오피스텔·생활숙박이 집값폭등 막았다.."대안주거 공급 늘려야"

오피스텔·생활숙박시설 등 대안주거가 폭발적인 주거수요를 흡수해 주택 가격 안정에 기여하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 현재의 용도 분류체계와 각종 규제가 대안주거 공급을 막고있어 변화가 필요하다는 지적이 나온다.

한국건설산업연구원과 한국부동산개발협회가 15일 서울 중구 프레스센터에서 진행한 ‘포스트 코로나 시대, 수요자 맞춤형 대안주거의 역할과 미래’ 세미나에서는 코로나19로 다양한 유형의 주거수요가 폭발하는 가운데 이를 흡수할 대안주거의 역할이 중요하다는 주장이 나왔다. 대안주거란 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 기숙사 등을 뜻한다.

서울 대모산 전망대에서 바라본 강남구 일대 아파트 단지. 2021.6.1/연합뉴스

세미나는 ▲대안주거의 공급 및 시장안정 효과 ▲포스트 코로나19 시대 대안주거의 필요성 ▲대안주거의 제도 방향 모색 등 3가지 주제 발표로 진행됐다. 각각의 주제발표는 건설산업연구원 김성환 부연구위원과 이태희 부연구위원, 허윤경 연구위원이 맡았다.

우선 김성환 부연구위원은 대안주거의 공급이 주택가격 안정에 기여했다고 설명했다. 대안주거는 2005년부터 지금까지 수도권에서 약 82만5000호가 공급돼 같은 기간 동안 공급됐던 주택의 24%를 차지한다는 설명이다.

특히 이 중 절반 이상을 차지하는 오피스텔(57만4000가구)은 당초 업무용으로 분양됐으나 상당 비율이 주거용으로 활용돼 주택수요를 흡수한 것으로 예상된다. 생활숙박시설(2만1000가구)과 지식산업센터 내 기숙사(1만6000가구)도 공급량이 제도 도입 초기보다 늘어난 것으로 나타났다.

대안주거 공급은 주택가격 안정화에도 기여하는 것으로 분석됐다. 김 부연구위원의 분석결과 대안주거 공급량이 증가하면 수도권 전세지수 및 매매지수 증가율이 감소하는 추세가 나타났다. 김 부연구위원은 “대안주거 공급으로 아파트로의 수요 집중을 일정 방어함으로써 시차를 두고 주택 가격 안정에 기여했다”며 “대안주거는 주택의 보완재가 아니라 대채재로 보는 것이 더 적절하다”고 언급했다.

이어진 발표에서 이태희 부연구위원은 포스트 코로나19 시대의 대안주거의 필요성에 대해 주제 발표를 진행했다. 이 부연구위원은 코로나19, 도심 청년화, 디지털화, 오프라인 공간 수요 감소 등 메가트렌드가 가속화되면서 기존 주택에서 담아내지 못하는 다양한 유형의 대안주거 수요가 급증하고 있다고 강조했다.

통계청이 장래가구특별추계에 따르면 전체 가구에서 1∼2인 가구가 차지하는 비중은 2020년 58%에서 2045년에는 72%에 이를 예정이다. 특히 젊은 세대들이 직주근접, 도심 용도복합 지역 내 거주 선호가 뚜렷하게 증가하면서 팬데믹(대유행·pandemic) 종료 후에도 용도 융·복합화, 도심 주거수요는 증가하고, 비주거 수요는 하락하고 있다.

그러나 도시계획, 건축, 금융, 분양가, 세금 등 주택에 대한 전방위적 규제로 도심 내 주거용도 공급이 늘지 못하고 있는 것으로 나타났다. 이 부연구위원은 “코로나19 팬데믹을 거치며 공간이용 트렌드가 급변하고 과거에 없던 새로운 수요가 폭발하고 있으나, 시대에 맞지 않는 제도와 중첩된 규제로 수요 변화에 능동적 대응이 어렵다”며 “주거공간 공급에 있어 대안주거의 역할을 재평가하고, 시대 변화에 맞게 제도를 업데이트할 필요가 있다”고 주장했다.

허윤경 연구위원은 ‘대안주거의 제도 방향 모색’을 주제로 발표했다. 그는 다양한 주거형태를 ‘거처’로 포괄해 주택시장에서의 역할과 기능을 재인식해야 한다고 강조했다. 특히 강력한 토지이용 규제가 세대·계층 간 자산 격차 확대의 원인이라고 지적하고 입지규제를 유연성을 확보할 수 있는 용도지역제로 개편해야한다고 주장했다.

허 위원은 특히 아파트 시장 규제가 확대됨에 따라 실질적인 이용 행태가 유사한 대안주거 시장으로 수요자가 집중되고 있다는 점에 주목했다. 이는 대안주거 내부의 과열이 아니라 과도한 규제정책의 상품에 대한 풍선효과로, 정책에 의한 시장 왜곡 현상이라는 분석이다.

또 서울시 조례상 일반 상업지의 용적률은 800%지만, 건축물 과반이 용적률 300% 이하로 이용되고 있다는 점을 지적하고 용도지역제는 복합용도 이용과 고밀 개발을 저해하고, 시대착오적 도심 내 비주거용 공급을 유도하고 있다고 강조했다. 대안주거 공급 이후인 2001년~2014년까지 서울시 상업지역 개발 용적률 평균은 424%에 불과한 것으로 집계됐다.

허윤경 연구위원은 “도심의 상업지역과 준주거지역에 대해서는 용도 혼합의 자율성을 보장하고 고밀 개발해야 한다”며 “과도한 토지이용 규제와 공급 억제는 도시의 쾌적성을 유지하지만, 공급을 어렵게 하여 부동산의 희소성을 높이고 기존 부동산 가격을 높이는 역할을 한다 최근 유럽에서는 강력한 토지이용 규제를 세대 간·계층 간 자산 격차 확대의 원인 중 하나로 꼽고 있는데, 현재 우리 상황도 크게 다르지 않다”고 설명했다.

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