"억 단위로 뛰는 전셋집 늘것"..규제에도 집값 오르는 이유

[부릿지TALK] 채상욱 포컴마스 대표 인터뷰 3편

집값은 언제까지 오르는 걸까. 이달부터 부동산 보유세와 양도세 부담이 높아졌음에도 시장이 다시 들썩인다. 앞으로 매물을 내놓는 집주인이 줄 것이라는 전망에 집값 상승폭이 확대된다. 잇따른 규제책에도 집값이 계속 오르는 이유가 뭘까. 하반기에도 주택시장 강세가 계속될까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 건설 부문 베스트 애널리스트 출신 채상욱 포컴마스 대표와 함께 현 주택 시장을 진단해봤다.

▶조한송 머니투데이 기자
지난 1일부터 전월세 신고제가 시행됐잖아요. 임대 소득이 갑자기 드러나는 분들이 생기면서 결과적으로 세부담을 줄이고자 월세를 높일 것이란 관측이 있어요. 어떻게 보시나요?

▶채상욱 포컴마스 대표
일단은 지난해 하반기에 임대차 3법 중에서 2법이 시행됐는데요. 모두가 공감하시겠지만 경착륙했어요. 과거 모든 사례에서 임차 기간이 두 배로 늘어났을 때, 그러니까 6개월에서 1년, 1년에서 2년으로 변경 됐을 때 그해 전셋값 상승률이 20%대 이상이었어요. 작년에도 마찬가지였고요. 작년은 2년에서 4년으로 늘어난 건데 이게 머리 아픈 게 뭐냐면 4년이 지나면 어쩌면 반강제적으로 임차인이 교체될 수 있다는 거예요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠.

▶채상욱 포컴마스 대표
옛날처럼 2년제였다면 6년이나 8년도 살 수 있었겠지만 지금은 아니죠. 4년간은 안정적으로 지낼 수 있지만 4년이 지나면 상황이 달라져요. 임대인 입장에서 임차료가 주변 시세 대비 매우 낮다면 임차인을 교체하고픈 욕구가 들겠죠. 오히려 임대차법으로 4년 이상의 장기 거주는 사라지게 됐어요. 그리고 작년에 집주인들이 미리 임차인을 교체하면서 임대료를 높여 버리는 경착륙이 발생했고요.

▶조한송 머니투데이 기자
네. 그 과정에서 이중가격이 형성되기도 했습니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
근데 지금 주택 임대 사업자의 매물도 전셋값이 낮아서 이중가격을 형성하고 있어요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠. 임대료 상한이 제한되니깐요.

▶채상욱 포컴마스 대표
주택임대사업자 제도는 임차인을 변경하더라도 종전 보증금의 5% 이상을 올리지 못하게 돼 있어요. 그러니까 현재 일반 임대인은 임차인을 바꾸면 보증금을 올릴 수 있으니 4년마다 임차인을 바꾸고 싶어 하죠. 반면 주택임대사업자 중에서도 8년 이상 등록한 분들은 임차인을 바꿔도 보증금 올리는 데 한계가 있어서 교체 욕구가 적어요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠.

▶채상욱 포컴마스 대표
임차인 바꿔봐야 수수료만 들어가니 계속 임차인이 거주해 주기를 원하죠. 근데 이들 주책의 등록 말소가 됐다고 생각을 해볼게요. 작년 40만 채, 올해 15만채가 말소돼요. 말소되는 주택의 임차료는 작년의 경착륙 했던 임차료와 비교했을 때 너무 낮아요. 그 집의 임대인은 무슨 생각 할까요? 임차인을 교체하고 싶겠죠. 가격도 주변 시세대로 맞추려고 할거고요. 만약에 매년 15만채 가량의 임대주택이 등록 말소되면 집주인들은 신규 임차인을 받아서 임차료를 시세만큼 올리려고 할 거예요. 그게 전체 임대차 거래의 10% 정도가 될 것이고 결과적으로 임차료가 안정화 되기는 어려울 것 같아요.

주택임대사업자 말소는 어떻게 보면 임차료 상승과 연동될 것 같아서 우려스러워요. 현재 전세 가격은 작년에 너무 올라서. 올해는 꽤 안정적이거든요. 작년같이 전셋값이 폭발적으로 올라가지는 않을 거라고 보는데요. 다만 기저 가격이 일제히 올라가는 과정에서 임차료가 급등하는 단지나 물건이 많이 있을 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 기자
그러니까 전월세 신고제보다는 주택임대사업자 제도 개편에 따른 영향이 더 클 것이라는 얘기네요. 이제 많이들 궁금해하신 게 하반기 주택 시장이거든요. 양도세 중중과도 시행이 되고요. 하반기 시장 어떻게 보시나요?

▶채상욱 포컴마스 대표
중네과도 아니고 중중과라고 하셔서 더 와닿네요. 저는 이미 다주택자 사이클이 한번 끝났다고 봐요. 그런 점에서 양도소득세 중과는 시장에 미칠 영향이 거의 없다고 봐요. 1주택 갭투자(전세 끼고 매매) 가 현재 중심이기 때문에 이들을 위한 정책이 효과적으로 나온다면 시장이 안정화될 수 있겠죠. 그런게 아니라 지금처럼 다주택자 옥죄기만 집중한다면 주택시장의 강세는 계속될 거라고 봐요. 2021년 하반기는 어떻게 보면 현 정부의 마지막 시간이잖아요. 이 기간의 주택 가격은 말 그대로 상방과 하방이 다 열렸다고 생각하거든요. 앞으로 나올 부동산 특위 정책이나 청약제도 개편을 포함해서 요즘 논의되고 내용의 조합을 봐야 방향을 가늠할 수 있을 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 기자
그러니까 사전 청약을 한다 하더라도 청약 제도 개편 없이는 갭투자 수요는 계속될거 라고 보시고요.

▶채상욱 포컴마스 대표
네, 맞아요.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 대표
촬영 김진석, 이주아 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 이주아 PD jua12@mt.co.kr

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