[6·17대책 1년] 서민 집이 사라졌다

지난 1년 주택시장 들여다보니
文정부서 전셋값 4% 올랐는데
6·17대책 이후엔 17.3% '폭등'
"실거주 엄포에 임대차2법 탓"

[이데일리 강신우 기자] “서민을 위한다는 정책이 오히려 ‘짐’이 됐다. 재검토가 필요한 시점이다.”(권대중 명지대 부동산학과 교수)

정부가 부동산투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위해 내놓은 6·17부동산 대책. 1년이 된 지금 집값만 자극했다는 평가가 나온다. 사실상 ‘정책실패’ 판정이다.

6·17대책은 △규제 지역 확대로 주택담보대출 규제 △재건축 조합원 입주신청 자격에 2년 거주 의무 부과 △주담대 시 6개월내 전입 의무 부여 △토지거래허가제 구역 지정 등 수요억제 중심의 고강도 규제책이다. 더욱이 ‘주택임대차보호법 2법’ 시행과 맞물리면서 아파트 전세 시장이 불안이 매매값을 들어 올렸다는 분석이 중론이다.

6·17대책後 서울 전셋값 17.3% ‘폭등’

16일 KB리브부동산 통계에 따르면 6·17대책 이후 1년(2020년6월22일~2021년6월7일 누적)간 전국의 아파트 매매가격 상승률은 16.3% 올랐다. 같은 기간 서울을 포함한 수도권은 21.4%, 서울은 18.6% 오르면서 고강도 규제에도 집값이 전국적으로 큰 폭 올랐다.

전셋값도 가파르게 올랐다. 서울을 기준으로 보면 지난 1년간 17.3% 올랐다. 문재인정부 출범 후 6·17대책 전까지(2017년5월15일~2020년6월15일 기준) 4.64% 상승한 것과 비교하면 단기간 전셋값이 ‘폭등’한 셈이다. 권 교수는 “전세수급 불균형에 임대차2법까지 시행하자 전셋값이 단기간 급상승했고 전세는 당장 현금이 필요하다는 점에서 서민들의 주거 불안을 더욱 가중시켰다”고 말했다.

전세난이 심화하면서 강서구 가양동의 한 주공아파트에서는 전셋집을 보러 온 예비 세입자들 10여 명이 대기하는 등 진풍경이 벌어지기도 했다.

임대차2법은 주택임대차보호법 개정으로 이뤄진 계약갱신청구권(1회·2년 연장)과 전월세상한제(갱신시 임대료 증액 5% 제한)이다. 당시 부동산시장 전문가들 사이에서는 임대차2법은 일명 ‘조삼모사법’으로 전셋값 상승 시기만 앞당길 것이라는 회의적인 시각이 많았다. 그러나 정부는 입대차법이 ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’이라는 국정과제라는 점을 들며 작년 7월31일 시행을 강행했다.

전세시장이 불안하자 전세수요자들이 매매로 돌아섰다. 이는 서울 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 주요 지역에서만 두드러졌던 주택시장 불안정세는 서울 외곽과 경기권까지 퍼지면서 규제의 역효과인 ‘풍선효과’를 부르기도 했다. 전셋값 상승에 따른 젊은 세대를 중심으로 한 ‘패닉바잉’ 현상이 두드러지면서다.

서울에서는 비교적 중저가 아파트가 몰린 이른바 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역이 들썩이면서 6억 이하 매물은 찾아보기 어렵게 됐다. 정보업체 경제만랩이 지난 1년간(2020년5월~2021년5월) KB리브부동산 자료를 분석한 결과 서울 25개 자치구 중 3.3㎡당 아파트 평균 매매가가 가장 많이 오른 지역은 도봉구로 41.3% 상승했다. 이어 노원구(39.2%), 강북구(32.0%)가 뒤를 이었다.

실거래가를 보면 도봉구의 대장주 아파트인 창동동아청솔(전용면적59㎡·1997년3월 준공·1981가구) 아파트의 경우 작년 5월만해도 5억8500만원(4층)에 실거래됐지만 최근(5월6일 계약)에는 7억9000만원에 팔리면서 1년새 35%나 값이 뛰었다. 현재 매물 호가는 8억3000만원까지 형성돼 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전세시장은 가격상승이 실거주 수요층에게 직접적으로 영향을 미치기 때문에 전셋값이 오르면 세입자가 싼 매물을 찾아 외곽으로 밀려나거나 아예 매수하려는 경향을 보인다”며 “재건축 실거주 요건 강화와 임대차2법은 전세매물 급감과 전셋값 상승을 견인한 것으로 볼 수 있다”고 분석했다.

“거주요건 강화 엄포에 그쳤지만 ‘악법’”

재건축 시장도 불안정세가 계속되고 있다. 재건축활성화를 통한 도심 내 공급을 풀어야 한다는 목소리가 시장에서 많이 나왔지만 안전진단 강화와 토지거래허가구역 지정에 이어 조합원 실거주 요건을 강화면서 사업 진척은 횡보하는데 집값만 치솟고 있다.

재건축의 바로미터로 불리는 대치동 한보은마(전용77㎡)아파트는 작년 5월 19억3000만원(10층)에 거래됐지만 최근(5월11일 계약)에는 3억2000만원 상승한 22억5000만원에 신고가 거래됐다.

투기과열지구 재건축 조합원이 분양권을 얻으려면 해당 단지에 2년 이상 거주해야 한다는 실거주 요건 강화책은 세입자의 거주 불안만 부추기고 있다는 비판이 나온다. 여태 후속 법안(도시 및 주거환경정비법 개정법률안)이 국회에서 논의조차 되지 않고 있어서다.

이 법안은 작년 11월 국토위 국토법안심사 소위에서 한 번 논의된 이후 진전이 없는 상황이다. 야당에서는 이 법안이 오히려 재건축 단지의 전월세난만 가중시킬 것이라는 우려를 하면서 반대하고 나서면서 국회 통과가 녹록지 않다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “재건축 거주 요건 강화는 시장에는 악법이다. 재건축 단지에는 대부분 세입자가 거주하는데 이 법이 통과하면 세입자는 쫒겨나고 이주 수요가 발생으로 전월세 가격이 폭등하게 되는 악순환을 가져온다”며 “여기에 계약갱신청구권 때문에 집주인들은 아예 임대를 안주는 경우도 발생해 결국 임대 매물은 줄고 세입자는 주거 불안에 떨 수 밖에 없다”고 했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)