우 지역여건을 고려해 개발수법이 적용될 수 있도록 활성화계획을 수립할 방침"이라며 "도시재생 재구조화 방향은 연내 도시재생 전략계획을 통해 구체적인 방법과 내용을 제시할 예정"이라고 말했다.
주민들 여전히 불만…"도시재생, 아예 없애야"

2세대 도시재생은 기존 도시재생의 한계점이 보완됐다는 점에서 긍정적인 평가를 받았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "노후도심의 재생과 주택공급확대라는 측면에서 긍정적"이라며 "민간주도의 개발로 추진되고 주민들이 정비사업을 원하지 않는 지역은 주거지재생이 적용되지 않는다는 점도 눈여겨볼만 하다"고 말했다.

그러나 도시재생지역 주민들은 여전히 아쉽다는 반응이다. 서울 종로구 창신동, 서계동 등 일부 도시재생사업지 주민들은 도시재생이 오히려 주거환경 개선을 가로막고 있다며 사업 철회 및 재개발을 요구해온 바 있다. ▷관련기사: 창신동, 도시재생에서 공공재개발 '유턴'…된다?안된다?(4월18일)

강대선 창신동 공공재개발추진위원장은 "도시재생이라는 명칭을 유지한다는 건 결국 쓰던 것을 고쳐 쓰는 의미가 남는 것"이라며 "아울러 2세대 도시재생은 결국 소규모 재개발로 간다는건데 이 경우 오히려 토지등소유자들의 분담금이 더 커지기 때문에 소유자들이 받아들일지 의문"이라고 말했다.

이어 "기존처럼 도시재생사업의 전면 철회를 원한다"며 "도시재생 폐지 및 재개발연대가 시의원들과 지속적으로 접촉하고 있고 내년 대선 때까지 계속 요구할 것"이라고 덧붙였다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)