[단독] 마곡 망원 빌라촌 1순위..'미니 재건축' 규모 키워 공원 주차장 늘린다

서울시 미니재건축 확대
마곡·망원 등 빌라촌 1순위
기존 도로 그대로 유지한채
용적률 높여 전체개발 유도
오세훈표 모아주택과 연계

다세대·다가구주택지가 대규모 블록을 이루는 곳인 망원 일대 전경. [이축복 기자]

서울시 정책 싱크탱크인 서울연구원에서 빌라촌 과밀 문제 해결책으로 미니 재건축이라 불리는 '가로주택정비사업' 규모를 키우는 방안을 검토 중이다. 연계 개발하는 경우 용적률 인센티브를 줘 사업성을 확보하고 이를 바탕으로 도로 확장, 공원·주차장 확보 등 주거 환경의 질을 높이는 기반시설을 갖추겠다는 구상이다.

사업 대상지로는 다세대·다가구주택 밀집지인 마포 망원과 함께 강서 마곡지구 인근 주택 단지, 금천 시흥 뉴타운 해제 지역 일대가 거론된다.

7일 서울연구원은 연계형 가로주택정비사업 제도화 방안을 마련해 사업 유인 효과를 높이는 개선안을 연구 중이다. 가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 재건축하되 기존 도로를 유지하는 정비사업이다.

구체적으로는 개별 사업지를 구역별로 묶은 후 거점을 지정해 지상부에 공원을 조성하고 지하에 주차장을 들일 계획이다. 골목길을 차지하는 자동차를 빼낸 곳에는 커뮤니티가 작동하도록 건물을 도로에 맞붙게 하고 저층부 개발을 유도한다. 이를 위해 정비기반시설을 갖추는 경우 기존 층수 제한을 완화하고 부분 개발보다 가로구역 전체 개발을 유도하는 용적률 인센티브를 주는 방안도 고려하고 있다.

이는 가로주택정비사업이 개별 사업구역 내에 공원·주차 공간을 마련하더라도 전체 지역 차원에서는 문제가 해결되지 않아 '난개발'로 비친다는 점을 해결하기 위한 방안이다. 현재 녹지율이 아파트는 40%에 가깝지만 다세대·다가구주택지는 3% 내외에 그치고 있다.

인구밀도 대비 여유 공간이 없다는 점도 문제다. 서울연구원에 따르면 다세대·다가구주택지와 아파트 단지 인구밀도는 1만㎡당 500명으로 유사하다. 하지만 남는 땅을 파악할 수 있는 지표인 건폐율은 아파트 단지가 25%인 데 비해 다세대·다가구주택지는 50%로 2배 정도 높다. 주차장 부족으로 평균 400~500대가 주택지 도로를 깔고 앉는 것도 문제다.

서울시 관계자는 "기반시설 중 도로를 확보하기가 매우 어렵기 때문에 가로주택정비사업이라는 제도를 최대한 활용하려는 것"이라고 했다.

연계형 가로주택정비사업은 오세훈 서울시장 공약이었던 모아주택과 연계해 시너지 효과를 낼 가능성도 높다. 모아주택은 소규모 필지 소유자들이 공동 개발하는 경우 용적률 인센티브를 부여하는 소형 재건축 사업이다. 주차장 등 기반시설을 확보한다는 점에 비춰볼 때 연계형 가로주택정비사업과 맥락이 같다.

예상 사업지로는 소형 주택이 모여 있는 강서·금천·마포 망원 등이 있다. 강서구는 마곡지구 개발 이후 인근 노후 주택지를 중심으로 '균형 발전 및 구도심 활성화 방안'을 연구 중이다. 시흥 뉴타운 해제지역인 금천구 역시 대안 정비 방안을 모색하고 있는 것으로 알려졌다.

마포구 망원동은 노후화한 빌라 밀집지로 시급성이 높은 데다 인근 한강공원과의 연계성을 살려 중층 주거지로서 매력도를 높이기 좋은 곳이다. 일각에서는 공공이 직접 공급해야 하는 기반시설을 민간에 맡기는 것 아니냐는 비판도 나온다.

민간에서 기반시설을 지을 땅을 제공하면 공공이 이를 넘겨받아 조성하는 구조이기 때문이다. 서울시가 빌라 밀집지인 2종(7층)주거지역 규제를 해제하는 점도 긍정적이다. 지난 4일 서울시는 7층 높이 제한을 받는 2종일반주거지역에서 소규모 재건축을 추진하는 경우 의무공공기여를 없애기로 했다.

[이축복 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]