"정부 믿었던 자신이 순진".. 40대, 부동산 규제에 발등 찍혔다 [뉴스+]

대도시 무주택 348가구 자산 분석
文정부 들어 서울아파트 실거래가 70% 올라
7월 이후 DSR 강화로 대출 더 줄어
고소득자도 LTV 막혀 집 구입 요원
규제에도 집값 오르고, 규제로 빚 못 내
서울 거주 40대 가구 무주택비율 47%
6억 넘는 아파트에 DSR 40% 새 규제
주담대 외 추가대출 1억 넘기 힘들어
11억 집, 4억4000만원만 주담대 가능
'LTV 40%룰' 부모찬스 없인 집 못 사
고소득자도 강남구는 접근 불가 지역

서울 목동에 전세를 살고 있는 40대 김진화씨(가명)는 맞벌이로 연 1억3000만원을 번다. 그는 자신을 고소득 직장인이라고 생각하지만, 앞으로 서울에 집을 살 수 있을지 자신이 없다.

“2017년쯤 이 동네 아파트 가격이 7억5000만원쯤 했는데, 살까 말까 망설였어요. 정부는 부동산 가격을 잡을 것이라 장담하고, 그때도 싸다는 생각은 없었으니까 집값이 내려가리라 믿고 전세를 선택했죠.” 그때 결정을 생각하면 지금도 자다가 벌떡 일어나 이불을 헤집는다. “2019년에 전세를 갱신하며 또 한 번 기회가 있었는데… 그때 이 동네 아파트가 9억원쯤 했거든요. 이제 정말 고점이겠거니 했는데…”

현재 양천구의 아파트 평균가는 11억6500만원이다. 좀 더 싼 곳으로 집을 옮기면 되지 않을까.

“요즘 서울 어디든 싼 데가 있긴 한가요? 수도권조차도 비싸요. 직장과 아이 학교도 고려해야 하고, 맞벌이다 보니 부모님께 돌봄도 부탁해야 하잖아요. 전셋값만이라도 더 안 오르기를 바랄 뿐이죠.” A씨는 정부 정책을 믿었던 자신이 순진했다고 자책했다.

40대. 현 정부의 핵심 지지층이자 경제의 허리로, 부양가족을 돌보고 은퇴 준비도 해야 하는 세대다. 남녀 구분 없이 이들 40대가 가장인 서울의 가구는 정부통계 기준 76만4637가구로, 이 중 내 집이 있는 가구는 53%인 40만4571가구다. 바꿔 말하면 정부의 각종 부동산정책에도 47%는 여전히 내 집 마련을 못했다는 얘기다.

23일 세계일보가 금융권의 대도시 무주택 40대 소득자 348가구의 자산을 분석한 자료를 토대로 정부의 부동산·금융 규제 정책에 따른 가구소득 5분위(소득 상위 20%) 대출 가능 금액을 계산해본 결과, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 오는 7월 이후 고소득층을 포함한 40대 대도시 무주택 가구 중 시중은행의 주택담보대출만으로 서울 아파트를 살 수 있는 가구(분위 평균 기준)는 없는 것으로 나타났다.

정부 정책 변화가 없는 한 40대 무주택 가구는 강남과 같은 고액 아파트 밀집지역 구는 물론, 상대적으로 아파트 매매가가 낮은 도봉구와 금천구의 아파트 매입도 쉽지 않았다.

23일 오전 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

한국부동산원에 따르면 문재인정부 들어 서울의 아파트값은 지난달까지 18.98% 올랐지만, 지난달 서울에서 실거래 신고된 아파트의 평균 가격은 문 대통령이 취임한 2017년 같은 달에 비해 70%가량 상승했다.

고소득자는 이번 DSR 규제 강화와 무관하게 주택담보대출비율(LTV)에 막혀 집을 사기가 어려웠고, 4분위 이하 가구는 DSR 규제에 더욱 대출이 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 소득이 낮을 수록 DSR 규제의 영향을 많아 받았다.

오는 7월 이후 5분위는 서울 아파트 구입 시 DSR에 따른 주담대 영향이 없었고, 4분위는 서울 25개 구 중 강남 3구의 아파트를 구입할 경우에만 대출금액이 DSR의 영향을 받아 감소했다. 3분위는 13개 구의 아파트 구입 시 DSR 규제로 대출금이 감소했고, 2분위는 21개 구에서, 1분위는 모든 구에서 DSR 영향으로 대출금이 줄었다. 정부의 DSR 규제는 그렇지 않아도 어려운 중·저소득층의 아파트 구입을 더욱 어렵게 하고 있다.

◆억대 연봉자도 대출 받아 9억 이상 아파트 구입 ‘언감생심’

얼마 전 청와대 국민청원 게시판에는 40대 전세세입자의 애환 담긴 글이 올라왔다. 청원인은 “무주택이지만 집을 1채라도 사려는 지금까지 소외된 40대들을 생각하시고 정책을 만드시길 바란다”고 호소했다.

정부가 각종 대출 규제 등을 동원해 집값 잡기에 나섰지만, 집값만 오르고 무주택 실수요자는 규제로 집을 사기 더 어려운 아이로니컬한 상황이 벌어지고 있다.

23일 세계일보가 서울 등 5대 도시 거주 40대 소득자 가계의 분위별 소득·자산 현황과 서울의 부동산 시세, 오는 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 정책을 종합적으로 분석한 결과, 전체 국민 가계 소득을 5등분으로 나눴을 때 소득 상위 20%에 해당하는 5분위 가구조차 ‘영끌’을 해야 서울의 9억원 이하 아파트를 구매할 수 있고, 4분위 이하 가구는 신용대출을 포함한 은행 빚만으로는 서울 전 지역의 아파트 구매가 불가능한 것으로 나타났다.

◆서울 무주택 40대, 국가통계 평균보다 자산 적어

국가통계포털의 주택 통계를 종합해보면 2019년 기준 서울 40대 가구의 절반에 가까운 47%가 무주택자인 것으로 나타난다. 무주택 비율이 90%가 넘는 30세 미만이나 68%인 30대보다는 낫지만, 상당기간 경제활동을 해 왔음에도 가족을 부양하거나 노후 준비를 해야 하는 이들에게 ‘내 집’ 마련은 여전히 큰 숙제다. 현재 서울 60세 이상 세대주 가구의 60% 이상은 내집을 보유하고 있는데, 지금의 40대는 향후 60대가 되더라도 주택보유 비율이 상승하지 않을 가능성이 있다.

서울 무주택 가구 40대의 현실 파악을 위해, 유사값으로 시중은행이 2020년 하반기 조사한 5대 도시 40대 무주택 소득자 348가구의 현황을 입수, 정부의 5분위 소득 경계값에 따라 분류했다.

그 결과, 소득 5분위별 △연간소득 △자산 △대출 △순자산(자산-대출)은 <5분위> △1억2500만원 △4억2500만원 △6500만원 △3억6000만원 <4분위>△6500만원 △2억2600만원 △5600만원 △1억7000만원 <3분위> △4900만원 △2억2300만원 △5200만원 △1억7100만원 <2분위> △3700만원 △1억4800만원 △5700만원 △9100만원 <1분위> △2400만원 △1억1900만원 △2200만원 △9700만원이었다.

부동산이 없는 40대 대도시 가구는 분위별로 소득 차이가 뚜렷했지만 순자산은 1·2분위와 3·4분위가 비슷했다. 또 물가가 높은 지역에 살고 있음에도 이들의 순자산 보유액은 정부 ‘2020년 가계금융복지조사 결과’에 나타난 소득 5분위별 가구당 순자산 보유액에 미치지 못했다. 가계금융복지조사에 따르면 2020년 소득 5분위별 순자산은 △5분위 7억9400만원 △4분위 3억9400만원 △3분위 2억9200만원 △2분위 2억1500만원 △1분위 1억2000만원이다. 고소득자일수록 정부 통계보다 자산이 휠씬 적었는데, 이는 우리나라 가구 자산 대부분이 부동산에 편중돼서다. 주택 보유 가구는 부동산 가격이 오르며 자산을 증식했지만, 무주택 가구는 그렇지 못했던 셈이다.

◆고소득자 집 사고 싶어도, LTV 막혀 ‘한숨’

자산이 부족한 상황에서 아파트를 사려면 돈을 빌릴 수밖에 없지만 은행의 문턱은 정부규제에 점점 높아지고 있다.

정부 부동산 대책에 따라 현재 투기지역인 서울의 LTV는 40%다. 소득에 관계 없이 아파트 가격의 40%까지만 주택담보대출(주담대)이 가능하다. 연 소득 8000만원 이하의 실수요자와 생애 첫 주택구매자는 LTV가 50%로 높아지지만, 6억원 이하 주택만 해당한다. KB국민은행 리브부동산 4월 통계 기준으로 서울 25개 구 중 평균 아파트 가격이 6억원 이하인 곳은 없다.

LTV 대책에 이어 금융위원회·금융감독원은 가계 부채 관리를 목적으로 DSR를 차주(대출자) 단위로 제한하는 정책을 추가로 내놨다. 이에 따라 오는 7월부터 서울을 포함한 전 규제지역에서 6억원을 초과하거나 신용대출이 1억원을 초과하면 차주 단위 DSR 규제(시중은행 40%)를 받게 된다. 연간 갚아야 하는 돈이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 얘기다. 이어 내년 7월부터는 총대출이 2억원을 초과할 경우, 2023년 7월부터는 총대출이 1억원을 초과할 경우 규제 대상이다. 신용대출 산정 기간도 점차 축소된다.

5분위 고소득 가구의 대출은 LTV 40% 규정에 막혀 있다. LTV 규제에 따라 5분위 가구는 서울 11억원의 아파트를 살 때(30년 원리금균등분할 상환, 2.5% 이자) 4억4000만원까지, 7억5000만원의 아파트를 살 때는 3억원까지만 주담대를 받을 수 있다.

4분위 이하 가구는 LTV와 DSR의 영향이 복합적으로 작용한다. 1분위 가구는 7월부터 당장 서울 전 지역 아파트 구매 시 주담대 감소 영향을 받고, 다른 분위 가구들도 일부 아파트의 주담대 금액이 줄어들거나 신용대출 한도가 축소된다.

23일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

◆그들은 왜 아파트를 살 수 없나

이제 정책 변화나 부동산 가격의 하락, 다른 재테크 없이 은행 대출만 이용해 4분위 이하 서울 무주택 40대 가구가 서울에서 자력으로 아파트를 사는 건 불가능하다.

7월 이후 소득 4분위 가구가 금천구 아파트를 산다고 가정했을 때, 주담대로 최대 금액은 5분위와 마찬가지로 LTV 최대 한도인 2억6800만원이지만 DSR 한도가 동시에 적용되기 때문에 신용대출 최대액(연봉 150%까지 대출 가능, 이자 4% 기준)이 7200만원으로 줄어든다. 아파트를 사려면 순 자산을 빼고 1억6100만원을 더 마련해야 한다. 3분위와 2분위 가구도 줄어든 은행 대출과 자산 외에 각각 1억9500만원, 3억100만원이 더 있어야 금천구 아파트를 살 수 있었다. 1분위 가구는 새 규제를 적용하면, 주담대조차 줄어들기 때문에 매입 자금이 3억7200만원이나 부족했다.

아파트 평균가격이 8억9700만원으로 9억원에 육박하는 동대문구의 아파트를 사는 건 더 어렵다. 4분위와 3분위는 3억5900만원의 주택담보대출을 받을 수 있지만 신용대출 최대한도는 새 DSR 룰에 걸려 각각 4900만원과 1400만원밖에 안 된다. 가진 자산을 탈탈 털어도 4분위는 3억1900만원, 3분위는 3억5300만원이 더 있어야 동대문구에 내 집을 마련할 수 있다. 2분위와 1분위는 말할 것도 없다. ‘부모 찬스’ 없이 자력으로 마련하기는 어려운 돈이다.

5분위는 그나마 사정이 낫다. 금천구 아파트는 주담대 외에 4300만원의 신용대출을 받으면 살 수 있고, 동대문구 아파트도 신용대출 한도에 육박하는 1억7800만원을 빌리면 구매 가능하지만, 대출 여부는 불확실하다.

한 시중은행 관계자는 “정부가 대출을 옥죄는 상황이어서 고소득자라고 해도 1억원 이상의 신용대출을 받기는 쉽지 않다”고 털어놨다. 설령 신용대출을 받아도 이자로만 연간 720만원의 부담이 늘어난다.

긍정적인 관측으로도 9억원 아파트까지가 사실상 5분위 가구가 구매할 수 있는 한도다. 5분위가 평균가 11억9000만원의 마포구 아파트 구매를 위해서는 주담대와 신용대출 외에 2억2200만원, 주담대가 되지 않는 평균가 19억6000만원의 강남구 아파트 구매를 위해서는 14억1500만원이 더 필요한 것으로 분석됐다. 강남구는 40대 고소득자도 접근불가한 성이었다.

23일 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

◆서울 집값 상승률 2·4대책 이전 복귀

서울 아파트시장 움직임이 심상찮다. 2·4대책 이후 서서히 상승폭을 줄였던 아파트값은 4월 보궐선거 이후 다시 몸값을 높이더니 결국 15주 만에 대책 직전 상승률로 복귀했다. 서울시장 선거 과정에서 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주요 재건축 단지를 중심으로 매수심리가 살아난 게 화근이었다. 이렇게 되면 실수요 서민의 내 집 마련 꿈은 더 멀어질 수밖에 없다.

23일 한국부동산원에 따르면 문재인정부가 출범한 2017년 5월 이후 지난달까지 서울의 아파트값은 18.98% 올랐다. 문재인정부는 임기 1년이 남았는데도 ‘빚 내서 집 사라’는 식으로 풍부한 유동성을 활용한 부동산경기 부양으로 경제를 떠받쳤던 박근혜정부 임기 5년 상승률 13.17%를 벌써 오버했다.

실거래 신고 내역을 보면 지수로 표현되는 통계보다 현 정권 아파트값 상승세가 더 쉽게 확인된다. 보궐선거를 전후로 매수세가 들끓었던 강남구 압구정동의 경우 현대6차 전용 196.7㎡가 지난달 9층 물건이 62억8000만원에 거래됐다. 이 평형은 문재인정부 초기인 2017년 4월 1층이 30억2500만원에 팔렸다. 층이 달라 단순비교하긴 어렵지만 4년 사이 상승률이 108%다. 이 단지 144.2㎡형은 같은 기간 24억원(6층)에서 45억5000만원(13층)으로 90% 올랐다.

서울 전체 아파트값의 추이도 비슷하다. 지난달 서울 전체 자치구에서 실거래 신고된 아파트 3323건의 평균 매매가는 10억2300만원이었다. 이는 2017년 4월의 평균가 5억9000만원보다 73% 높은 가격이다.

향후 집값 동향 예측은 쉽지 않다. 다만 시장 전문가들은 문재인정부 남은 임기 동안 집값이 내려갈 가능성은 거의 없다고 본다. 오세훈 서울시장이 취임 직후 시장 과열 움직임이 나타난 압구정·여의도·성수·목동 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 시장에 경고 메시지를 보냈으나 매수심리는 높아졌다. 토지거래허가구역 발효와 주요 재건축 추진 단지의 연 이은 조합설립인가로 거래 가능한 매물이 귀해 오름폭이 다시 확대될 가능성이 농후해졌다. 여기에 6월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 시장 전반에 매물 잠김 현상이 심화할 수 있어 호가 중심의 서울 아파트 가격 상승세가 지속될 전망이다.

서울 시내의 한 은행 창구에서 대출문구가 걸려 있다. 세계일보 자료사진

◆당정 부동산 추가대책도 2030에만 초점

정부의 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보인정비율(LTV) 동시 규제는 고소득자와 저소득자 모두의 주택 구매를 어렵게 만드는 요인이라는 지적이다. 당정도 이를 의식해 부동산 보유세 인하와 함께 이 두 요소를 선택적으로 완화하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌지만, 대책의 초점은 주로 2030세대에 맞춰져 있다.

23일 금융위원회·금융감독원에 따르면 올해 하반기 만 39세 미만의 청년 및 7년 내 신혼부부를 대상으로 40년 만기의 정책모기지 대출이 도입될 예정이다. 청년들의 내 집 마련에 따른 원리금 상환부담을 완화하기 위한 조치다. 청년의 경우 미래 소득을 선반영해 DSR를 올려주는 제도도 적용한다. 청년들을 위한 특별 대책이 마련되기는 했지만 워낙 서울 집값이 급상승해 이런 대책에도 LTV 상향 없이는 주택 구매에 한계가 있을 수밖에 없다.

정치권에서 논의 중인 부동산 대책 중에서 40대의 아파트 구매에 결정적 영향을 미치는 요소는 LTV와 DSR 비율을 얼마나 어디까지 조정·적용할지 여부다. 송영길 더불어민주당 대표가 경선 공약으로 내세운 무주택자 LTV 90% 완화 방안은 당내 반대에 부딪힌 것으로 알려졌다. 이 방안이 도입되면 고소득자의 경우 지금보다 쉽게 아파트 구매가 가능해진다. 다만 LTV를 너무 높일 경우 시중에 돈이 더 풀리며 오히려 주택값이 뛰는 문제가 발생할 수 있다.

현재 논의의 방향을 보면 LTV·DSR 확대 시 서울이나 수도권 핵심지역을 제외하거나, 소폭 인상, 특정 연령대에만 혜택을 주는 방향이 유력해 보인다. 이 경우 서울 거주 무주택 40대는 대책에서 소외될 가능성이 있다. 이에 따라 40대를 포함한 전 연령 실수요자를 대상으로 LTV와 DSR를 적절히 높이고, 서울까지 반영 범위도 확대하는 방안 마련이 요구된다는 지적이다.

엄형준·나기천 기자 ting@segye.com