공공개발 장위9‧망우1 "10년 정체했는데 사업속도 빨라요"
정부 "민간개발 규제 완화에도 공공 사업성 우위"
"공공재개발을 선택한 것은 신속한 인허가로 사업 속도가 빠르기 때문이다"(김지훈 장위9구역 재개발추진 준비위원장)
"사업성이 없어서 10년 동안 진도를 나가지 못했는데 (공공재건축으로) 사업성이 크게 개선됐다"(최용진 망우1구역 재건축조합장)
정부와 조합이 손을 잡고 개발을 추진하는 공공재개발‧재건축 사업이 속도를 내고 있다. 공공재개발 1차 후보지 8곳은 상반기 중 공공시행자 지정을 목표로 하고, 공공재건축 5곳도 오는 7월 중 양해각서를 체결한다는 계획이다.
이 중 공공재개발 사업 후보지인 성북구 장위9구역은 6월 중 준비위원회를 구성하고, 공공재건축 사업지인 중랑구 망우1구역도 동의서 징구 완료를 목표로 순항하고 있다.
개발 인센티브와 사업 신속성 매력
지난 16일 찾은 장위9구역은 재개발 기대감에 들뜬 모습이었다. 굽이친 골목과 가파른 언덕, 좁은 도로로 복잡한 형태여서 주민들이 이용하는 버스도 길을 지나는데 힘겨워 보였다. 단독주택과 상가 등이 밀집했고, 이 중 30년이 넘은 건물이 75%에 달한다.
이 지역은 2008년 장위재정비촉진지구로 지정돼 조합을 설립하는 등 정비사업을 추진했지만 사업성 부족으로 주민 간 이견이 발생해 2017년 구역지정이 해제됐다.
지난해 발표된 공공재개발은 새로운 기회였다. 구역해제 이후에도 주민들은 주거환경 개선 필요성에 공감했고, 작년 9월 주민 68%의 동의로 공공재개발 후보지에 공모해 올 3월 후보지로 최종 선정됐다.
현재 2종 7층 이하 지역인 장위9구역은 용도지역 변경과 용적률 상향 등 개발 인센티브가 적용, 용적률이 298%까지 개선돼 주민 비용부담이 줄고 대규모 주택공급이 이뤄질 예정이다.
특히 지역민들은 공공이 사업에 참여하는 만큼 빠른 사업 절차에 기대감을 걸고 있다. 김지훈 위원장은 "공공재개발은 신속한 인허가로 사업 속도가 빠르다는 것만으로도 큰 인센티브"라며 "사업 추진 과정에서 투명성 등도 장점으로 LH(한국토지주택공사)와 협력해 최고 주거단지로 만들겠다"고 강조했다.
장위9구역은 아직 정비구역 지정 전으로 현재 준비위원회 구성을 위한 동의서(50%)를 징구 중이다. 지금까지 약 30%를 확보, 이달 중 완료한다는 목표다.
공공재건축 후보지인 망우1구역(염광아파트 등) 조합원들의 기대감도 비슷하다. 이 지역도 2012년 재건축 조합을 설립했지만 약 10년 동안 사업 진전이 없었다. 단지 규모가 크지 않고 구릉 등 입지적으로 사업성이 크지 않았던 탓이다.
이에 지난해 8.4대책으로 공공재건축 사업 계획이 발표되자 바로 컨설팅을 신청, 사업 후보지로 선정됐다. 이 지역 역시 2종7층 이하 일반주거지역인데 용도지역 변경으로 3종 일반주거지역 등으로 사업성이 크게 개선됐다는 설명이다. 이를 통해 가구 수가 민간재건축에 비해 40% 가량 증가한다.
최용진 위원장은 "(공공재건축 개발 인센티브로) 용도변경으로 2단계나 개선돼 사업성이 굉장히 좋아졌다"며 "용적률이 증가해 조합원 분담금도 줄일 수 있고 사업 속도도 굉장히 빠를 것으로 기대한다"고 말했다.
망우1구역은 현재 사업시행자 지정을 위한 동의서 징구를 진행하고 있으며 이달 중 LH와 공동시행을 위한 MOU(양해각서)를 체결할 계획이다.
LH "민간 규제 완화에도 공공 사업성 더 나아"
공공재개발‧재건축 사업 공동 시행자 중 한곳인 LH는 최근 서울시가 발표한 민간 재개발 규제 완화에도 공공개발의 사업성이 더 낫다는 점을 강조했다. 서울시는 지난 2일 주거정비지수제를 폐지하고 2종7층 이하로 묶였던 지역의 규제를 완화하는 등 6가지 대책을 내놓은 바 있다.
LH 관계자는 "주거정비지수제 폐지와 2종7층 일반주거지역 규제완화 등은 이미 공공재개발에 적용되고 있던 내용"이라며 "공공은 용적률 완화와 분양가상한제 제외, 원주민‧세입자 이주지원 등의 혜택이 부여되고, 신속한 사업 진행 등에서도 유리하다"고 설명했다.
이 같은 사업성 우위를 바탕으로 정부는 공공재개발‧재건축 사업 추진에 힘을 싣는다는 계획이다.
현재 공공재개발은 용두1-6구역이 주민 70% 이상 동의를 얻어 SH(서울주택도시공사)를 시행자로, 신설1구역도 68% 동의로 LH를 시행자로 지정할 것을 신청했다. 봉천13구역 등 공공재개발 후보지 중 정비구역인 나머지 6곳은 상반기 중 시행자 지정을 완료한다는 방침이다.
장위9구역 등 정비구역이 아닌 16곳에서는 사업을 희망하는 주민을 중심으로 사업준비위원회를 구성해 예비 공공시행자와 MOU를 체결해 협력체계를 구축한다.
공공재건축의 경우 중곡아파트와 망우1구역 등이 조합-공공 공동시행을 목표로 7월 중 LH와 시행자 지정과 사업지원 협력을 위한 MOU를 맺고, 신길13구역과 강변강서, 미성건영 등도 심층컨설팅이 완료되면 설명회를 통해 주민동의를 독려할 예정이다.
국토교통부는 공공재개발‧재건축 추진구역은 이르면 연말까지 정비계획 수립을 완료하고, 정비구역인 공공재개발 8곳과 공공재건축 5곳은 하반기 중 정비계획을 입안해 연말까지 확정한다는 목표다. 정비구역이 아닌 후보지는 연내 정비계획 수립 절차에 착수하고 내년까지 정비계획을 확정한다는 방침이다.
김영한 국토부 주택정책관은 "작년부터 발굴한 공공재개발‧재건축 사업지에서 주민의 높은 기대감 속에 공공시행자 지정 등 가시적인 성과가 창출되고 있다"며 "속도감 있는 사업 추진으로 도심주택에 대한 국민 요구에 부응할 수 있도록 서울시 등 관계기관과 지속 협력하고 공공재개발‧재건축이 수도권 등으로 확산될 수 있도록 경기도 등과도 협의하겠다"고 말했다.
노명현 (kidman04@bizwatch.co.kr)
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