재건축發 집값 상승에.. 오세훈 '조합원 지위 양도 금지' 꺼내나

투기세력 몰리는 상황 방지 효과
"사업 추진동력 상실" 부작용 우려도
완화책으론 '주거정비지수제 폐지'
'2종 주거지역 7층 제한 폐지' 유력

오세훈 서울시장이 부동산 시장 안정과 주택공급 확대를 위해 '당근과 채찍'을 동시에 꺼내들면서 조만간 어떤 대책을 내놓을지 관심이 집중되고 있다.

시장에선 집값 안정화 차원의 규제 카드로 '재건축 조합원 지위 양도 금지'를, 규제 완화책으로는 노후도 기준을 완화하는 주거정비지수나 2종 일반주거지역 7층 제한을 폐지하는 방안을 유력하게 꼽고 있다.

■ 조합원 지위 양도 옥죄나

18일 정비업계에 따르면 전날 오 시장이 취임 첫 기자간담회에서 부동산 시장 안정과 재개발 활성화 방안을 이달 안에 발표하겠다고 밝히면서 후속 대책의 내용에 이목이 쏠리고 있다.

시장에선 오 시장이 최근 재건축발 집값 상승을 잡을 규제로 '재건축 조합원 지위 양도 금지'를 꼽았다. 재건축 규제를 풀기 전 투기세력이 몰리는 상황을 방지할 수 있기 때문이다.

서울시는 이미 국토교통부에 관련 내용을 담은 도시·주거환경정비법 개정안을 건의한 바 있다. 그러나, 국토부는 법 개정에 오랜 시간이 걸린다는 이유로 난색을 표해왔다. 다만 노형욱 국토부 장관이 이날 주택공급 기관 간담회에서 "민간 재건축 등은 투기수요 유입과 과도한 개발이익에 따른 시장불안 우려가 없도록 정교한 안전장치를 정부와 지자체가 함께 고민해 나갈 필요가 있다"고 말해 다시 불씨를 지폈다.

다만 재건축 조합원 지위 양도 금지는 전문가들 사이에서도 부작용을 우려하고 있다. 백준 J&K도시정비 대표는 "정비구역 지정 시점으로 지위 양도 기준을 앞당기면 추진위원회도 만들어지지 않은 시점부터 거래가 묶여 사업 추진동력 상실이라는 역기능이 나올 수 있다"며 "이 경우 공공재개발과 비슷해져 민간 개발 사업지들에 충격파가 상당할 것"이라고 지적했다.

■ 뉴타운막은 규제 폐지 거론

규제책과 함께 발표될 규제 완화책으로는 '주거정비지수제 폐지'와 '2종 일반주거지역의 7층 제한 폐지'가 거론된다. 특히 주거정비지수제 폐지는 오 시장이 기자간담회에서 직접 언급하며 적용이 유력하다.

주거정비지수의 핵심은 노후도를 결정하는 '연면적 규제'다. 최근 성북5구역이 공공재개발 공모에서 탈락한 이유도 신축 빌라가 들어서며 노후도가 낮아졌기 때문이다.

익명을 요구한 정비업계 관계자는 "재개발 열망이 강한 지역일 수록 오래된 집이 많아 신축 빌라가 들어서는 건 당연한 데, 노후도에 연면적을 반영하면 개발될 수 있는 구역은 극히 드물어 사실상 개발이 불가능하다"고 주장했다.

정비지수제가 폐지되면 일몰제가 적용된 뉴타운 해제 지역들의 '민간 개발' 기회가 열릴 수 있다. 오 시장은 정비지수제에 대해 "박 전 시장의 정책은 대참사"라고 지적하며 "2015년 이후 재개발 신규지정이 전무하다"고 밝혔다. 정비지수제 폐지로 재개발 활성화를 모색할 가능성이 크다.

이와 더불어 2종 일반주거지역의 7층 규제 폐지도 점차 힘을 받고 있다. 오 시장은 후보시절 "취임 100일 내에 도시계획 조례 개정으로 서울시에만 존재하는 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제를 폐지하겠다"고 밝힌 바 있다. 대표적인 곳들이 중랑구 묵동, 중화동과 성북구 장위동처럼 뉴타운을 추진하다 해제된 지역들이다.

다만, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2종 일반주거지역의 7층 규제 완화 효과는 확실하다"면서도 "동일한 건폐율에 동네의 고층건물이 많아지면 일조권 등 정주환경에 되레 약영향을 초래할 수 있다"고 지적했다.

hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

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