'인플레 압박'에 뉴욕증시 투자자들 부동산 리츠에 눈길

올해 2분기 부동산 리츠株 수익률 14%
S&P500 지수 상승세 2배 넘어서 눈길
배당 수익률도 2.60%로 국채보다 높아
경기순환주에서 부동산 주로 분산 이동
상업·주택임대 외 물류·데이터센터 등
UBS "인플레 헤지 수단으로 볼 수 있어"

16일(현지시간) 제롬 파월 연준 의장을 포함한 FOMC 위원들은 정례회의에서 올해 미국 GDP 성장률 전망치를 6.5%에서 7%로 올리고 물가 상승률 전망도 2.4%에서 3.4%로 상향했다. 투자자들은 인플레 압박을 피할 만한 부동산 부문 주식으로 자금을 옮기는 분위기다. [사진 출처 = 연준]

올해 하반기에도 인플레이션(지속적 물가 상승)이 시장을 끌어갈 것으로 보이자 뉴욕증시에서는 투자자들이 부동산 상품으로 빠르게 자금을 옮겨두는 모양새다. 중국발 코로나19가 본격화된 지난 해에는 전반적으로 기술주가 증시 V자 반등을 이끌었고 연말 이후 올해 상반기까지는 경기 순환주가 주도했지만 하반기 이후에는 부동산 부문이 상승세를 보일 것이라는 월가 예상도 눈에 띈다.

16일(현지시간) 뉴욕증시 마감 가격을 기준으로 올해 2분기(4~6월) 부동산 상장지수펀드(ETF) 수익률은 대표 주가지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수 상승률을 2배 가량 앞섰다. 대표적인 ETF로 꼽히는 '뱅가드 리얼에스테이트(부동산) ETF'(VNQ)의 경우 올해 3월 31일~6월 16일 동안 시세가 12.87% 오른 반면 S&P500 지수는 6.31%올라 상승폭 차이가 두드러졌다. VNQ가 개별 종목 중 가장 많이 보유한 종목은 상업용 리츠·통신 인프라스트럭처 업체 '아메리칸타워'(보유 비중 7.02%), 물류리츠 '프로로지스'(5.34%), 상업용 리츠·통신 인프라스트럭처 업체 '크라운캐슬인터네셔널'(4.99%), 데이터 센터 리츠 '에퀴닉스'(3.96%), '물류 저장업체' 퍼블릭스토리지(2.74%) 등 순이다. 경기 회복에 따른 상업용 부동산 시장 회복세와 더불어 코로나19 이후에도 물류 창고와 데이터 센터 중요성이 커질 것이라는 점 등을 감안한 포트폴리오다. 에퀴닉스의 경우 2분기 들어 주가가 19% 올라 수익률이 해당 종목이 속한 VNQ 수익률보다 높았다.

분위기를 타고 같은 날 월스트리트저널(WSJ)은 투자자들이 인플레이션 압박을 피해 부동산 주식으로 숨어들고 있다고 보도했다. S&P500 지수 포함 기업 중 부동산 부문 기업들 올해 2분기 주가 상승률이 약 14.0%로 S&P500 지수(6.3%)를 2배 이상 앞섰다는 점이 이를 시사한다. 16일을 기준으로 S&P500 지수 내 부동산 부문 기업들 주가는 1주당 내년 예상순이익(예상 EPS)이 24배로 S&P500 지수(21.5배)보다 높다. 부동산 부문 최근 5년 EPS 평균치(19배)보다도 높다.

부동산 리츠 주식은 주가 상승에 따른 시세 차익 외 배당 수익 측면에서도 매력적이라는 평가가 따른다. WSJ는 16일 미국 국채 채권 수익률이 6bp(1bp=0.01%)올라 1.57%를 기록하기는 했지만 S&P 500 지수 내 부동산 부문 평균 배당 수익률은 2.60%로 국채 수익률보다 높고 S&P500 전체(1.40%)에 비해서도 높다고 분석했다.

시장 전문가들은 이미 주가가 뛰기 시작했음에도 불구하고 시간이 흐르고 인플레이션이 부각될 수록 부동산 부문으로 자금이 더 밀려들 것으로 보고 있다. UBS 글로벌 웰스 매니지먼트의 조너선 월로신 미국 부동산 책임자는 "인플레이션이 계속해서 걱정된다면 사람들은 부동산 부문 주식을 인플레이션 헤지 대안으로 생각할 것"이라고 평가했다.

UBS 증권은 이달 초 투자 메모를 통해 고평가 부담이 적고 안정적인 수익을 낼 수 있는 부문으로 리츠 종목 7개을 꼽기도 했다. 물류 저장 창고 소유·운영 업체인 '엑스트라 스페이스'와 주택 임대와 레저용 차량·리조트, 항구 시설 운영업체인 '선 커뮤니티스', 주택 임대업체 '에쿼티 라이프스타일', 미국 최대 상업용 쇼핑몰 소유·운영사인 '사이먼 프로퍼티' 등이다. 이른바 '경기 순환주'로의 자금 이동이 항공·관광·식료품·소비 관련 부문에 집중돼 주가 부담이 커진 반면 리츠 부문은 상대적으로 그런 부담이 덜하다고 판단한 결과다.

16일 연방준비제도가 연방공개시장위원회(FOMC)를 열고 올해 미국 경제성장률 전망치를 기존 6.5%에서 7.0%로 상향한 가운데 글로벌부동산업체 존스랑라살(JLL)의 매튜 로턴 자본시장본부장도 "2008년 금융위기 이후에도 그랬고 역사적으로 보면 실질 월세 상승률은 인플레이션 수준을 추월해왔다"면서 "앞으로 몇 년 내 월세가 10% 이상 오를 것이며 임대 시장은 현재 다른 물가 상승세를 따를 준비가 됐다"고 분석했다.

[김인오 기자]