"화폐가치 폭락, 3년간 집값 쭉 치솟는다"는 부동산 폭등론, 믿어도 될까?

일부 상승론자들 조정 임박으로 입장 바꿔, 대세 상승 마감론 부각
일부 폭락론자도 입주물량 부족으로 올해 추가 상승 가능성 제기
전망보다는 개별 단지 입지가 더 중요, 내재가치 높은 단지 찾아야

<집값 폭등론과 폭락론의 허와 실, 2편= 3년 더 집값 치솟는다는 폭등론>

“자산 인플레로 인해 향후 3년간 집값이 급등할 것이다.” “무주택은 거지가 되는 길이다. 자산증식을 위해서는 빚을 내서라도 집을 여러 채 사야 한다”

6월이후 폭등론을 주장하는 부동산 유튜버들은 2~3년간 집값이 계속 과열될 것이라고 주장한다. 대표적인 폭등론자가 최근 인기를 끌고 있는 ‘자유지성’이라는 유튜버이다.자유지성은 “1999~2021년 대한민국 M1 통화량이 123조에서 1197조원으로 9.7배, 압구정동 구현대 33평형이 3억원에서 30억원으로 10배 올랐다”면서 “집값이 급등한 것이 아니라 통화량 증가에 따른 화폐가치가 하락했다”고 주장한다. 다주택자에 대한 취득세 중과세, 양도세 중과세도 두려워 할 이유가 없다는 입장이다. 또 이 유튜버는 17년 주기로 경기순환 사이클을 그리는 한센이론으로 2024년까지 상승하며 특히 3년간은 폭등이 예상된다고 주장한다.

◇“조정은 있어도 폭락은 없다””무주택은 벼락거지 지름길”이라고 주장.

‘모두의 부동산'은 “6월이후 매물부족으로 집값 상승이 불가피하다”고 주장한다. 유튜뷰에 자주 출현하는 홍춘욱 이코노미스트도 “당분간 금리가 급격히 오를 이유가 없고, 매물이 부족해 집값이 급등세를 보일 만큼,무주택자는 주택을 사야한다”는 논리를 펴고 있다

정부의 강력한 규제에도 불구하고 하반기에도 계속 집값이 급등할 것이라고 주장하는 유튜버들이 여전히 많다.

◇급등에서 조정으로 입장 바꾸는 전문가들 늘어

하지만 과거 집값 상승을 주장했던 전문가들도 상당수는 상승론에서 ‘조정론’으로 입장을 전환하고 있다. 임대차 3법에 따른 매물감소, 오세훈 서울시장의 재개발 재건축 규제완화 기대감, 대선이후 세제 완화 기대감, 경기회복 등 집값이 상승할 수 있는 요인들이 많은 것은 사실이지만, 지난 2~3년간 집값이 급등했고 대출- 세금- 다주택자 규제가 집값 하락 압력으로 작용할 것이라는 논리이다.

명지대 권대중 교수는 “서둘러 집을 살 이유가 없다”면서 “2024년까지는 집 사지 말라”고 주장한다. 폭락론자들이 대표적인 폭등론자라고 비난하는 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장도 “부동산 안오르는 곳 늘어난다” “갭투자 지옥문이 열린다”는 등 폭락론자들을 방불케하는 발언을 하고 있다. 대표적 폭락론자로 알려진 ‘쇼킹 부동산’은 오히려 “2021년 추가 급등 가능성이 있다”고 전망한다. 그는 " 2022년, 2023년 약보합세를 유지를 하다가 금리인상과 수도권 입주물량이 증가하면 전세시장이 하락하면서 역전세난 발생, 집값 하락세가 확산될 것”이라고 했다.

화폐가치 하락에 의한 집값 급등설은 집값이 장기침체한 일본의 사례나 2010년이후 미국의 장기 집값 침체를 설명할 수 없다. 더군다나 금리인상과 통화량 축소 가능성이 나오는 상황에서는 적절하지 않은 주장이다.

◇전체 집값 동향보다는 개별 지역과 단지가 중요, 차별화 시대

“미국 집값 100년간 이렇게 오른 적 없다”고 미국의 집값 버블을 경고하는 노벨경제학상 수상자 로버트 실러 예일대 교수도 1년 내로 집값이 떨어지기 쉽지 않다고 전망한다. 실러 교수는 집값에 가장 직접적인 영향을 주는 주택 착공물량이 회복되지 않았기 때문에 집값 상승세가 더 지속될 수 있다고 보는 것이다. 리먼쇼크 이후 집값 폭락기와 비교하면 금융규제가 강화돼 금융위기 가능성도 상대적으로 낮다.

실수요자들은 폭등, 폭락 등 장세 전망에 집착하기 보다는 개별 단지에 좀더 집중하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 집값은 상승과 하락의 사이클을 그리는데, 하락과 상승의 변곡점을 정확하게 예측하는 것은 신의 영역이다. 하지만 개별단지를 집중적으로 고민하면 상승기에 더 많이 오를 수 있는 단지를 고르는 것은 가능하다.