재건축 안전진단 통과하면 조합원 지위 양도 못한다

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 오세훈 서울시장과 노형욱 국토교통부장관이 9일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회에서 악수하고 있다. 2021.6.9/뉴스1

정부가 오세훈 서울시장이 제안한 재개발, 재건축 투기 수요 억제 방안을 전격 수용했다. 이에 따라 재건축 조합원 자격은 '안전진단 통과 후', 재개발 조합원 자격은 '정비구역 지정 이후'로 대폭 앞당겨질 전망이다.

이와 함께 민간 재개발은 서울시가 기획 단계에 참여해 사업 속도를 촉진하는 공공기획 방식이 도입되며, 공공 재개발도 정비구역 지정에 앞서 주택공급 효과와 도시계획을 미리 검토하는 제도가 신설된다.

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재개발·재건축 조합원 되기 깐깐해진다…오세훈 건의 수용한 정부

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오세훈 서울시장과 노형욱 국토교통부 장관은 9일 정부 서울청사에서 진행한 '주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회'에서 이런 내용에 합의했다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 고쳐 정비사업 조합원 요건을 강화하는 방안은 오 시장이 지난달 말 국무회의에서 건의한 내용이다.

오 시장은 당시 "재개발·재건축 지역의 투기 방지를 위해 조합원 자격제한 강화 조치가 필요하다"며 "조합원 자격 제한일 이전에 투기세력 침투나 지분 쪼개기를 통한 주택 분양권 취득 등을 차단하기 위한 특단의 조치가 필요하다"고 지적했다.

정부는 이 제안을 수용해 시·도지사가 투기과열지구 내 재건축 단지는 '안전진단 통과 이후', 재개발 구역은 '정비구역 지정 이후'부터 별도 기준일을 정해 조합원 지위 양도를 제한할 수 있도록 법령을 개정할 방침이다.

다만 정부는 오 시장이 제안한 재건축 안전진단 기준 완화는 시장 안정세를 확인한 뒤 추가 협의할 계획이다.

(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 김성보 서울시 주택건축본부장이 9일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 국토부-서울시 주택정책 협력 강화방안 간담회 결과 합동브리핑을 하고 있다. 오른쪽은 김수상 국토교통부 주택토지실장. 2021.6.9/뉴스1

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민간 재개발 공공기획, 공공 재개발 사전검토위 도입…투기 의심지역 합동 조사 및 토지거래허가구역 지정

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민간, 공공 방식을 가리지 않고 사업지 특성에 따라 정비사업에 속도를 낼 수 있는 방안도 추진한다. 민간 재개발은 공공기획 방식을 도입해서 서울시가 정비구역 지정 이전에 노후도를 판정하고 공공성 요건을 제안해서 정비계획에 반영키로 했다. 공공주도 개발은 사업 예정지구 지정에 앞서 정비 필요성과 주택공급 효과 등을 미리 검토하는 '사전검토위원회'를 운영한다.

정비사업 구역에서 거래량이 단기에 급증하거나 가격 변동성이 큰 경우 정부와 서울시가 공동 조사에 나서 공모 시 감점 등 불이익을 부여한다. 정부와 서울시는 조합원 지위 양도 등 법개정에 앞서 시장동향 점검 결과를 공유하고 합동 실거래 기획조사를 추진한다. 이를 통해 시장불안 징후가 포착되면 즉시 토지거래허가구역으로 추가 지정할 방침이다.

양 기관은 정부 2·4 공급대책 후속 조치에 협력키로 했다. 현재까지 정부가 발표한 공공개발 후보지 80곳, 7만9000호 규모 사업지에 대해 이달 중 사전검토위원회를 구성해 사업계획을 조기 확정키로 했다.

후보지별 사업성 개선을 위해 역세권 준주거 지역은 최대 용적률을 700%로 상향하고, 2종 주거지역에서 진행하는 도심 공공복합 사업도 일반 재개발과 마찬가지로 층고 '7층 제한' 규제를 받지 않도록 했다. 저층주거지 개발사업 추진시 도시계획 등 사유가 인정되면 1종 주거지도 일부 사업지에 포함된다.

기존에 정부가 공공개발 사업지로 선정한 지역은 향후 서울시 재개발 공모지역에서 제외한다. 반대로 서울시가 민간 재개발 구역으로 공모한 지역은 공공개발 사업 대상지에서 제외한다. 공공개발과 민간개발이 경쟁하되 서로 상충되지 않도록 보완책을 마련한 것이다.

양 기관은 또 용산 캠프킴 등 기존에 발표된 도심 주택공급 후보지 사업이 정상 추진되도록 협력키로 했다.

(서울=뉴스1) 조태형 기자 = 서울시가 26일 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표했다. 주거정비지수제를 폐지하고 재개발 구역지정 기간을 5년에서 2년으로 줄여 속도를 내고 2종 7층 일반주거지역의 규제를 풀어 매년 공모를 통해 신규 재개발 구역도 25개 이상 발굴하기로 했다. 사진은 서울시내 재개발 해제 구역 중 하나인 천호40구역 일대의 모습. 2021.5.26/뉴스1

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장기전세 국고보조금 지원, 2·4 대책 공공임대 물량 일부 장기전세로 공급

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오 시장이 제안한 '장기전세주택 국고지원' 요구도 정부가 수용했다. 국토부는 다른 공공주택 지원 수준과 재정여건을 고려해 장기전세주택 지원을 위해 주택기금을 활용하는 방안을 마련할 예정이다.

2·4 대책으로 공급하는 공공임대주택 중 SH공사 물량을 장기전세로 공급하고 LH가 공급하는 물량도 일부 장기전세로 공급하는 방안도 검토한다.

서울시가 추진하는 상생주택에 대해선 토지주 인센티브 방안을 마련해서 사업을 활성화할 계획이다.

이밖에도 양 기관은 서울 시내 민간임대주택 임차인 보호 강화를 위해 렌트홈 시스템 관련 정보를 공유하고 공동주택 공시대상 선정 및 공시가격 산정 과정 절차에 광역 지자체가 참여하는 방안도 검토하기로 했다.

오 시장은 "국토부와 정책 협력을 통해 도심 내 주택공급 사업을 속도감 있게 추진하겠다"고 말했다. 노형욱 국토부 장관은 "국토부와 서울시 간 협력체계가 구축되면 시장불안을 최소화하면서 수요자가 원하는 입지에 빠른 속도의 주택 공급이 실현될 것으로 확신한다"고 말했다.

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조합원 지위 제한 평가 엇갈려…"시장안정 효과" vs "사유재산 과도한 침해"

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이번 결정과 관련해 전문가들은 서울시의 재건축·재개발 관련 권한이 확대되고 사업 속도를 높이는 기반을 마련했으나 규제 기간이 길어질 경우 사유재산 침해 논란이 발생할 것으로 평가했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "조합원 지위 양도 제한을 강화하면 중간에 들어오는 투기자본이나 팔고 나가는 소유주가 거의 없어 시장 안정에는 도움이 될 것"이라며 "가격이 튈 우려가 적은 만큼 서울시가 전략적인 공급 시그널을 보내기 우호적인 여건을 마련할 수 있다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당기면 투기 억제 효과가 있지만 급해서 팔아야 할 경우 제때 처분하지 못하는 사유재산 침해 문제도 발생한다"며 "당장 투기 방지 효과는 있지만 중장기적으로 인위적 거래 제한에 다른 부작용이 반드시 따를 것"이라고 했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr, 박진영 기자 jyp@mt.co.kr, 방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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