"2종 7층 규제 완화땐 기부채납 없어..장위9 사업성 좋아져"

공공재개발·재건축 후보지 가보니
장위9구역 현금청산 70여가구
연내 정비계획안 수립절차 착수
공공재건축 2곳은 주민 설명회
망우1 동의율 50% 확보 전망

“장위9구역은 100%가 2종 일반 주거지역(7층 이하)입니다. 3종 일반 주거지역으로 상향되면 기부채납해야 하는데, 2종(7층 이하)에서 2종 일반으로 올라갈 때 5%, 2종 일반에서 3종으로 올라갈 때 10% 등 총 15%를 기부채납해야 하죠. 2종 7층 규제가 폐지된다면 2종 일반으로 인정받기 때문에 5%의 기부채납 의무가 없어지는 것입니다.”

한국토지주택공사(LH) 관계자는 서울시 2종 일반주거지역의 7층 높이 제한 폐지 추진에 대해 “공공재개발 후보지 장위9구역의 기부채납 면적 감소로 일반분양 가구가 늘어나 사업성이 높아질 것”이라며 이같이 말했다.

서울시는 최근 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한 규제를 폐지해 용적률과 최고층수 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 재개발 활성화를 위한 방안으로 공공재개발 구역에서도 이에 대한 관심이 커졌다.

17일 국토교통부와 LH 등에 따르면 정부는 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳을 지정하고 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 목표로 주민설명회 등 관련 절차를 추진 중이다.

공공 재개발·재건축은 정부가 작년 5·6 대책과 8·4 대책을 통해 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식이다. 공공재개발 후보지 24곳은 1차 8곳, 2차 16곳를 합쳐 총 2만5000가구 규모이며, 공공재건축 선도사업지 5곳은 총 2000가구 공급을 목표로 하고 있다.

공공재개발 후보지 중 2곳(용두1-6, 신설1)은 최근 주민 동의율을 확보해 각각 서울주택도시공사(SH)와 LH를 시행자로 지정할 것을 신청했다.

지난 3월 2차 후보지로 선정된 장위9는 준비위원회 구성을 위한 30%의 동의를 확보한 상황으로 이달 내 66.7% 동의율을 확보할 것으로 전망된다. 사업 추진을 위해선 조합이 설립된 구역은 조합원 50% 동의를 얻으면 되고, 신규 구역과 해제구역은 토지 등 소유자 66.7%의 동의가 필요하다.

장위9는 8만5878㎡ 부지에 공공재개발 인센티브를 부여하고 제3종일반주거지역으로 용도를 변경해 용적률 298%를 적용, 2434가구가 들어서게 된다. 토지 등 소유자는 670명이다.

지난 5일에는 주민설명회를 열고 사업계획과 분담금 등이 논의됐다. 정부는 장위9 등에 대해 연내 정비계획안 수립 절차에 착수하고, 내년까지 정비계획을 확정할 예정이다.

김지훈 장위9구역 공공재개발추진준비위원장은 “과거 (공공재개발) 반대하는 사람 있었지만 지금은 많은 이들이 찬성으로 돌아섰다”며 “민간 재개발 주장하는 비상대책위원회 인원은 소수에 불과하고, 꾸준히 설득하고 있다”고 말했다.

공공재개발 후보지의 권리 산정 기준일이 작년 9월 21일로 고시되면서 장위9구역의 현금청산 대상은 70여가구로 파악된다. 국토부는 현금청산 가구의 구제 방법에 대해 “아직 서울시와 협의된 바 없고, 현금청산 원칙을 주지하고 있는 상황”이라고 했다.

최근 서울시 주거정비지수 폐지에 따라 재개발 요건이 완화돼 공공재개발 공모도 활발해질 것으로 보인다. LH 관계자는 “작년에 공공재개발 공모 신청지구 중 상당수가 주거정비지수 요건 미달로 탈락됐다”며 “주거정비지수 폐지로 더 많은 지구들이 공공재개발 공모 대상이 돼 환영하는 분위기가 감지된다”고 강조했다.

정부는 하반기 중 서울시와 공공재개발 공모추진을 협의하고, 경기·인천 등에서도 연내 공공정비사업 후보지 공모를 추진할 계획이다.

공공재건축은 선도사업지 5곳 중 2곳(중곡, 망우1)을 대상으로 최근 심층컨설팅 주민설명회가 실시됐다.

광진구 중곡아파트에서 주민 77%이상이 찬성하는 것으로 나타났고, 중랑구 망우1구역은 지난 14일 기준 주민 26% 동의를 확보했다. 공공재건축은 소유주 절반 이상이 동의해야 추진할 수 있다.

염광아파트 등으로 구성된 망우1구역은 2012년 조합 설립 이후 조합장 해임 소송과 구역 해제를 둘러싼 주민갈등이 지속돼 사업 추진이 정체를 겪었다. 망우1구역은 공공 참여로 용도지역을 2종 일반주거(7층 이하)에서 3종일반주거로 상향하고 용적률을 현재 134%에서 270%까지 올려 고밀 개발을 추진한다. 층수는 최고 28층까지 올려 주택 공급량을 현재 270가구에서 481가구로 늘린다.

LH 관계자는 “이달 말 주민 동의율 50%를 확보할 수 있을 것”이라며 “다음달 중 LH와 시행자 지정 및 사업지원 협력을 위한 양해각서를 체결할 예정”이라고 밝혔다.

최용진 망우1구역 재건축조합장은 “심층컨설팅 결과 분담금이 완화될 것으로 전망돼 사업추진에 탄력이 붙을 수 있을 것”이라고 말했다.

LH와 SH는 나머지 3곳(신길13, 강변강서, 미성건영)도 상반기 중 심층컨설팅 분석을 완료하고, 주민설명회를 통해 사업 참여를 독려할 계획이다. 민상식 기자

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