[르포]"공공재개발·재건축, 민간보다 빠르고, 사업성도 높아요"

'재개발' 장위9구역 '재건축 망우1구역 조합장들 한목소리
재개발 비해 규모 작은 재건축..주민 동의에는 '온도차'도

지난 16일 공공재개발 사업을 추진하는 서울 성북구 장위9구역 일대 모습 2021.6.17/뉴스1 © 뉴스1

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = "공공재개발을 선택해 좋은 것은 신속한 인·허가로 진행이 빠르다는 점, 그 것 하나만으로도 큰 인센티브죠."

지난 16일 서울 성북구 장위9구역에서 만난 김지훈 장위9구역 공공재개발주민대표회 위원장은 공공재개발의 가장 좋은 점으로 '빠른 진행'을 꼽았다. 통상 10년은 걸린다는 재개발 사업 기간을 5년 정도로 단축할 수 있다는 것이다.

이는 그간 지지부진한 진행 상황에 지친 주민들이 빠른 진행을 갈망해 공공재개발을 선택했다는 뜻으로도 해석된다. 김 조합장은 "과거에는 공공재개발을 반대하는 분들이 너무 많았는데 지금은 많은 분들이 찬성으로 돌아섰다"고 했다.

◇공공재개발, 빠른 진행속도와 개선된 사업성이 강점

장위9구역은 이명박 정부 당시 뉴타운으로 지정된 지 10년이 훌쩍 넘었지만 사업취소가 결정되는 등 우여곡절을 겪었다. 이 때문에 인근의 다른 구역들이 사업 승인을 받고 공사를 진행하는 동안에도 장위9구역은 제자리였다.

이날 찾은 장위9구역에서 2층짜리 건물 위에 올라서자 대체로 빨간 벽돌로 지은 낡은 단독·다가구 주택들이 눈에 띄었다. 그 너머로는 공사를 마친 장위1·2·5·7구역의 아파트들이 불쑥 솟아 있어 대비를 이뤘다.

김 위원장은 '높은 사업성'도 공공재개발을 선택한 요인으로 꼽았다. 그는 "용적률이 상향돼 민간 방식으로는 생각하지 못했던 수준으로 분양분이 증가한다"며 기대감을 나타냈다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)도 빠른 진행이 공공재개발의 강점이라는 입장이다. 국토부 관계자는 "사업시행 인가 과정에서 심의가 상당히 많은데 이를 통합 시행하고 주민 동의서를 구하는 데에도 공공에서 나선다"며 기간 단축 요인을 설명했다.

현재 장위9구역은 7층 이하의 고도 제한이 있는 2종 일반주거지역이지만, 공공재개발을 시행하면 민간 추진시와 달리 고도 제한이 없는 3종 일반주거지역으로 '종 상향'을 받아 수익성을 높일 수 있다는 의미다.

LH는 장위9구역에 지상 35층짜리 아파트 12개동을 지어 총 2434가구의 주택을 공급한다는 계획이다. LH 관계자는 "장위9구역의 용적률을 300% 가까이로 끌어올렸고 사업성 척도가 되는 비례율도 125%로 추정해 민간 방식에 비해 많이 개선했다"고 설명했다.

◇사업성 낮은 공공재건축도…"'종 상향'으로 효율 개선"

지난 16일 공공재건축을 추진하는 서울 중랑구 망우1구역 일대 모습 2021.6.17/뉴스1 © 뉴스1

"심의를 받기 위해 매번 심의사항을 보완했다가 퇴짜를 맞는 일들을 반복했는데 합동으로 한 번에 진행하면 획기적으로 빨라질 것 같아요."

같은 날 서울 중랑구 망우동 염광아파트 옥상에서 만난 최용진 망우1구역 주택재건축정비사업조합장도 공공사업의 장점으로 진행속도를 꼽았다.

망우1구역 재건축조합도 2012년 설립돼 10년 가까이 사업을 추진했지만 지지부진했고 주민들은 그 기간만큼 불편함을 감수해야 했다. 염광아파트는 복도 창틀이 파손되거나 페인트 도색이 벗겨져 회색 시멘트가 그대로 노출된 모습이었다. 아파트 게시판에는 주민들에게 변기에 화장지를 넣지 말라거나 싱크대에 소·돼지기름도 버리면 안된다는 안내문도 붙어 있었다.

재건축은 재개발에 비해 보통 사업성이 낮다는 평가를 받는다. 지역 전체의 노후된 인프라를 교체하기 위해 전부 갈아엎는 재개발에 비해 재건축은 비교적 동네 인프라가 양호한 지역에서 노후한 건축물을 타깃으로 진행되기 때문이다.

그럼에도 최 조합장은 공공재건축을 선택한 장점으로 높은 사업성을 꼽았다. 그는 "10년 가까이 진도가 안 나갈때 사업성이 안 나와서 굉장히 고민을 많이 했다"며 "공공재건축을 통해 3종 일반주거지역으로 종 상향을 적용받아 사업성이 개선됐다"고 했다.

망우1구역도 장위9구역과 마찬가지로 현재는 7층을 초과하는 건축물을 지을 수 없는 2종 일반주거지역이다. 공공재건축을 통해 3종 일반주거지역으로 종 상향이 이뤄지면 그만큼 수익성을 높일 수 있다는 의미다.

LH는 망우1구역에 대해 "재건축을 민간에서 시행하면 용적률이 약 178%에 그치지만 공공에서 시행하면 270% 수준까지 끌어올릴 수 있다"고 강조한다. 이에 따라 공급되는 물량도 민간 시행시 344가구에서 481가구로 올라가고 비례율도 61%에서 103% 수준으로 올라간다는 것이 LH 설명이다.

다만 공공재개발을 진행하는 장위9구역과 공공재건축을 추진하는 망우1구역 주민들은 사업을 추진하는 데 있어 다소 온도차를 보이고 있다. 장위9구역의 경우 공모 신청시 주민 동의율이 60%를 넘었고 준비위원회 구성 동의서도 30% 정도 받아냈지만 망우1구역의 경우 주민동의율이 지난 14일 기준 26%에 그쳤다. LH는 이달까지 주민동의서 징구를 완료하겠단 입장이다.

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