잠실주공5 여의도시범 대치우성1차..9월이후 거래 막힌다

조합원 양도제한 규제에
거래허가구역까지 '겹규제'
9월 도시정비법 개정되면
서울 여의도 등 허가구역
일시 풀린 거래도 다시 막혀
잠실·삼성·대치·청담 등
4개동 토지거래허가 연장

정부가 토지거래허가구역에 위치한 재개발·재건축 사업장에 대해 사업이 지연될 경우 예외적으로 허용하던 조합원 지위 양도를 적용하지로 않기로 하면서 일대 부동산 시장의 '매물 잠김' 현상이 더욱 심해질 것으로 보인다. 이미 '실거주 2년 의무'가 적용돼 주택 매매에 부담을 느끼는 상황인데 그나마 나오던 지위 양도 예외 매물까지 사라지게 되기 때문이다. 특히 이 조항은 조합이 설립돼 사업이 한창 진행 중인 정비사업장에도 적용될 예정이라 '소급 입법' 논란까지 불러올 전망이다.

10일 국토교통부와 서울시에 따르면 오는 9월 이후 토지거래허가구역에서 진행 중인 정비사업장에는 조합원 지위 양도 예외 규정이 적용되지 않을 전망이다. 국토부와 서울시는 이 같은 내용과 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당기는 내용 등을 포함한 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'을 9월까지 개정할 계획이다. 현재 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 국토부는 도시정비법을 바꿔 시도지사가 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 할 예정이다. 양도가 제한된 시점 이후 주택을 매입하면 새 아파트를 받을 수 없다.

단 정부는 사업이 장기 침체돼 집주인들이 재산권 행사를 침해받을 경우에 대비해 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용 중이다. △조합 설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청 △사업시행인가 이후 3년간 미착공 등에 해당할 때다. 국토부는 재개발·재건축 조합원 지위 양도 시점을 앞당길 때도 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위 설립 이후 2년간 다음 단계로 진척되지 못하면 지위 양도를 허용할 생각이다.

문제는 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 예외를 적용하지 않기로 한 점이다. 이 지역에 포함된 사업장은 진행이 늘어지더라도 전매제한이 풀리지 않는다는 뜻이다. 국토부 관계자는 "토지거래허가구역에선 1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 혹은 해외 이주·상속 등 개인적 이유가 아니면 예외 사항을 인정하지 않을 것"이라며 "조합이 이미 설립된 단지도 바뀌는 규정을 따라가게 된다"고 했다.

현재 서울시에서 △강남구 압구정동·대치동·삼성동·청담동 △송파구 잠실동 △영등포구 여의도동 △양천구 목동 △성동구 성수동 등이 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 9월부터 법이 바뀌면 이들 지역 정비사업장은 조합원 지위 양도가 다시 막히게 된다.

매일경제신문사가 확인한 결과 서울 토지거래허가구역에서 사업이 지연돼 예외 조항을 적용받는 단지는 대치동 우성1차·쌍용2차, 잠실동 주공5단지·우성4차, 여의도 시범아파트 등 상당수다. 대치 은마아파트 등 안전진단 통과~조합설립 이전 재건축도 안심할 상황은 아니다. 국토부와 서울시는 투기 우려 등이 심할 경우 도시계획위원회를 열어 지위 양도 제한 시점을 당길 수 있게 할 생각이고, 이때도 예외 조항은 허용되지 않기 때문이다.

전문가들은 강남권 주요 지역이 중심인 토지거래허가구역의 '매물 잠김' 현상이 훨씬 심화될 것으로 내다봤다. 지금도 이 구역은 '2년 실거주 의무' 등을 적용받아 주택 매매가 쉽지 않은 상황인데 그나마 거래되던 지위 양도 예외 매물까지 사라지기 때문이다.

게다가 조합원 지위 양도 제한은 증여를 받는 경우에도 적용돼 파장이 클 전망이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "토지거래허가구역도 강한데 조합원 지위 양도까지 못하면 '겹규제'를 맞게 된다"며 "집주인은 재산권 행사를 못해서, 신규 수요자들은 진입이 사실상 불가능해 논란이 될 수밖에 없다"고 밝혔다.

한편 서울시는 '국제교류복합지구' 인근 4개 동(송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동) 총 14.4㎢를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이번 결정으로 내년 6월 22일까지 1년간 거래허가구역이 연장된다.

[손동우 부동산전문기자 / 김태준 기자]